Có những dự án ngày xưa mở bán hơn 50 triệu đồng/m2, từng bị chê đắt, giờ quay lại với mức 200-300 triệu đồng/m2 mà thị trường vẫn xem là… hợp lý trong bối cảnh hiện tại.

Điển hình như dự án Lancaster Lincoln của Tập đoàn Trung Thủy tại khu vực quận 4 cũ, nay thuộc phường Xóm Chiếu. Dự án này từng mở bán năm 2017 với giá khoảng 53 triệu đồng/m2, thời điểm đó đã thuộc nhóm cao của khu vực. Hơn 90% sản phẩm từng được giao dịch khá nhanh, nhưng sau đó dự án phải dừng thi công do vướng điều chỉnh quy hoạch đường nội bộ.

Từ một dự án gần như “ngủ đông” suốt nhiều năm, Lancaster Lincoln nay tái xuất với định vị cao cấp hơn và mức giá khoảng 300 triệu đồng/m2. Tức là tăng gần 6 lần so với thời điểm mở bán ban đầu.

Nghe qua tưởng như chuyện đùa, nhưng nhìn mặt bằng giá hiện tại ở trung tâm TP HCM thì lại không quá bất ngờ. Vì thực tế, trong khoảng gần 10 năm qua, thị trường căn hộ trung tâm đã đi qua một chu kỳ tăng giá rất mạnh. Nhiều khu vực từng bị xem là “giá trên trời” giờ lại trở thành mặt bằng phổ biến mới.

Không chỉ Lancaster Lincoln, nhiều dự án khác cũng đang đi theo quỹ đạo tương tự.

Tại Thủ Thiêm, khu đô thị Sala của Đại Quang Minh sau thời gian dài vướng pháp lý cũng đang tái khởi động phân khu cao tầng mới. Giá dự kiến hiện dao động khoảng 170-200 triệu đồng/m2, cao gần gấp ba so với giai đoạn đầu.

Hay như dự án Legacy 66 ở khu vực quận 5 cũ, nay thuộc phường Chợ Lớn, từng có mức giá khoảng 50 triệu đồng/m2 giai đoạn 2019-2021. Sau khi được tháo gỡ pháp lý và chuẩn bị triển khai trở lại, giá dự kiến hiện khoảng 119 triệu đồng/m2.

Điều đáng nói là mức tăng này không đơn thuần chỉ đến từ “lòng tham” của chủ đầu tư như nhiều người vẫn nghĩ.

Một dự án bị đình trệ 5-7 năm đồng nghĩa doanh nghiệp phải gánh thêm rất nhiều chi phí: lãi vay ngân hàng, chi phí duy trì bộ máy, chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công… Chưa kể trong thời gian đó, giá thép, xi măng, chi phí xây dựng đều đã thay đổi đáng kể. Có doanh nghiệp còn phải xử lý chính sách với khách hàng cũ hoặc tái cấu trúc toàn bộ dự án trước khi mở bán lại.

Nhưng chi phí chỉ là một phần của câu chuyện.

Phần lớn nguyên nhân nằm ở việc mặt bằng giá bất động sản TP HCM đã tăng quá nhanh trong nhiều năm qua, đặc biệt là khu vực trung tâm. Theo dữ liệu từ Bộ Xây dựng, giá căn hộ trung bình tại TP HCM hiện khoảng 112 triệu đồng/m2, còn khu trung tâm phổ biến từ 200-550 triệu đồng/m2.

Nói cách khác, có những dự án ngày xưa bị xem là đắt đỏ, giờ nếu giữ nguyên giá cũ khi quay lại thị trường thì thậm chí còn… rẻ hơn mặt bằng chung.

Và đây cũng là điều khiến nhiều người tiếc nuối nhất. Vì nếu nhìn lại giai đoạn 2016-2019, rất nhiều người từng chần chừ với mức giá 50-70 triệu đồng/m2 vì nghĩ “quá cao rồi”. Nhưng sau vài năm dự án nằm im, lúc quay lại thì giá đã tăng lên gấp nhiều lần.

Thị trường bất động sản đúng là có những chu kỳ rất kỳ lạ. Có những dự án càng xây càng rẻ vì buộc phải cắt lỗ. Nhưng cũng có những dự án chỉ cần “ngủ đông” vài năm, tỉnh dậy là giá đã kịp hóa… hàng siêu sang.