Thị trường bất động sản cả nướcc đang đi vào chu kỳ giảm giá sâu, không đến mức “đóng băng” như thời kỳ khủng hoảng năm 2011 nhưng rõ ràng là khó khăn đang chồng chất. Dù vậy, thị trường Móng Cái (tỉnh Quảng Ninh) lại đang có nhiều lợi thế đáng kể.
Thứ nhất, việc Trung Quốc “mở cửa” từ 8/1/2023 đã khiến cho việc lưu thông hàng hóa trở nên dễ dàng hơn. Nhưng quan trọng hơn cả chính là tuyến cao tốc “đẹp như mơ” Vân Đồn – Móng Cái đi vào hoạt động từ cuối quý 3/2022 đã tạo sức hấp dẫn đặc biệt cho mảnh đất biên giới nhiều đặc biệt này.
Cái “đen” của bất động sản Móng Cái chính là nhận được tín hiệu tích cực khi mà bất động sản cắm đầu đi xuống. Vì vậy, các dự án địa ốc bất ngờ bị “vạ lây”.
Tuy nhiên, gần đây, bất động sản Móng Cái đang rục rịch bừng tỉnh. Royal Riverside City của chủ đầu tư - Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Victory (Victory Investment) bỗng dưng trở thành “thỏi nam châm” của không ít nhà đầu tư vì nằm ở vị trí đắc địa, ngay sát dòng sông Ka Long thơ mộng.
Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu kĩ về chủ đầu tư, không ít người mua nhà lại muốn “quay xe” vì Victory Investment có không ít điểm gợn trong bức tranh tài chính.
Điểm gợn 1: Tài sản của chủ đầu tư chỉ tương đương 5 căn biệt thự
Hiện tại, trên mạng xã hội, Royal Riverside City rục rịch được rao bán. Theo giới thiệu, Royal Riverside City được giới thiệu nằm trên quỹ đất rộng 481.233 m2. Dự án có vốn đầu tư lên đến 2.450 tỷ đồng.
Dự án có khoảng 700 căn biệt thự, shophouse, nhà phố liền kề có diện tích dao động từ 240-416m2, có giá bán từ 30 triệu đồng/m2. Như vậy, giá mỗi căn ở đây có giá trị từ 7,2 tỷ đồng tới 12,5 tỷ đồng.
Cần phải nhấn mạnh, dự án có vốn đầu tư 2.450 tỷ đồng và nếu không ế ẩm, các đợt bán hàng sẽ mang về cho chủ đầu tư Victory Investment doanh thu từ 5.000 tỷ đồng tới 7.000 tỷ đồng. Đây là con số không quá lớn so với một doanh nghiệp bất động sản nhưng nó lại là “siêu to khổng lồ” với đơn vị có quy mô vốn chưa tới 1 triệu USD như Victory Investment.
Victory Investment thành lập ngày 21/6/2018 với ngành nghề kinh doanh chính là “Xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng khác”. Công ty có người đại diện pháp luật kiêm Giám đốc là ông Phùng Văn Huy.
Thế nhưng, vốn điều lệ của công ty chỉ là 68 tỷ đồng. Cần phải nhấn mạnh, dù công ty đăng ký vốn điều lệ 68 tỷ đồng trong năm 2018 nhưng tại thời điểm cuối năm, vốn chủ sở hữu của công ty chỉ là 20,6 tỷ đồng. Sau nhiều năm hoạt động, tới ngày 31/12/2021, vốn chủ sở hữu Victory Investment chỉ đạt 20,9 tỷ đồng, chưa tới 1 triệu USD.
Và cũng tại thời điểm cuối năm 2021, tổng tài sản Victory Investment chỉ là 54,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 5 căn biệt thự trong dự án Royal Riverside City.
Chỉ cần nhìn vào các con số này là biết năng lực thực hiện của chủ đầu tư Victory Investment đến đâu rồi.
Vốn ít, đòn bẩy tài chính cũng ít
Thông thường, các công ty bất động sản (ngay kể cả với những ông lớn), đòn bẩy tài chính là công cụ không thể thiếu được. Có nơi, nợ còn gấp chục lần vốn. Victory Investment dù có đi vay vốn nhưng số tiền vay lại rất ít ỏi nên khó có thể hỗ trợ được nhiều cho nguồn vốn cũng ít ỏi nốt.
Năm 2021, Victory Investment ký hợp đồng tín dụng với Ngân Hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam (VIB) Chi Nhánh Hai Bà Trưng Phòng Giao Dịch Minh Khai. Giá trị khoản vay không được công bố chỉ biết rằng tài sản đảm bảo là 1 xe ô tô con Toyota Fortuner. Trên thị trường, mẫu xe này được bán với mức giá thấp hơn 2 tỷ đồng. Vì vậy, khoản vay chắc chắn không cao.
Chính vì vậy, nợ phải trả tại Victory Investment tương đối thấp, chỉ đạt 34 tỷ đồng tại ngày 31/12/2021.
Có thể thấy với việc bé và nợ ít, dòng tiền của Victory Investment vô cùng khiêm tốn so với vốn đầu tư 2.450 tỷ đồng của dự án Royal Riverside City.