Câu chuyện rõ nhất nằm ở Vinhomes Green Bay Mễ Trì – nơi giá đã chạm vùng 600–740 triệu/m². Nếu quy đổi ra tiền đô thì khoảng 16.000 USD/m², tức là một mét vuông đất ở đây có giá ngang ngửa nhiều khu bất động sản cao cấp ở các thành phố lớn trong khu vực. 

Nhìn rộng ra, mặt bằng giá không chỉ mỗi một điểm nóng. Geleximco Lê Trọng Tấn đang dao động quanh 210–295 triệu/m², Việt Hưng từ 270–380 triệu/m², còn Vinhomes Green Villas cũng nằm ở vùng gần 300 triệu/m². Tức là dù không phải tất cả đều chạm mốc 700 triệu, nhưng mặt bằng chung đã được kéo lên một tầng giá mới – nơi mà khái niệm “dưới 200 triệu/m²” bắt đầu trở thành hàng hiếm.

Điều thú vị là trong khi giá vẫn “hiên ngang” như vậy, thanh khoản lại không đi cùng. Thị trường bây giờ không còn cảnh người người nhà nhà đi săn biệt thự, xuống tiền trong một buổi sáng rồi chiều sang tay kiếm chênh nữa. Những sản phẩm vài chục tỷ trở lên đang khiến người mua phải dừng lại suy nghĩ lâu hơn, nhất là trong bối cảnh lãi suất vay chưa hẳn đã dễ chịu và dòng tiền không còn thoải mái như giai đoạn trước.

Nói thẳng ra, tâm lý thị trường đã đổi. Từ “có hàng là mua, mua là thắng” chuyển sang “có tiền thì giữ, chưa chắc đã mua”. Và khi người mua chậm lại, giao dịch cũng chậm theo. Nhưng nghịch lý nằm ở chỗ: giao dịch chậm không đồng nghĩa với giá giảm.

Lý do thì không phải vì thị trường “cứng đầu”, mà vì cấu trúc giá hiện tại khá khó để đi xuống. Đầu tiên là chi phí đầu vào – từ tiền đất, vật liệu xây dựng đến chi phí vốn đều đang ở mức cao.

Thứ hai là nguồn cung biệt thự trong nội đô gần như không còn nhiều, mà cái gì hiếm thì rất khó giảm giá. Cuối cùng là câu chuyện kỳ vọng: chủ đầu tư bây giờ không còn áp lực phải bán nhanh bằng mọi giá, họ sẵn sàng giữ hàng để chờ chu kỳ tiếp theo.

Kết quả là thị trường rơi vào trạng thái khá “khó chịu”: giá cao nhưng không sôi động. Người bán không muốn giảm, người mua không vội mua, và cả hai bên cùng… đứng nhìn nhau.

Ở chiều ngược lại, không phải toàn bộ thị trường đều ở mức “trên trời”. Một số khu vực ven đô như Him Lam Thường Tín vẫn quanh 170–200 triệu/m², hay Xuân Phương khoảng 230–290 triệu/m². Những mức giá này nghe có vẻ “dễ thở” hơn, nhưng vấn đề là thanh khoản ở đây cũng chưa hẳn tốt hơn bao nhiêu. Người mua bây giờ không chỉ nhìn giá rẻ hay đắt, mà còn cân nhắc rất kỹ về vị trí, khả năng tăng giá và tính thanh khoản trong tương lai.

Thế nên mới xuất hiện một bức tranh phân hóa khá rõ: một bên là nhóm “prime” – giá cao, nguồn cung hiếm, gần như không giảm; bên còn lại là nhóm ven đô, giá mềm hơn nhưng giao dịch vẫn chậm. Không có chuyện cứ rẻ hơn là dễ bán, cũng không có chuyện cứ đắt là thanh khoản tốt.

Nếu đặt Hà Nội cạnh TP.HCM thì câu chuyện cũng thú vị không kém. Ở TP.HCM, các khu như Vinhomes Grand Park hay An Phú – An Khánh vẫn có mức giá thấp hơn đáng kể so với những điểm nóng của Hà Nội. Điều này phản ánh sự khác biệt về quỹ đất lõi đô thị: Hà Nội đang bị “nén” nguồn cung trong khu vực trung tâm, còn TP.HCM vẫn còn dư địa giãn ra ở các khu vực mới.

Tóm lại, thị trường biệt thự – liền kề hiện tại không phải đang “đi xuống”, mà đang chuyển sang một trạng thái cân bằng mới: giá cao - thanh khoản thấp. Nó không còn là sân chơi của những cú lướt sóng nhanh nữa, mà giống một bàn cờ dài hơi, nơi ai giữ được tiền, giữ được vị thế thì chờ tiếp.

Còn với người mua, bài toán bây giờ không phải là “có nên mua không”, mà là “mua để làm gì”: ở thật, giữ tài sản hay kỳ vọng tăng giá. Vì ở cái mặt bằng giá này, mua sai một bước không phải mất vài trăm triệu, mà có thể là… mất cả một chu kỳ.