Cụ thể, Ngân hàng Quân đội (MB) đang đi khá nhanh trong cuộc đua này. Gói vay mua bất động sản lên tới 200 tỷ cho khách hàng cao cấp, nhóm ưu tiên cũng được vay đến 50 tỷ, lãi suất từ khoảng 9,5%/năm. Nghe con số thì rất “mượt”, đặc biệt là trong bối cảnh trước đó lãi vay từng leo lên vùng khiến nhiều người toát mồ hôi.

Không chỉ MB, một loạt ngân hàng khác cũng nhập cuộc. BVBank tung gói 4.800 tỷ, lãi từ 10%/năm. KienlongBank thì khoảng 10,9%/năm, còn HDBank có mức thấp nhất quanh 9,1%/năm nếu cố định 12 tháng. Nhìn tổng thể, mặt bằng lãi suất đang được kéo xuống rõ rệt, ít nhất là ở giai đoạn “ưu đãi ban đầu”.

Nhưng nếu chỉ nhìn mỗi con số lãi suất mà vội mừng thì hơi sớm.

Vì câu hỏi quan trọng hơn là: ai dám vay?

Người mua nhà ở thực thì vẫn đang mắc kẹt ở bài toán cũ: giá nhà đã cao sẵn rồi. Giờ lãi suất có giảm một chút, tổng số tiền phải trả hàng tháng vẫn là một áp lực lớn. Ví dụ vay 3–4 tỷ, dù lãi có về quanh 9–10% thì mỗi tháng vẫn phải gồng vài chục triệu, chưa kể sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể quay đầu bất cứ lúc nào.

Còn nhà đầu tư thì lại nhìn theo kiểu khác. Trước đây, họ vay để “lướt”, kỳ vọng giá lên nhanh hơn lãi vay. Nhưng hiện tại, thị trường đang chậm thanh khoản, giá không còn tăng kiểu “mỗi quý một tầng” nữa, trong khi tỷ suất cho thuê lại có xu hướng giảm. Nghĩa là bài toán đòn bẩy tài chính không còn ngon như trước, thậm chí nếu tính kỹ còn thấy… hơi rủi ro.

Thế nên mới có chuyện khá thú vị: ngân hàng thì muốn cho vay, nhưng người vay lại chần chừ. Lãi vay đang mềm hơn so với mấy tháng trước, nhưng niềm tin vào khả năng kiếm tiền từ bất động sản lại chưa quay lại tương ứng.

Động thái lần này của hệ thống ngân hàng, dưới sự điều tiết của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, về bản chất là một cách “mở van tín dụng” để kích cầu. Sau cuộc họp với Thống đốc, khoảng 30 ngân hàng đã giảm cả lãi suất huy động lẫn cho vay, mức giảm tuy không quá sâu (0,1–0,5%) nhưng mang tính tín hiệu rất rõ: hệ thống đang muốn tiền chảy ra nền kinh tế, đặc biệt là bất động sản.

Nhưng vấn đề của thị trường hiện tại không chỉ nằm ở lãi suất.

Nó nằm ở khoảng cách giữa giá tài sản và thu nhập, nằm ở tâm lý người mua, và nằm ở câu hỏi: mua xong rồi có “thoát hàng” được không, hay lại ôm dài hạn trong một thị trường chưa rõ chu kỳ tăng mới đã bắt đầu chưa.

Nói cách khác, giảm lãi suất giống như bơm oxy cho thị trường, giúp nó dễ thở hơn, nhưng chưa chắc làm nó chạy lại ngay được.

Nếu giá vẫn neo cao, thanh khoản vẫn chậm, thì những gói vay này có thể chỉ giúp một phần nhỏ người đủ lực tài chính xuống tiền, chứ chưa tạo được làn sóng mua mạnh. Còn để thị trường thực sự “ấm lại”, có lẽ cần nhiều hơn là vài phần trăm lãi suất, có thể là một cú điều chỉnh giá, hoặc một chu kỳ niềm tin.