Lãi suất thì cao. Giá nhà vẫn đang ở mặt bằng cao. Nhưng điều khiến nhiều người bất ngờ nhất lại là nguồn cung cũng cao nốt.

Nghe qua tưởng như nghịch lý. Bình thường trong logic thị trường, khi lãi suất cao và thanh khoản yếu thì doanh nghiệp sẽ dè dặt triển khai dự án mới. Nhưng năm 2026 lại khác. Nhiều anh em trong ngành bất động sản cũng thắc mắc: vì sao nguồn cung lại bùng lên mạnh như vậy?

Một phần câu trả lời nằm ở khung pháp lý mới.

Thời gian gần đây, hàng loạt chính sách và nghị quyết liên quan đến thị trường bất động sản được ban hành hoặc bắt đầu phát huy hiệu lực như Nghị quyết 171, Nghị quyết 254, Nghị quyết 34, Luật 57… Các quy định này giúp tháo gỡ khá nhiều điểm nghẽn pháp lý tồn tại nhiều năm trước đó. Nhiều dự án từng “đắp chiếu” vì vướng thủ tục nay bắt đầu được khơi thông.

Nhưng nếu chỉ nhìn vào yếu tố pháp lý thì vẫn chưa giải thích hết được câu chuyện nguồn cung tăng mạnh.

Một yếu tố quan trọng khác chính là làn sóng đầu tư hạ tầng.

Chỉ tính từ khoảng cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, trên khắp cả nước đã có hàng loạt dự án hạ tầng lớn được khởi công. Riêng Đồng Nai đã có tới 5 công trình hạ tầng mới bắt đầu triển khai. Khu vực Cần Giờ có thêm hai tuyến giao thông quan trọng. Long An và nhiều tỉnh vệ tinh khác của TP.HCM cũng ghi nhận các dự án giao thông mới được khởi động.

Những dự án hạ tầng này thường kéo theo các khu đô thị quy mô lớn, có nơi lên tới hàng trăm hecta, thậm chí hàng nghìn hecta, với số lượng sản phẩm dự kiến lên tới hàng chục nghìn căn.

Và đến đây, nhiều người lại đặt tiếp một câu hỏi quen thuộc: tiền đâu để làm những dự án hạ tầng khổng lồ như vậy?

Câu trả lời phần nào nằm ở mô hình đầu tư công kết hợp với các hình thức hợp tác như BT hoặc các cơ chế tương tự, khi doanh nghiệp tham gia phát triển hạ tầng và đổi lại là quỹ đất để phát triển đô thị. Trước đây mô hình này từng khá phổ biến, nhưng sau đó bị siết lại vì thiếu khung pháp lý rõ ràng. Đến giai đoạn gần đây, khi các luật và nghị quyết mới được ban hành, hành lang pháp lý trở nên rõ ràng hơn, khiến nhiều dự án được khởi động trở lại.

Điều này tạo ra một điểm khác biệt khá thú vị giữa thị trường năm 2026 và những năm trước đó.

Trong nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam quen với một quy luật khá đơn giản: hạ tầng đi đến đâu, giá đất tăng đến đó. Người ta gọi đó là câu chuyện “hạ tầng dẫn dắt giá”.

Nhưng bước sang năm 2026, bức tranh có vẻ đang thay đổi.

Thay vì dẫn dắt giá, hạ tầng đang dẫn dắt nguồn cung. Nghĩa là ở đâu có dự án giao thông lớn, ở đó bắt đầu xuất hiện thêm các khu đô thị mới.

Một báo cáo gần đây của S&I Ratings cũng mô tả khá rõ xu hướng này. Theo báo cáo, giá bất động sản sơ cấp tại Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm 2025. Tuy nhiên, đà tăng này có khả năng chững lại trong năm 2026. Giai đoạn 2026–2027 được dự báo sẽ là thời kỳ nguồn cung tăng lên, chứ chưa phải chu kỳ tăng giá mới.

Tại Hà Nội, phân khúc căn hộ dưới 60 triệu đồng/m² đang dần trở nên hiếm hoi. Một tín hiệu đáng chú ý khác là khu vực Văn Giang (Hưng Yên) đã tăng mạnh thị phần nguồn cung ngoại thành, từ khoảng 7% lên tới 40%. Điều này cho thấy quá trình giãn dân ra các khu vực vệ tinh đang diễn ra ngày càng rõ rệt.

Trong khi đó tại TP.HCM, thị trường cũng đang phân hóa khá mạnh. Các khu vực trung tâm chủ yếu là sản phẩm cao cấp và hạng sang với giá trung bình hơn 100 triệu đồng/m². Ngược lại, các khu vực lân cận như Bình Dương lại tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp, với mức giá trung bình khoảng 50 triệu đồng/m².

Dù nguồn cung tăng, rủi ro lớn nhất của thị trường hiện nay vẫn nằm ở lãi suất.

Sau giai đoạn ưu đãi ban đầu, nhiều khoản vay mua nhà đang phải chịu lãi suất khoảng 11–12% mỗi năm. Mức lãi suất này khiến không chỉ nhà đầu tư mà cả người mua ở thực cũng phải cân nhắc rất kỹ trước khi xuống tiền. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đang yêu cầu tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản không vượt quá 25% tổng dư nợ, điều này càng khiến dòng vốn vào thị trường trở nên thận trọng hơn.

Chính vì vậy, năm 2026 có thể sẽ không phải là thời điểm xuất hiện những cơn sốt giá mạnh hay một chu kỳ giao dịch sôi động như trước đây.

Nói một cách vui vẻ thì thị trường năm 2026 giống như một bàn cờ mà các quân cờ đang được bày ra rất nhiều: hạ tầng có, dự án có, nguồn cung có. Chỉ có điều người chơi vẫn đang đứng ngoài bàn cờ, cân nhắc xem nên đi nước nào tiếp theo.