Kết luận mới đây của Thanh tra Chính phủ thực ra không nói điều gì quá mới, nhưng nó hệ thống lại một cách khá rõ ràng: câu chuyện sổ đỏ chung cư ở Hà Nội không phải do một lý do, mà là cả một chuỗi vấn đề kéo dài từ dự án cho tới cơ quan quản lý.
Trước hết, phải nói thẳng: nút thắt lớn nhất nằm ở chủ đầu tư.
Rất nhiều dự án vướng ở những lỗi tưởng như “cơ bản”: chưa hoàn tất thủ tục đất đai, chưa đóng đủ nghĩa vụ tài chính, hoặc xây dựng sai so với quy hoạch được duyệt. Những lỗi này không phải kiểu “sai sót giấy tờ nhỏ”, mà là sai từ gốc. Mà đã sai từ gốc thì hậu quả rất logic: không thể cấp sổ đỏ cho người mua nhà.
Người mua ở đây rơi vào tình huống khá trớ trêu. Họ không sai, họ trả tiền đầy đủ, thậm chí trả cả lãi vay ngân hàng từng tháng, nhưng quyền sở hữu hợp pháp thì lại bị treo… vì lỗi của người khác. Nói nôm na, là bỏ tiền thật để mua một tài sản “chưa hoàn thiện về pháp lý”.
Nhưng nếu chỉ đổ hết cho chủ đầu tư thì cũng chưa đủ.
Một phần câu chuyện nằm ở chính cách quản lý trước đây. Hệ thống quy định có thời điểm chồng chéo, hướng dẫn không rõ ràng, dẫn đến việc mỗi nơi hiểu một kiểu. Thậm chí có những trường hợp khá “ngược đời”: dự án chưa xử lý xong vi phạm, nhưng người dân vẫn được cấp sổ. Nghe thì tưởng là linh hoạt, nhưng về lâu dài lại tạo ra tiền lệ rối rắm, khiến việc xử lý sau này càng khó.
Câu chuyện còn kéo dài sang cả việc quản lý đất đai sau cổ phần hóa doanh nghiệp – một mảng ít được nói tới nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến quỹ đất phát triển dự án. Khi việc rà soát và sắp xếp đất đai không đồng bộ, không có kế hoạch tổng thể rõ ràng, thì rủi ro pháp lý sẽ âm ỉ từ đầu, đến lúc bung ra thì người mua nhà lại là người “lãnh đủ”.
Điều đáng nói là: những vấn đề này không phải mới phát sinh hôm qua. Nó kéo dài cả một giai đoạn từ 2011–2022, nghĩa là đủ lâu để trở thành “di sản” của thị trường.
Và hệ quả thì ai cũng thấy: hàng loạt căn hộ đã có người ở nhưng chưa có sổ, thị trường thứ cấp bị ảnh hưởng vì giao dịch khó khăn, ngân hàng cũng thận trọng hơn khi nhận tài sản thế chấp. Niềm tin của người mua, vốn đã mong manh sau nhiều biến động, lại bị bào mòn thêm một lớp nữa.
Các kiến nghị của Thanh tra Chính phủ lần này về cơ bản đi đúng hướng: phải xử lý dứt điểm sai phạm của chủ đầu tư, rà soát lại các trường hợp cấp sổ chưa đúng, và làm rõ trách nhiệm của từng bên. Nghe thì rất chuẩn chỉnh, nhưng câu hỏi quan trọng hơn là: làm đến đâu và mất bao lâu.
Vì với người mua nhà, họ không cần thêm một kết luận nữa. Họ cần một mốc thời gian cụ thể: bao giờ cầm được sổ trên tay.
Nếu không xử lý triệt để, câu chuyện “sổ đỏ treo” sẽ còn lặp lại, chỉ khác tên dự án. Và lúc đó, thị trường sẽ hình thành một tâm lý rất nguy hiểm: người ta bắt đầu coi việc mua nhà không sổ là… bình thường.
Mà khi cái bất thường trở thành bình thường, thì rủi ro không còn là của riêng ai nữa, nó trở thành rủi ro của cả thị trường.