TỪ CƠN “LƯỚT SÓNG” ĐẾN NỖI LO THANH KHOẢN

Nhưng nay, thay vì những con số lợi nhuận nhanh chóng, thị trường chứng kiến hàng loạt tin rao cắt lỗ hàng trăm triệu đồng mỗi lô.

Ví dụ: một lô đất 143m² tại xã Đoài Phương (thị xã Sơn Tây cũ) đã phải bán lỗ hơn 200 triệu đồng so với giá mua ban đầu. Tương tự, tại xã Hạ Bằng (huyện Thạch Thất cũ), một nhà đầu tư buộc phải chấp nhận hạ giá 100 triệu đồng chỉ để thoát hàng, sau nhiều tháng rao bán không có thanh khoản.

Đây không phải hiện tượng cá biệt, mà là dấu hiệu của sự chững lại rõ rệt sau một giai đoạn tăng nóng và tâm lý đầu cơ quá đà.

DỮ LIỆU BIẾT NÓI: NHU CẦU GIẢM GẦN 50%

Theo báo cáo quý II/2024 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội đã giảm tới 47%, trong khi số lượng tin đăng bán cũng giảm 15%. Thị trường rơi vào trạng thái “nghe ngóng”: người bán ngại hạ sâu, người mua chờ tín hiệu rõ ràng từ chính sách.

Khảo sát của báo Dân trí cho thấy, giá đất tại các điểm nóng từng gây sốt như Hạ Bằng, Hòa Lạc, Yên Xuân, Quốc Oai… hầu như không tăng thêm kể từ đầu năm.

Đất mặt đường lớn: 30 – 35 triệu đồng/m².

Đất trong ngõ: 15 – 22 triệu đồng/m².

Một số khu vực như Quốc Oai, Sơn Tây, Phú Cát: mặt bằng giá vẫn giữ ở ngưỡng 25 – 31 triệu đồng/m².

Những con số này phản ánh thực tế: giá cao nhưng thanh khoản thấp, nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ hoặc chấp nhận nằm im chờ thời.

TÂM LÝ NHÀ ĐẦU TƯ: HẾT “TẤT TAY”, CHUYỂN SANG NGHE NGÓNG

Anh Nguyễn Quang Hiếu – một môi giới tại Quốc Oai – cho biết: “Đầu năm, nhiều nhà đầu tư lao vào Thạch Thất, Sơn Tây vì tin đồn metro số 5. Nhưng chỉ vài tháng sau, giao dịch chững hẳn. Người mua giờ không dám ‘tất tay’, mà chờ đợi thêm”.

Phân tích sâu hơn, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn – khẳng định: mặt bằng giá đất vùng ven Hà Nội đã tăng liên tục nhiều năm, tạo nên tâm lý thận trọng. Nhà đầu tư không còn mạo hiểm dốc vốn như trước, mà chuyển sang chiến lược phòng thủ.

Bà Phạm Miền – chuyên gia bất động sản – cũng nhận định: “Sóng đất nền chủ yếu diễn ra trước tháng 4/2024. Đến nay, thanh khoản hầu như chững lại, nhà đầu tư chủ yếu nghe ngóng, không còn tâm lý ‘xuống tiền bằng mọi giá’”.

VÌ SAO “CẮT LỖ” LAN RỘNG?

Có ba nguyên nhân cốt lõi lý giải hiện tượng này:

Giá vượt xa sức mua thực: Tại nhiều khu vực, giá đất đã tăng gấp 2-3 lần chỉ trong vài năm, khiến người mua ở thực không thể tiếp cận.

Thiếu dòng tiền mới: Thắt chặt tín dụng, lãi suất vẫn còn cao khiến dòng tiền đầu cơ bị chặn lại.

Tin đồn hạ nhiệt: Những thông tin về quy hoạch, metro hay sáp nhập hành chính vốn là “chất xúc tác” cho cơn sốt, nay không còn đủ sức kéo thị trường.

TRIỂN VỌNG: ĐIỀU CHỈNH LÀ TẤT YẾU

Cơn sốt đất vùng ven Hà Nội không biến mất, mà chỉ dịch chuyển từ trạng thái đầu cơ nóng sang giai đoạn thanh lọc. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao sẽ là nhóm chịu áp lực lớn nhất.

Điều quan trọng, như một quy luật bất biến, thị trường bất động sản chỉ bền vững khi quay lại phục vụ nhu cầu ở thực, thay vì chạy theo tin đồn và kỳ vọng “lướt sóng” siêu lợi nhuận.

NHÌN LẠI LỊCH SỬ: CÁC CƠN SỐT ĐẤT ĐÃ LẶP LẠI THẾ NÀO?

Thị trường bất động sản Việt Nam vốn không xa lạ với những cơn “sốt đất” – và cũng không ít lần chứng kiến cảnh bong bóng xì hơi.

Năm 2010 – 2011: Cơn sốt đất tại Hà Nội bùng nổ theo thông tin mở rộng địa giới hành chính Thủ đô. Giá đất tại nhiều huyện ven đô như Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm tăng phi mã. Nhưng chỉ sau khi chính sách siết tín dụng bất động sản ban hành, thị trường “đóng băng” kéo dài suốt nhiều năm, nhà đầu tư ôm đất rơi vào cảnh kẹt vốn.

Năm 2017 – 2018: Sóng đất lan rộng ở các tỉnh vùng ven như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, đặc biệt là Quảng Ninh và Phú Quốc. Hàng loạt dự án hạ tầng được tung tin đồn thổi giá. Nhưng khi quy hoạch đặc khu bị tạm dừng, giá lao dốc, nhiều nhà đầu cơ “chôn vốn” cả thập kỷ.

Năm 2021 – 2022: Cơn sốt đất sau đại dịch COVID-19 diễn ra trên diện rộng. Tại Hà Nội và vùng ven, giá đất tăng gấp đôi, gấp ba chỉ trong thời gian ngắn, bất chấp dịch bệnh. Hệ quả là sau khi Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng 2022 – 2023, thị trường rơi vào chu kỳ giảm tốc mạnh.

CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN: KHÔNG THỂ TRÁNH KHỎI

Kinh tế học gọi đây là chu kỳ bất động sản – một vòng lặp quen thuộc gồm:

Tích lũy – sốt nóng (giá tăng, dòng tiền đổ vào).

Đỉnh điểm – bong bóng (giá vượt xa giá trị thực).

Điều chỉnh – đóng băng (thanh khoản cạn kiệt, cắt lỗ lan rộng).

Phục hồi – ổn định (quay lại phục vụ nhu cầu ở thực).

Hà Nội hiện nay đang ở giai đoạn điều chỉnh – thanh lọc nhà đầu cơ ngắn hạn, chỉ những người trường vốn, đầu tư bài bản mới trụ vững.

BÀI HỌC ĐẮT GIÁ

Từ góc nhìn của một nhà báo kinh tế, có thể khẳng định: mọi cơn sốt đất đều kết thúc bằng nước mắt của kẻ chạy theo đám đông. Thị trường vùng ven Hà Nội chỉ là một ví dụ lặp lại kịch bản cũ.

Điều quan trọng nhất cho cả nhà đầu tư và người mua ở thực lúc này là:

Đừng tin vào tin đồn thổi.

Đừng “tất tay” vào đất nền khi thanh khoản suy yếu.

Hãy kiên nhẫn chờ mặt bằng giá điều chỉnh hợp lý, và đặt nhu cầu ở thực lên trên hết.

👉 Như vậy, nhìn từ lịch sử, câu chuyện đất nền Hà Nội hôm nay không hề mới. Nó chỉ là chương tiếp theo trong cuốn sách cũ mang tên “cơn sốt bất động sản” – nơi mà kẻ tỉnh táo sẽ sống sót, còn kẻ tham lam sẽ trả giá.

Cre: Bất động sản thời đại