Người ta nhìn sang nước bạn thấy các "ông lớn" ngã ngựa, căn hộ giảm giá không phanh, rồi quay lại nhìn giá nhà ở Hà Nội, TP.HCM mà giật mình lo lắng: "Giá nhà xứ mình đã bằng 24 lần thu nhập rồi, bên Tàu lúc bong bóng vỡ là 30 lần, thế này có khi nào chúng ta sắp... 'nối gót' họ không?"
Nỗi lo này hoàn toàn có cơ sở, không phải chuyện hù dọa. Nhưng tôi cho rằng nếu chỉ nhìn vào mỗi cái chỉ số "Giá nhà/Thu nhập" rồi kết luận chúng ta sắp vỡ bong bóng giống Trung Quốc thì hơi phiến diện.
Thị trường có khủng hoảng hay không, bản chất nằm ở nhu cầu thực, cấu trúc nguồn cung và nền tảng hạ tầng. Xét kỹ mấy điểm này, Việt Nam ở năm 2026 đang có những "bảo hiểm" rất khác so với Trung Quốc thời điểm bắt đầu khủng hoảng.
Cái gốc rễ tạo nên những "thành phố ma" nổi tiếng của Trung Quốc là mô hình phát triển kiểu: Xây trước để kỳ vọng tạo ra nhu cầu. Họ cứ làm hạ tầng ào ào, mở rộng quỹ đất, bán đất cho chủ đầu tư xây dựng vô tội vạ tại các thành phố cấp 3, cấp 4 với niềm tin dân cư sẽ đổ về sau. GDP tăng trưởng thần tốc thật, nhưng khi cung vượt xa cầu thực, bong bóng nổ là điều tất yếu.
Việt Nam mình lại ở trạng thái gần như ngược lại: Hạ tầng đang chạy hụt hơi theo nhu cầu của nền kinh tế.
Đường vành đai, Metro, sân bay, logistics... của chúng ta vẫn luôn trong tình trạng quá tải. Thử nhìn vào trục xương sống giao thông cốt lõi nhất là cao tốc Bắc - Nam, cũng phải đến giữa năm 2026 này mới cơ bản được nối thông toàn tuyến. Nghĩa là chúng ta vẫn đang ở giai đoạn hoàn thiện những viên gạch nền móng đầu tiên, nhu cầu thực về hạ tầng và kết nối còn cực kỳ lớn, chứ chưa hề có chuyện dư thừa hay phát triển vượt quá nhu cầu xã hội.
Khi thị trường bất động sản Trung Quốc "đổ bệnh", cỗ máy nhân khẩu học của họ đã cạn năng lượng: tốc độ đô thị hóa chạm ngưỡng 65-66%, dân số bắt đầu suy giảm, tỷ lệ sinh thấp kỷ lục và nhu cầu mua nhà lần đầu yếu hẳn đi.
Nhìn lại Việt Nam xem:
Tỷ lệ đô thị hóa mới đạt khoảng 44%, nghĩa là còn hơn một nửa dân số vẫn đang sống ở nông thôn. Làn sóng dịch chuyển dân cư về các đô thị lớn để tìm kiếm cơ hội việc làm vẫn sẽ là động lực kéo dài trong ít nhất 10 - 15 năm nữa.
- Chính phủ đặt mục tiêu đưa tỷ lệ đô thị hóa vượt 50% vào năm 2030.
- Thu nhập của người dân đô thị vẫn duy trì đà tăng trưởng đều đặn 7-9%/năm.
- Thị trường của chúng ta không hề thiếu người mua, cái thiếu duy nhất lúc này là nguồn cung sản phẩm phù hợp với túi tiền và nhu cầu ở thực của số đông mà thôi.
Trung Quốc chỉ thực sự mạnh tay siết đòn bẩy khi căn bệnh đã di căn quá sâu, các tập đoàn bất động sản dùng vốn vay vô tội vạ, còn chính quyền nhiều địa phương thì phụ thuộc tới hơn 40% nguồn thu từ việc bán đất.
Trong khi đó, cơ quan quản lý của Việt Nam lại tỏ ra chủ động kiểm soát rủi ro từ khá sớm. Chúng ta đã nếm trải những bài học xương máu, để rồi liên tục có các động thái siết tín dụng vào phân khúc đầu cơ rủi ro, kiểm soát chặt chẽ thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đồng thời thay đổi hẳn "luật chơi" bằng việc hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản.
Sự thắt chặt này có thể khiến thị trường tăng chậm lại, giao dịch bớt sôi động trong ngắn hạn, nhưng nhìn một cách tích cực, nó chính là liều vắc-xin giúp hệ thống miễn dịch của thị trường khỏe hơn, ngăn chặn nguy cơ hình thành một bong bóng đổ vỡ mang tính dây chuyền.
Tóm lại, câu trả lời của tôi là: Việt Nam khó lặp lại một cuộc khủng hoảng hệ thống kiểu Trung Quốc.
Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là các bác cứ nhắm mắt mua bừa bất động sản nào cũng sẽ thắng. Cái thời "nước lên thuyền lên", mua đâu trúng đó đã chính thức khép lại. Giai đoạn 2026 - 2030 sẽ là cuộc thanh lọc và phân hóa cực kỳ khốc liệt:
Dòng tiền thông minh sẽ chỉ ở lại nơi có giá trị thực: Những bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, có thể cho thuê tạo dòng tiền ngay, những khu vực có dân cư đông đúc hoặc quanh khu công nghiệp hưởng lợi từ làn sóng FDI, hạ tầng kết nối trực tiếp... sẽ tiếp tục tăng trưởng bền vững.
Bánh vẽ "kỳ vọng" sẽ hết thời: Những phân khúc thuần tính đầu cơ, đất nền "đồng không mông quạnh" xa tít tắp trung tâm, hay bất động sản nghỉ dưỡng cam kết lợi nhuận ảo... sẽ phải đối mặt với một mùa đông thanh khoản rất dài.
Mua nhà, mua đất lúc này không còn là câu chuyện đoán xem "đáy hay chưa", mà là bài toán các bác có chọn đúng tài sản có giá trị sử dụng thật hay không. Đi qua giông bão, mới biết ai là người thực sự có năng lực giữ được tài sản của mình, các bác ạ!