Theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP, người dân sẽ được ghi nợ tiền sử dụng đất đến khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc thế chấp thay vì chỉ trong thời hạn 5 năm như quy định trước đây.

Tóm tắt nhanh

Điểm mới quan trọng

Trước đây, cơ chế ghi nợ tiền sử dụng đất chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân được nợ tối đa trong vòng 5 năm. Sau thời hạn này, người sử dụng đất bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, dù có nhu cầu chuyển nhượng hay không. Điều này gây áp lực lớn cho những người có thu nhập thấp hoặc đang khó khăn về tài chính.

Với chính sách mới, thời hạn ghi nợ đã được nới rộng đáng kể. Người dân chỉ cần thanh toán tiền sử dụng đất khi phát sinh các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, bao gồm: Chuyển nhượng; Tặng cho; Thừa kế (trừ một số trường hợp đặc biệt); Thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Như vậy, thay vì phải lo lắng “chạy” tiền trong vòng 5 năm, người dân có thể yên tâm sử dụng đất và chỉ nộp khi có giao dịch phát sinh.

Thời gian áp dụng và đối tượng hưởng lợi

Chính sách ghi nợ mới chỉ áp dụng trong giai đoạn từ 01/8/2024 đến hết 31/7/2029. Điều này có nghĩa là sau thời hạn này, Nhà nước sẽ đánh giá lại tác động thực tế để có thể điều chỉnh hoặc ban hành quy định kế tiếp.

Đối tượng áp dụng bao gồm:

- Hộ gia đình, cá nhân được cấp sổ đỏ lần đầu và có nguyện vọng ghi nợ tiền sử dụng đất.

- Trường hợp nhận thừa kế hoặc tặng cho: nếu người nhận thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo thì vẫn được tiếp tục ghi nợ.

- Tuy nhiên, một thay đổi đáng chú ý là: người thừa kế không thuộc hộ nghèo/cận nghèo sẽ không còn được ghi nợ như trước đây.

Lợi ích mang lại

Chính sách mới được kỳ vọng sẽ tạo ra nhiều tác động tích cực:

Giảm áp lực tài chính cho người dân: Việc ghi nợ đến khi phát sinh giao dịch giúp các hộ gia đình, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp, không bị dồn vào thế khó khi làm thủ tục cấp sổ đỏ.

Ổn định nghĩa vụ tài chính tại thời điểm cấp sổ đỏ: Số tiền ghi nợ được “chốt” theo giá đất tại thời điểm cấp sổ, tránh rủi ro sau này phải đóng theo khung giá mới có thể cao hơn nhiều.

Khuyến khích người dân làm sổ đỏ: Nhiều hộ gia đình ngần ngại đi làm sổ vì không đủ khả năng nộp ngay tiền sử dụng đất. Với chính sách mới, việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất sẽ thuận lợi hơn, góp phần giảm tình trạng giao dịch “ngầm” và tăng tính minh bạch.

Hạn chế thất thu ngân sách lâu dài: Khi đất được cấp sổ đỏ, quyền sở hữu rõ ràng, Nhà nước vẫn đảm bảo thu ngân sách khi phát sinh giao dịch, đồng thời tạo điều kiện quản lý chặt chẽ hơn.

Một số lưu ý và thách thức

Bên cạnh ưu điểm, chính sách này cũng đặt ra vài điểm cần lưu ý:

Khả năng chậm thu ngân sách: Nếu thị trường bất động sản trầm lắng, người dân có thể kéo dài thời gian nộp, khiến nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất bị chậm lại.

Cần hướng dẫn chi tiết: Để tránh tình trạng mỗi địa phương áp dụng khác nhau, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các cơ quan liên quan cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về thủ tục ghi nợ, mẫu đơn và quy trình xử lý.

Quản lý rủi ro khi chuyển nhượng: Trong trường hợp ghi nợ kéo dài, việc xác minh nghĩa vụ tài chính khi phát sinh giao dịch cần được thực hiện chặt chẽ để tránh thất thoát.

==> Việc mở rộng thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất từ 5 năm sang đến khi có giao dịch phát sinh là một bước đi mạnh mẽ, thể hiện sự linh hoạt trong quản lý đất đai và sự quan tâm đến quyền lợi người dân. Chính sách này vừa giúp người dân an tâm hợp thức hóa đất đai, vừa bảo đảm Nhà nước vẫn thu được nghĩa vụ tài chính khi có giao dịch.

Tuy nhiên, để đạt hiệu quả tối đa, điều quan trọng là cơ quan quản lý cần có hướng dẫn chi tiết, minh bạch, tránh tình trạng áp dụng khác nhau giữa các địa phương, và đảm bảo quá trình triển khai được thực hiện công bằng, đúng đối tượng.