Trong 9 tháng vừa qua, số lượng đang xây dựng triển khai đã thiết lập mặt bằng mới duy trì quanh 600.000 căn(cụ thể số trên hình) cao hơn 50%, tức cao hơn 200.000 căn so với lúc trước. Phản ánh nguồn cung căn hộ tương lai tương đối lớn.

Tuy nhiên quý 1 vừa rồi số lượng giao dịch bất động sản xuất thấp chỉ khoảng 25.000 căn, mức thấp tương đương các đáy giao dịch trong 3 năm qua. Đây không phải vấn đề vụ mùa, vì thực tế các năm đầu tăng giao dịch mạnh trong Q1 chứ không giảm. Q1 năm nay giảm 25% so với năm ngoái.

Với giao dịch thấp hiện tại, tạm tính cần ít nhất 17,2 tháng để bán hết lượng sẽ hình thành ở tương lai (chưa tính tới đã mở bán còn tồn hoặc bán nhà cũ). Lưu ý con số 17,2 tháng này là thể hiện cho tình hình và so sánh, không dùng để dự báo tương lai.

Lý giải cho các chuyển động lớn thế này thì cũng đến từ các nguyên nhân lớn:

1) Lãi suất vay mua nhà đã có dấu hiệu nhích lên cao dần, từ 12-14%/năm và có thể tới 15-16%/năm đối với khoản vay thả nổi.

Mặt bằng lãi suất năm nay sẽ tiếp tục cao hơn là chủ điểm chính, khiến cho người mua sẽ phải tính toán lại.

2) Siết lại với cho vay mua bất động sản trở thành câu chuyện chủ điểm của thị trường bất động sản đầu năm.

Việc này ảnh hưởng ra sao thì xem xét thêm các con số sau:

- Có 86% người mua bất động sản phản hồi rằng cần vay vốn ngân hàng để mua nhà

- Với tỷ lệ vay mua nhà phổ biến nhất là 51% vay từ 30%-50% giá trị, 30% người mua dự định vay >50%

Sự phụ thuộc lớn khiến cho khi siết lại giới hạn cho vay bất động sản gần như siết chặt ngay thanh khoản. Mặc dù thị trường bất động sản còn chưa rơi vào khủng hoảng rõ ràng nào (Không có làn sóng bán tháo, không có vỡ nợ hàng loạt).

Thị trường bất động sản và mối liên hệ với tín dụng, lãi suất giống như các thuyền liên kết trong trận xích bích.
Một khi lãi suất đồng loạt nhính tăng => Tăng chi phí vốn, chủ đầu tư không làm giá bán thấp; giá không hạ đặc biệt thêm siết cho vay tín dụng bất động sản=> người mua thận trọng và đắn đo hơn => giao dịch chậm,
Tồn kho tích lũy và dòng tiền tới các chủ đầu giảm => chậm tiến độ, khó vay vốn... niềm tin yếu đi... khi đó ngay cả người có tiền cũng chọn đứng ngoài chờ đợi.

Vòng xoáy này không tự tìm về trạng thái cân bằng như các thị trường hàng hóa thông thường bởi bất động sản là tài sản mà phần đáng kể giá trị nằm ở kỳ vọng.

Vì vậy điều tiết kì vọng hợp lý rất quan trọng, nhưng đầu năm nay không có điều gì đủ lớn giữ kỳ vọng ở mức ổn định mà thiên nhiều về khó khăn hơn và giảm thanh khoản.

Khác với giai đoạn mà lượng căn hộ triển khai cùng kỷ lục là năm 2022, trước khi có "biến" thì lãi suất thị trường rất thấp và làn sóng tăng giá trước đó tạo ra sự kỳ vọng hyper nhất định giúp cho lượng giao dịch mạnh mẽ nên dù cung cao nhưng không tồn đọng nhiều.

Còn ở 2026 có phần phức tạp hơn bởi nhu cầu lớn nhất của thị trường nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhưng ba năm qua nguồn cung phần lớn là bất động sản cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư, đầu cơ.
Theo dữ liệu của VARS thì 42% tổng nguồn cung tại Hà Nội đến từ chung cư phân khúc 80-200 triệu đồng/m2. Trong khi nhóm căn hộ bình dân chỉ chiếm 3% lượng hàng mở bán. Tình hình như vậy càng khó để hấp thụ hơn.

Tóm lại, thị trường thì không thiếu người cần nhà, nhưng mà sản phẩm thì leo ở một phân khúc cao hẳn, trong khi tín dụng thắt chặt cho vay với bất động sản và lãi suất tăng khiến kỳ vọng thiên về thận trọng.