Điều kỳ lạ là: nhiều dự án từng thuộc dạng “nhà cho người lao động” bỗng chốc được rao bán với giá tiệm cận, thậm chí vượt mặt các dự án cao cấp mới mở bán. Còn chất lượng ư? Vẫn nguyên bản, thậm chí có nơi còn… đi xuống.
Giá tăng “thần tốc”, chất lượng đứng yên
Theo CBRE và One Mount, cuối quý II/2025, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã đạt trung bình khoảng 79 triệu đồng/m², tăng 6% so với quý trước và 33% so với cùng kỳ năm 2024. Savills Việt Nam còn ghi nhận mức cao hơn: 91 triệu đồng/m², tức tăng tới 40% theo năm.
Điều đáng nói, thị trường gần như biến mất khái niệm căn hộ dưới 2 tỷ đồng. Trong khi đó, tới 67% nguồn cung mới có giá từ 4 tỷ đồng trở lên, nghe thôi đã thấy “cao cấp” rồi, bất kể tiện ích thế nào.
Không chỉ những dự án mới, làn sóng tăng giá còn lan sang cả những khu từng được xem là bình dân. Một chuyên gia kể vui: “Có những dự án năm 2017 bán ra chỉ 18–22 triệu đồng/m², giờ chủ nhà rao lại gấp đôi, gấp ba. Nhưng hạ tầng, tiện ích thì vẫn như cũ. Nói cao cấp chỉ vì… giá cao thôi”.
Cao cấp “trên giấy”, thực tế vẫn bình dân
Đúng như lời than thở trên, khảo sát thực tế ở nhiều dự án cho thấy, sự thay đổi duy nhất sau nhiều năm là giá niêm yết của cư dân trên các sàn rao bán. Còn tiện ích nội khu vẫn chỉ dừng ở mức cơ bản: sân chơi trẻ con bé bằng cái bãi giữ xe, phòng gym vài chiếc máy, bể bơi (nếu có) thì đông nghẹt như chợ Tết.
Nhiều công trình sau gần một thập kỷ sử dụng đã xuất hiện dấu hiệu xuống cấp: thang máy kẹt thường xuyên, hành lang bong tróc, cảnh quan ít được chăm sóc. Phí bảo trì đôi khi còn “treo lơ lửng”, chưa được sử dụng hiệu quả. Thế nhưng, khi rao bán lại, chủ nhà có thể mạnh dạn “quăng” cái mác cao cấp lên căn hộ của mình, đơn giản chỉ vì… nhìn giá đã cao hơn một chiếc xe sang.
Vì sao bình dân lại thành cao cấp?
Có vài nguyên nhân đằng sau nghịch lý này:
- Nguồn cung khan hiếm: Dòng căn hộ giá rẻ gần như tuyệt chủng tại Hà Nội. Do chi phí đất, chi phí xây dựng tăng cao, các chủ đầu tư không còn mặn mà làm phân khúc bình dân. Người muốn mua nhà “vừa túi tiền” thì đành nhìn lại các dự án cũ.
- Hiệu ứng tâm lý: Người bán thấy giá khu bên cạnh tăng, lập tức điều chỉnh giá nhà mình “cho bằng bạn bằng bè”. Cứ thế, mặt bằng giá chung bị đẩy lên, bất kể chất lượng có thay đổi hay không.
- Sức ép đầu tư: Với nhiều nhà đầu tư, căn hộ không chỉ là nơi ở mà còn là kênh giữ tiền. Khi dòng tiền ít lựa chọn, họ sẵn sàng mua lại căn hộ cũ với giá cao, miễn còn cơ hội sinh lời.
- “Mặc định” theo giá đất: Đất nền quanh dự án tăng thì chung cư cũng phải tăng theo, bất chấp chung cư đó có đang xuống cấp hay không.
Cao cấp có phải chỉ ở cái giá?
Ở các nước phát triển, “cao cấp” thường đi kèm với tiêu chuẩn khắt khe: vị trí, tiện ích, dịch vụ quản lý, mật độ xây dựng, thậm chí cả vật liệu xây dựng và thiết kế cảnh quan. Nhưng ở Hà Nội, nhiều nơi, cái gọi là “cao cấp” chỉ cần hội tụ một yếu tố: giá bán cao ngất ngưởng.
Câu chuyện này đặt ra một nghịch lý cho người mua: bỏ ra hàng chục triệu đồng/m², nhưng tiện ích nhận được đôi khi chẳng khác mấy so với căn hộ trung cấp trước đây. Thậm chí, một số người còn ví von: “Căn hộ của tôi từ bình dân hóa cao cấp chỉ trong một đêm, mà không cần nâng cấp cái gì. Thật đúng nghĩa đầu tư siêu lợi nhuận – chỉ cần chờ giá thị trường tăng”.
Nếu xu hướng này tiếp diễn, thị trường Hà Nội có thể rơi vào cảnh “không có căn hộ bình dân thực sự”. Mọi dự án đều gắn mác trung cấp, cao cấp hoặc hạng sang, khiến giấc mơ sở hữu nhà của tầng lớp trẻ và người thu nhập trung bình ngày càng xa vời.
Với những người đã sở hữu căn hộ, việc giá trị tăng lên đúng là niềm vui. Nhưng nhìn rộng ra, một thị trường nơi giá cả vượt xa chất lượng thực tế lại tiềm ẩn nhiều rủi ro: bong bóng giá, thanh khoản khó khăn, và niềm tin của người mua dần bị bào mòn.
Nói cách khác, việc một căn hộ bình dân “bỗng” thành cao cấp ở Hà Nội hiện nay chẳng khác nào câu chuyện “đổi đời” nhờ… giá. Nhưng giá thì có thể leo thang, còn chất lượng sống hằng ngày của cư dân thì vẫn y nguyên – hoặc tệ hơn. Và khi ấy, cái mác “cao cấp” chẳng qua chỉ là tấm áo khoác lộng lẫy bên ngoài, che đi một thực tại rất… bình dân.