Trong nỗ lực nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội trên cả nước, Bộ Xây dựng vừa ban hành văn bản hướng dẫn quan trọng gửi Sở Xây dựng TP.HCM. Theo đó, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ được hưởng cơ chế lựa chọn linh hoạt giữa việc miễn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc miễn giấy phép xây dựng.
Văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng căn cứ trực tiếp vào Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế đặc thù cho nhà ở xã hội.
Nghe qua thì có vẻ kỹ thuật, nhưng với dân làm dự án thì đây là khác biệt rất lớn. Vì bình thường, hai bước này gần như là “cửa ải kép” – đi cái nào cũng mất thời gian, mà không đi thì không được khởi công. Giờ cho chọn một, nghĩa là cắt bớt một nửa hành trình giấy tờ.
Và thế là xuất hiện một cơ chế: Doanh nghiệp có thể tự tổ chức thẩm định, phê duyệt hồ sơ, tự chịu trách nhiệm, rồi đi thẳng ra công trường nhanh hơn. Hoặc nếu muốn “chắc cú”, thì làm đầy đủ thẩm định để khỏi phải xin giấy phép xây dựng.
Nói nôm na, Nhà nước đang chuyển từ kiểu kiểm trước sang trao quyền rồi kiểm sau nhiều hơn.
Nghe thì rất hợp lý trong bối cảnh nhà ở xã hội đang thiếu trầm trọng. Ai làm dự án cũng hiểu, tiền không phải là thứ khiến dự án chậm nhất, mà là thủ tục. Có những dự án mất 2–3 năm chỉ để đi hết vòng giấy tờ, trong khi xây thật có khi chỉ mất 12–18 tháng.
Nhưng đến đây thì bắt đầu có một câu hỏi quen thuộc:
Nhanh hơn rồi, nhưng có rẻ hơn không? Vì mục tiêu cuối cùng của nhà ở xã hội không phải là xây cho nhanh, mà là bán được cho đúng người, với giá phù hợp.
Cắt thủ tục sẽ giúp giảm chi phí thời gian, giảm lãi vay trong giai đoạn chờ đợi, và có thể giúp giá thành “dễ thở” hơn một chút. Nhưng nó không giải quyết toàn bộ bài toán. Giá nhà ở xã hội vẫn còn phụ thuộc vào quỹ đất, chi phí xây dựng, và đặc biệt là cách phân bổ, ai được mua, mua như thế nào.
Một điểm nữa cũng cần nhìn thẳng: khi cho doanh nghiệp “tự thẩm định, tự chịu trách nhiệm”, thì rủi ro cũng chuyển một phần sang chính doanh nghiệp và… cả người mua nhà về sau. Nếu làm nghiêm túc thì không vấn đề, nhưng nếu làm ẩu, thì câu chuyện mua nhà rồi vướng pháp lý hoàn toàn có thể lặp lại, chỉ là lần này ở phân khúc nhà ở xã hội.
Tất nhiên, quy định vẫn giữ lại các chốt kiểm quan trọng như phòng cháy chữa cháy, và cơ quan quản lý vẫn có quyền giám sát. Nhưng bài toán thực thi bao giờ cũng là phần khó nhất.
Nhìn tổng thể, chính sách lần này giống như một cú “gỡ nút cổ chai” đúng chỗ: thủ tục. Nó có thể giúp nguồn cung nhà ở xã hội ra thị trường nhanh hơn trong 1–2 năm tới, thay vì cứ nằm trên giấy.
Nhưng để thị trường này thực sự chạy, có lẽ cần thêm vài mảnh ghép nữa: quỹ đất rõ ràng hơn, cơ chế xét duyệt minh bạch hơn, và quan trọng nhất là niềm tin, cả của doanh nghiệp lẫn người mua.
Còn hiện tại, có thể tóm lại thế này cho dễ hiểu: Trước đây, làm nhà ở xã hội giống chạy mà bị trói chân. Bây giờ thì đã tháo được một bên dây rồi. Chạy nhanh hơn là chắc, còn có về đích sớm hay không… thì vẫn phải chờ xem.