1. Dùng đòn bẩy tài chính quá lớn

Trong mấy năm trở lại đây, thị trường BĐS khá ổn, nhiều khách hàng nhất là các khách hàng trẻ hóa dần dùng đòn bẩy tài chính quá lớn, các dự án cũng “dễ vay”. Vay tới 70-80% giá trị bất động sản mà không có kế hoạch giảm tỉ lệ vay nên thành ra các biến động về tăng lãi suất, thị trường đứng sẽ rơi vào thế bị động.

2. Chủ đầu tư set giá cao

Mình quan sát hầu hết các dự án bất động sản hiện tại chủ đầu tư đều set giá cho khoảng 2-3-4 năm tại khu vực, vị trí đó. Cộng thêm các dự án hiện tại được nâng cấp rất nhiều về tiện ích, chất lượng tiện ích nên được cộng vào giá. Đặc biệt là chi phí tài chính cũng được nâng lên rất nhiều khi có chính sách hỗ trợ lãi suất. Thành ra khi một dự án bàn giao cần thời gian, nếu bán ra luôn thì cắt lỗ cũng là điều dễ hiểu.

3. Do vị trí dự án, số lượng sản phẩm

Các quỹ đất khu vực trung tâm cạn dần. Xu hướng phát triển dự án của các chủ đầu tư là ra các vùng ven, dân cư chưa kéo ra kịp nên mức độ thanh khoản và giá trong thời gian ngắn khó tăng. Hơn nữa các chủ đầu tư theo xu hướng phát triển các dự án size khu đô thị, nên số lượng sản phẩm quá nhiều.

4. Tâm lý khách hàng thay đổi

Đầu tư bất động sản cần thời gian nhưng hiện tại mình nhận thấy một lượng không nhỏ khách hàng có tâm lý “ đánh nhanh ăn nhanh” kiểu lướt. Từ đó dẫn tới áp lực về tài chính, áp lực ra hàng đồng thời tại một thời điểm, tính thanh khoản, giá sẽ sụt. Thời đại mạng xã hội nên nhiều khách hàng còn bị chi phối thông tin mà không tìm hiểu kỹ. Ví dụ 1 dự án 1.000 căn chỉ 10% căn kẹt cắt lỗ, 100 căn gửi 200 môi giới thì kết luận là dự án không tốt, các khách hàng còn lại cũng hoang mang, chạy. Nhưng thực tế vẫn nhiều khách hàng có nhu cầu mua ở, cho thuê hoặc chưa có ý định bán

5. Thu nhập giảm, các yếu tố vĩ mô

Thật sự dịch covid và sau đó là tình hình kinh tế không tốt đã làm giảm thu nhập của rất nhiều khách hàng. Thu nhập không theo dự tính ban đầu , cộng thêm các yếu tố vĩ mô như lãi suất tăng, chi phí sinh hoạt tăng thành ra không gồng nổi.

Cao Hữu