Nói thật là nghe xong cái tin ấy thì đầu óc ai chẳng quay cuồng, tim đập loạn nhịp vì hoang mang. Dân tình bắt đầu rỉ tai nhau đủ thứ kịch bản kinh dị, nào là mất trắng tài sản, nào là tiền đền bù ngân hàng hốt sạch mình trắng tay, hay là có khi được xóa luôn khoản nợ cũ nhỉ? Thôi xin mời các bác tỉnh giấc hộ em cái, cuộc đời làm gì có chuyện màu hồng và dễ ăn đến thế! Giữa cái ma trận luật pháp này, nếu không tỉnh táo nhìn vào thực tế thì rất dễ rơi vào thế bị động.
Nhưng nói đi cũng phải nói lại, luật pháp hiện hành, cụ thể là Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015, đã quy định rất rõ ràng chứ không có chuyện mập mờ đâu, quyền lợi của người dân vẫn được bảo đảm, chỉ là cách xử lý sẽ phải đi theo một vòng tuần hoàn logic và có quy củ, phụ thuộc hoàn toàn vào giá trị bồi thường và cái nghĩa vụ tài chính mà các bác đang ký kết với tổ chức tín dụng mà thôi.
Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp đối với đất đai thuộc quyền sử dụng của mình. Đồng thời, Điều 37 Luật này quy định người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Trong khi đó, Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Điều này đồng nghĩa, khi quyền sử dụng đất đã được thế chấp hợp pháp thì ngân hàng có quyền ưu tiên xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ nếu phát sinh nghĩa vụ.
Do vậy, nếu Nhà nước thu hồi đất để mở đường, xây dựng công trình công cộng hoặc thực hiện dự án phát triển đô thị, khoản tiền bồi thường sẽ phải được xử lý theo nguyên tắc ưu tiên thanh toán nghĩa vụ với ngân hàng trước khi chi trả phần còn lại cho người dân.
Theo Điều 91 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện sẽ được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và được xem xét hỗ trợ, tái định cư theo quy định.
Trên thực tế, cơ quan giải phóng mặt bằng thường phối hợp với ngân hàng để xác định dư nợ còn lại của người vay. Sau đó, khoản tiền bồi thường sẽ được dùng để thanh toán tiền vay, lãi và các nghĩa vụ liên quan trước khi trả phần còn dư cho chủ sử dụng đất.
Ví dụ, một hộ dân được bồi thường 5 tỷ đồng nhưng đang còn dư nợ ngân hàng 2 tỷ đồng thì ngân hàng sẽ được ưu tiên thu hồi khoản nợ này. Sau khi tất toán, phần tiền còn lại mới được chi trả cho người dân.
Thế nhưng, đời không như là mơ và không phải lúc nào cái bánh đền bù cũng to đùng như thế, vì thực tế có một nghịch lý phũ phàng là đất bị thu hồi không đồng nghĩa với việc khoản nợ của các bác được xóa bỏ đâu nhé! Nhiều khu đất dính quy hoạch treo kéo dài, hoặc thị trường lao dốc khiến giá trị tài sản sụt giảm, dẫn đến việc mức tiền bồi thường thấp hơn cả số dư nợ thực tế tại ngân hàng.
Gặp phải ca khó này thì xin chia buồn, theo Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý khi nghĩa vụ đến hạn mà bên vay không thực hiện đúng cam kết, và nếu giá trị tài sản không đủ để trả nợ thì con nợ vẫn phải tiếp tục vác cày ra trả phần còn thiếu theo hợp đồng tín dụng đã ký, chứ ngân hàng không có làm từ thiện mà xóa nợ cho đâu! Chính vì cái rủi ro đau đầu này mà dạo này các nhà băng cực kỳ rén và thận trọng khi nhận thế chấp những khu đất đã phong phanh có thông tin quy hoạch hoặc nằm trong diện dự kiến thu hồi.
Còn đối với những bác may mắn được bố trí tái định cư bằng đất ở hoặc căn hộ mới, thì ngân hàng và cơ quan chức năng có thể xem xét cho chuyển cái nghĩa vụ bảo đảm từ mảnh đất cũ sang tài sản tái định cư mới này. Tất nhiên, cái điệp khúc chuyển đổi này phải được các bên đồng thuận và làm đầy đủ thủ tục pháp lý lằng nhằn, thậm chí trong thời gian chờ cấp sổ đỏ mới, người vay có thể phải bổ sung thêm tài sản bảo đảm khác hoặc sửa đổi hợp đồng tín dụng. Điều 133 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 cũng đã trao cho ngân hàng cái quyền thượng tôn là được yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin tài sản và áp dụng mọi biện pháp cần thiết để bảo toàn vốn, chống quỵt nợ rồi.
Trước cái bối cảnh đầy biến động ấy, các chuyên gia pháp lý luôn đưa ra lời khuyên chân thành là ngay khi cái trát thông báo thu hồi đất vừa bay đến nhà, các bác phải chủ động phi ngay ra ngân hàng mà làm việc, nắm rõ cái số dư nợ và bàn phương án giải chấp tài sản cho êm đẹp.
Mọi sự chậm trễ, né tránh phối hợp hoặc tệ hơn là tự ý âm thầm chuyển nhượng, mua bán cái mảnh đất đã có quyết định thu hồi sẽ chỉ dẫn đến những vụ tranh chấp pháp lý kéo dài, tự lấy đá đập vào chân mình và làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi sát sườn của bản thân. Ngoài ra, đối với những khu vực mới chỉ nằm trên bản vẽ quy hoạch định hướng chứ chưa có quyết định thu hồi chính thức, người dân chúng ta vẫn có quyền chuyển nhượng, thế chấp hoặc xây dựng theo điều kiện pháp luật cho phép, nhưng nói trước là khả năng vay vốn và giá trị định giá của tài sản lúc này sẽ bị dìm xuống thê thảm vì cái bóng ma rủi ro quy hoạch đang lơ lửng trên đầu.
Tóm lại, việc hiểu đúng quy định pháp luật là để dẹp bỏ cái tâm lý hoang mang không đáng có, bản chất của luật pháp hiện hành là bảo đảm hài hòa lợi ích giữa ba bên: Nhà nước, tổ chức tín dụng và người dân. Điều quan trọng nhất đối với mỗi chủ đất là phải luôn nắm chắc tình trạng pháp lý của tài sản, biết rõ mình đang nợ bao nhiêu và theo sát thông tin quy hoạch để tự vạch ra phương án tài chính chủ động cho mình, chứ đừng để đến khi xe ủi chạy đến tận cửa mới ngơ ngác hỏi tiền của tôi đang nằm ở túi ai!