Áp lực của doanh nghiệp bất động sản hiện tại không nằm ở một điểm, mà là nhiều lớp chồng lên nhau. Vốn vẫn đắt, kênh trái phiếu chưa thực sự thông suốt, trong khi các dự án thì vướng pháp lý kéo dài. Doanh nghiệp nào còn dòng tiền thì cầm cự, doanh nghiệp nào dòng tiền đứt đoạn thì gần như không có nhiều lựa chọn.

Thực tế trên thị trường, không ít đơn vị rơi vào tình trạng có tài sản nhưng không tạo ra tiền. Quỹ đất có, dự án có, nhưng không triển khai được hoặc triển khai dở dang. Trong khi đó, chi phí vẫn phải gánh đều: lãi vay, vận hành, nhân sự. Khi dòng tiền không quay vòng được, việc dừng cuộc chơi chỉ còn là vấn đề thời gian.

Điểm đáng chú ý là trong khi số doanh nghiệp giải thể tăng mạnh, thì số doanh nghiệp thành lập mới cũng tăng đáng kể, với 1.563 doanh nghiệp trong cùng kỳ, tăng hơn 54% so với năm trước. Điều này cho thấy thị trường không đóng lại, mà đang thay đổi cấu trúc.

Những doanh nghiệp mới tham gia giai đoạn này thường không còn đi theo cách làm cũ. Họ thận trọng hơn về pháp lý, tính toán kỹ hơn về dòng tiền và không dễ sử dụng đòn bẩy cao như trước. Ngược lại, nhóm doanh nghiệp yếu về tài chính hoặc phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay đang dần bị loại khỏi thị trường.

Diễn biến giao dịch cũng cho thấy trạng thái “chưa ổn định hẳn”. Tổng lượng giao dịch đạt khoảng 139.855, tăng nhẹ so với cùng kỳ nhưng giảm so với quý trước. Đất nền vẫn chiếm phần lớn với gần 109.000 giao dịch, trong khi căn hộ và nhà ở riêng lẻ đạt hơn 30.800 giao dịch. Dòng tiền vẫn có, nhưng chưa thực sự lan tỏa đồng đều giữa các phân khúc.

Nhìn tổng thể, thị trường hiện tại không phải đang đi xuống theo nghĩa thông thường, mà đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Doanh nghiệp có nền tảng tài chính ổn, pháp lý rõ ràng và sản phẩm phù hợp nhu cầu vẫn có thể duy trì hoạt động. Ngược lại, những đơn vị phát triển theo kiểu phụ thuộc đòn bẩy hoặc thiếu chuẩn bị sẽ gặp khó trong việc tồn tại.

Trong thời gian tới, nếu các nút thắt về pháp lý và tín dụng được tháo gỡ, thị trường có thể cải thiện dần. Tuy nhiên, quá trình “lọc” doanh nghiệp nhiều khả năng vẫn tiếp diễn, bởi đây không phải biến động ngắn hạn mà là sự điều chỉnh mang tính cấu trúc.