Nhưng nhìn giá nhà mỗi năm nhích lên một đoạn, nhiều người bắt đầu có cảm giác mình đang đứng trên máy chạy bộ: chạy rất chăm chỉ nhưng căn nhà phía trước vẫn cứ xa dần.
Thực tế thị trường cũng cho thấy điều đó. Giá nhà những năm gần đây tăng bình quân khoảng 10–15% mỗi năm, có lúc thậm chí lên tới 20–30%. Trong khi đó, thu nhập của phần lớn người lao động thì tăng chậm hơn khá nhiều. Kết quả là khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng giãn ra, khiến giấc mơ an cư của nhiều người trở nên khó khăn hơn.
Một vấn đề khác cũng dễ nhận thấy là nguồn cung trên thị trường đang lệch khá mạnh về phân khúc trung – cao cấp. Những căn hộ “vừa túi tiền” trước đây từng là lựa chọn phổ biến thì nay gần như trở thành một dạng… hàng hiếm.
Người thu nhập thấp vẫn có thể trông chờ vào nhà ở xã hội, nhưng nhóm thu nhập trung bình, những người có thu nhập trên 20 triệu đồng mỗi tháng lại rơi vào một khoảng trống khá lúng túng: không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng rất khó với tới các dự án nhà ở thương mại hiện nay.
Trong bối cảnh đó, việc Bộ Xây dựng đề xuất dự thảo nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp có thể xem là một bước chuyển đáng chú ý trong tư duy chính sách.
Việc hướng tới nhóm trung lưu nhằm lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp là một hướng đi hợp lý, đồng thời cũng cho thấy nỗ lực của Chính phủ trong việc can thiệp kịp thời khi thị trường đang mất cân đối khá nghiêm trọng.
Tuy nhiên, trong dự thảo nghị quyết dành cho nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn còn một số vấn đề khiến chúng ta cần suy nghĩ thêm.
Trước hết là câu chuyện không yêu cầu đấu giá, đấu thầu đối với các dự án. Cơ chế này có thể giúp rút ngắn thủ tục và thúc đẩy dự án triển khai nhanh hơn, nhưng đồng thời cũng làm dấy lên lo ngại về khả năng quay trở lại cơ chế “xin – cho”. Điều này phần nào đi ngược lại tinh thần tăng cường minh bạch trong quản lý đất đai được đặt ra trong Nghị quyết 18-NQ/TW.
Thứ hai, dự thảo hiện nay đang tập trung khá nhiều vào bài toán cung, tức là hỗ trợ cho các chủ đầu tư phát triển dự án. Tuy nhiên, với người mua nhà, giá bán chỉ là một phần của câu chuyện. Một yếu tố quan trọng không kém là lãi suất vay mua nhà. Trong bối cảnh lãi suất thả nổi hiện nay vẫn ở mức khá cao, nhiều người dù có thể tiếp cận được căn hộ giá phù hợp nhưng lại e ngại gánh nặng tài chính trong dài hạn.
Cuối cùng là vấn đề trục lợi chính sách. Đây không phải là câu chuyện mới, bởi thực tế đã từng xảy ra với nhà ở xã hội. Theo dự thảo, các căn nhà ở thương mại giá phù hợp chỉ được phép bán lại sau 5 năm, tương tự quy định với nhà ở xã hội. Tuy nhiên, khác với nhà ở xã hội, phân khúc này lại không có quy định giới hạn đầu vào về thu nhập.
👉 Điều đó có thể dẫn đến tình huống sau 5 năm, những căn hộ được hỗ trợ về chính sách lại trở thành sản phẩm “hot” trên thị trường thứ cấp, mang lại lợi nhuận lớn cho một số người, trong khi mục tiêu ban đầu của chính sách là giúp người có nhu cầu ở thực tiếp cận nhà ở.
Vì vậy, câu hỏi đặt ra là: làm thế nào để một chính sách đúng đắn có thể đi đúng mục tiêu, thay vì vô tình tạo ra những hệ quả ngoài mong muốn?
Ở nhiều quốc gia phát triển, câu chuyện nhà ở giá phù hợp đã được giải quyết bằng nhiều công cụ khác nhau, từ kiểm soát quỹ đất, hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà lần đầu, cho tới các cơ chế ràng buộc để đảm bảo nhà ở thực sự phục vụ nhu cầu ở. Những kinh nghiệm đó có thể là gợi ý đáng tham khảo trong quá trình hoàn thiện chính sách tại Việt Nam.
Câu chuyện nhà ở, suy cho cùng, không chỉ là câu chuyện của thị trường bất động sản, mà còn là câu chuyện của an cư và ổn định xã hội. Vì vậy, việc thiết kế một chính sách vừa hiệu quả, vừa minh bạch, lại vừa đúng đối tượng sẽ là yếu tố quyết định để nghị quyết này thực sự phát huy tác dụng.
Còn theo bạn, làm thế nào để chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp đạt được mục tiêu đề ra? Các quốc gia đi trước chúng ta đã có những cách làm gì đáng học hỏi? Cùng chia sẻ thêm góc nhìn của bạn nhé.