Hai vợ chồng tổng thu nhập 55 triệu/tháng (thuộc dạng khá khẩm ở thủ đô), con gái đầu lòng 2 tuổi, đang ở cái căn chung cư mini thuê hết gần chục triệu, trong lòng thì đau đáu muốn đẻ đứa thứ hai nhưng nhìn bốn bức tường chật chội lại chép miệng: "Thôi, chưa có nhà, chưa dám đẻ". Trong tay tích lũy được 1 tỷ, người nhà hỗ trợ thêm được 1,3 tỷ nữa. Tổng lực có 2,3 tỷ. Giờ đang đứng trước hai ngả đường: Mua căn 1 ngủ+ (3,5 tỷ) cho nhẹ đầu, hay liều mình ráng gồng căn 2 ngủ (4,4 tỷ) để tính chuyện đường dài?
Nhìn qua thì đây là bài toán mua nhà, nhưng nhìn sâu vào bản chất, đây là bài toán về quản trị rủi ro tài chính và áp lực tâm lý. Thôi thì, với tư cách là một người cũng từng "hụt hơi" săn nhà và có chút quan sát thị trường, tôi xin phép chia sẻ hai phương án này để hai vợ chồng có cái nhìn tỉnh táo nhất trước khi xuống bút ký nợ.
Phương án 1: Căn 45m² (1 phòng ngủ + 1) - Chiếc áo vừa vặn nhưng mau chật
Căn này giá 3,5 tỷ, có sẵn 2,3 tỷ tức là phải vay bank 1,2 đến 1,5 tỷ tùy tiến độ. Gốc lãi mỗi tháng sẽ dao động tầm 13 - 17 triệu.
Cái được: Tài chính cực kỳ an toàn. Trừ đi chi phí sinh hoạt 25 triệu hiện tại, hai vợ chồng vẫn còn dư ra một khoản phòng thân hoặc tích lũy để chuẩn bị đi đẻ đứa thứ hai. Tâm lý thoải mái, tối ngủ kê cao gối, không lo làn sóng lãi suất thả nổi đè nặng lên vai.
Cái mất: Cái bẫy nằm ở chỗ "1 ngủ + 1". Nhiều người cứ nghĩ ngăn thêm cái vách, nhét cái giường tầng vào là thành 2 phòng ngủ cho 2 đứa con. Thực tế, không gian sinh hoạt chung cực kỳ bí bách. Đứa lớn 2 tuổi, 1-2 năm nữa đẻ đứa thứ hai, lúc đó đứa lớn đi học tiểu học cần không gian yên tĩnh, đứa nhỏ thì quấy khóc ban đêm. Bốn con người (chưa kể lúc có bà nội bà ngoại lên đỡ đẻ) nhét trong cái không gian 45m² sẽ biến tổ ấm thành một "phòng áp lực" đúng nghĩa.
=> Phương án này giống như việc bạn mua một chiếc áo vừa khít với cơ thể lúc này. Nó giúp bạn ấm áp ngay lập tức, nhưng chỉ cần bạn "béo lên" một chút (ở đây là đẻ thêm con), chiếc áo sẽ bục chỉ ngay lập tức. Lúc đó muốn đổi nhà, các bạn lại phải gánh thêm chi phí thuế phí, sang nhượng và áp lực thời gian.
Phương án 2: Căn 60m² (2 ngủ, 2 vệ sinh) - Canh bạc "liều ăn nhiều" hay cái gông tài chính?
Căn này giá 4,4 tỷ, đồng nghĩa với việc hai vợ chồng phải vay ngân hàng tới 2,1 tỷ trong 20 năm. Hãy nhìn vào con số thực tế mà bạn đã tính: 2 năm đầu trả 23 - 24 triệu (nhờ ưu đãi lãi suất), từ năm thứ 3 thả nổi vọt lên 28 - 29 triệu/tháng.
Cái được: Một lần cho mãi mãi. Nhà 2 ngủ 2 vệ sinh là tiêu chuẩn vàng cho một gia đình 4 người tại đô thị. Bạn yên tâm sinh con, con cái có không gian lớn lên, không phải lo nghĩ chuyện đổi nhà trong vòng 10 - 15 năm tới.
Cái mất (và cực kỳ rủi ro): Hãy nhìn vào cơ cấu thu nhập của bạn. Lương cố định của hai vợ chồng là 22 + 15 = 37. Khoản còn lại là OT (làm thêm giờ) của chồng và hoa hồng doanh số của vợ - đây hoàn toàn là thu nhập biến đổi, phụ thuộc vào sức khỏe, phong độ và tình hình thị trường.
Nếu từ năm thứ 3, mỗi tháng các bạn phải nộp cho bank 29 triệu, cộng với 25 triệu chi phí sinh hoạt (đấy là chưa tính nuôi đứa thứ hai tốn kém gấp đôi nhé), tổng chi một tháng đã là 54 triệu. Nghĩa là các bạn phải cày cuốc cạn kiệt sức lực, không được phép ốm đau, không được phép mất việc, doanh số của vợ tháng nào cũng phải nổ thì mới vừa đủ bù chi. Chỉ cần một trong hai người bị gián đoạn thu nhập, cái tháp tài chính này sẽ sụp đổ ngay lập tức.
Lời khuyên từ người trong cuộc: Có một "Phương án 3" khôn ngoan hơn?
Tôi hiểu cái cảm giác "tiếc tiền thuê nhà" của hai vợ chồng. Nghĩ cảnh mỗi tháng ném gần 10 triệu qua cửa sổ cho chủ nhà, thà để tiền đó trả lãi bank còn hơn. Nhưng đừng vì thế mà đưa gia đình vào thế hiểm nghèo.
Nếu là tôi, tôi sẽ không chọn cả hai phương án trên ở thời điểm này. Thay vào đó, tôi sẽ đi tìm Phương án 3:
1. Hạ chuẩn phân khúc, giữ nguyên diện tích: Tại sao cứ phải là căn 2 ngủ giá 4,4 tỷ? Với tầm tiền 3,5 - 3,7 tỷ, nếu chịu khó dịch chuyển ra xa trung tâm một chút (ví dụ các khu đô thị lớn ở mọc lên ở phía Tây hoặc phía Đông, hoặc các dự án bàn giao khoảng 3-5 năm trước), các bạn hoàn toàn có thể mua được một căn 2 phòng ngủ rộng rãi, pháp lý sạch sẽ. Lúc này, khoản vay bank chỉ còn khoảng 1,2 - 1,4 tỷ. Áp lực trả nợ mỗi tháng giảm xuống còn 15 triệu, nằm gọn trong vùng an toàn (dưới 30% tổng thu nhập).
2. Trì hoãn việc mua để gia tăng tiền mặt: Thu nhập 55 triệu là một bệ phóng rất tốt để tích lũy. Thay vì xuống tiền ngay lúc thị trường căn hộ Hà Nội đang ở ngưỡng giá khá cao, hai vợ chồng có thể đặt mục tiêu "thắt lưng buộc bụng" thêm 1 năm nữa. Với tốc độ tích lũy của các bạn, cộng với tiền gửi tiết kiệm, 1 năm sau các bạn có thể có sẵn 1,4 - 1,5 tỷ tiền mặt. Lúc đó đi vay mua căn 2 ngủ sẽ tự tin hơn rất nhiều.
Chốt lại một câu xương máu: Cái đích cuối cùng của việc mua nhà là để "an cư lạc nghiệp", để có chỗ cho con cái vui chơi và chuẩn bị chào đón thành viên mới. Đừng biến cái tổ ấm mơ ước thành một "con quái vật hút máu", khiến hai vợ chồng nhìn nhau chỉ thấy áp lực cơm áo gạo tiền.
Hãy chọn một căn nhà mà khi bước vào, các bạn thấy bình yên, chứ không phải thấy một tờ hóa đơn ngân hàng chực chờ vào ngày mùng 1 hàng tháng.
Chúc hai vợ chồng "vén khéo" thành công và sớm tìm được tổ ấm an lành!