GIAO DỊCH BẬT DẬY: ĐẤT TỈNH THOÁT “KỲ NGỦ ĐÔNG”

Theo thống kê tại phòng công chứng Đức Hòa (Long An), lượng hồ sơ chuyển nhượng trong tháng 4/2025 đã tăng tới 30% so với giữa năm 2024 – một con số không thể xem nhẹ trong bối cảnh thị trường vừa qua bị siết tín dụng và tâm lý e dè đè nặng.

Tương tự, tại huyện Nhơn Trạch và Long Thành (Đồng Nai), nơi từng là “tâm chấn” của làn sóng đầu tư ăn xổi, nay đã quá tải bởi lượng hồ sơ chuyển nhượng. Môi giới địa phương xác nhận: “Khách hàng từ TP.HCM, Bình Dương, thậm chí cả miền Trung và Bắc đổ về tìm mua đất nền, nhiều người chốt cọc chỉ sau một buổi khảo sát.”

GIÁ ĐẤT DỪNG GIẢM, BẮT ĐẦU HỒI PHỤC: CƠ HỘI HAY ẢO GIÁC?

Từ cuối năm 2024, giá đất nền thổ cư tại nhiều khu vực đã dừng đà lao dốc. Cụ thể:

Bà Rịa – Vũng Tàu: giảm 28% trong 2 năm, nay bắt đầu phục hồi 20%, dao động 11 – 25 triệu đồng/m².

Đồng Nai: từng giảm 14%, hiện ổn định ở mức 17 – 20 triệu đồng/m².

Bình Dương: tăng chậm nhưng bền vững, giữ ở mức 25 – 40 triệu đồng/m².

Long An: giá đất thổ cư từ 15 – 18 triệu đồng/m², tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước.

Giá đang "nhích" dần, nhưng điều quan trọng hơn: liệu đây có phải là sự hồi phục bền vững hay chỉ là hiệu ứng "gượng dậy" nhờ truyền thông và các đợt mở bán dàn dựng?

“ĐẤT VÀNG” VỚI GIÁ MỀM: CHIẾN LƯỢC ĐÁNH VÀO TÂM LÝ NHÀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN

Một trong những điểm nóng mới nổi là Dự án Đức Hòa Central tại Long An. Tọa lạc tại “tam giác vàng” kết nối các dự án của Vingroup như Vinhomes Hậu Nghĩa – Tân Mỹ – Hóc Môn, đây là một trong số ít dự án còn sổ đỏ, giá khởi điểm chỉ 1,68 tỷ đồng/nền.

Điều đáng lưu ý là chủ đầu tư chấp nhận kéo giãn thanh toán 15 tháng, trả trước chỉ 25%, kèm hoàn tiền 7% khi thanh toán nhanh – một chiến thuật rõ ràng nhằm khơi dậy tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) của nhà đầu tư cá nhân vốn đang khát kênh trú ẩn an toàn giữa bối cảnh lãi suất và chứng khoán biến động.

NGUỒN CUNG KHÔNG THỂ BÙNG NỔ: ĐỊNH VỊ LẠI ĐẤT NỀN TRONG DANH MỤC ĐẦU TƯ

Theo báo cáo từ DKRA Group, năm 2025 thị trường đất nền có thể cung cấp khoảng 3.000 – 3.500 nền, cao hơn 2024 nhưng vẫn thấp hơn xa mức trước đại dịch (trên 7.000 nền/năm). Điều này cho thấy, phân khúc này vẫn trong thế "đắt hàng" nếu so với nhu cầu đầu tư đang phục hồi.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn tháng 2/2025 cho thấy: lượt tìm kiếm đất nền tăng 2 – 3 lần so với trước Tết, đặc biệt ở loại hình đất thổ cư, đất vườn. Tại TP.HCM và Hà Nội, lợi nhuận đầu tư co lại, khiến nhà đầu tư “chuyển hướng” sang đất tỉnh – một bước đi chiến lược để đón đầu biên lợi nhuận mới.

KHÔNG CÒN “ĂN XỔI Ở THÌ”: THỊ TRƯỜNG LỌC NHÀ ĐẦU TƯ THỰC

Trái với những năm “sốt đất” phi lý giai đoạn 2019 – 2021, thị trường hiện nay đang dần sàng lọc. Nhà đầu tư quay lại thị trường với tâm thế trung – dài hạn, quan tâm nhiều hơn đến hạ tầng, pháp lý và tiềm năng phát triển thực tế. Những bài học từ các “cơn sốt bong bóng” tại Bảo Lộc, Bình Phước, Đắk Lắk vẫn còn đó.

Bên cạnh đó, các địa phương như Long An, Đồng Nai, Bình Dương... đang tăng tốc tháo gỡ thủ tục hành chính, đẩy mạnh quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Đây là đòn bẩy căn bản nhất cho chu kỳ phục hồi sắp tới, chứ không chỉ đơn thuần là sự “nổi sóng” từ truyền thông.

LỜI KẾT: PHÂN TÍCH LÀM CƠ SỞ, KHÔNG CHẠY THEO ĐÁM ĐÔNG

Sự trở lại của đất tỉnh không chỉ là một hiện tượng thị trường, mà còn là minh chứng rõ nét cho bản chất chu kỳ của bất động sản: khi lòng tin dần phục hồi, tiền sẽ lại quay về nơi giá trị bị định giá thấp. Tuy nhiên, với vai trò là nhà báo và nhà kinh tế, tôi cảnh báo nhà đầu tư: đừng để bị cuốn theo hiệu ứng “đám đông hồi sinh” nếu thiếu dữ liệu, thiếu phân tích và không hiểu luật chơi.

Hãy nhớ, mọi chu kỳ đều có cơ hội – nhưng chỉ người có tư duy hệ thống, biết đọc dữ liệu và đánh giá rủi ro mới thực sự tận dụng được cơ hội đó.

Cre: Bất động sản thời đại