Trong giai đoạn giá nhà tăng nhanh, rất nhiều người mua theo tâm lý:
- Thấy giá tốt là xuống tiền
- Thấy nhiều người mua là tin ngay khu đó sẽ “sốt”
- Hoặc chọn căn mình thích mà không nghĩ đến ai sẽ ở
Helena đã gặp không ít người bỏ tiền tỷ mua căn hộ mơ ước, nhưng vài tháng sau phải móc tiền túi trả phí quản lý vì… chẳng ai chịu trả tiền để ở. Lúc đó, căn nhà không còn là tài sản, mà là khoản nợ hàng tháng.
Một học viên của Helena đã từng trải qua bài học này: T.Nhàn mua một căn hộ gần biển, view đẹp, giá ưu đãi vì mở bán sớm. Ban đầu, mọi con số trên giấy đều “ổn” – tưởng như chỉ cần bàn giao là tiền sẽ tự chảy về.
Nhưng sau 8 tháng vận hành, thực tế lại khác hẳn: Khách thuê dài hạn gần như không có, Airbnb chỉ đủ ở mức cầm chừng. Chi phí bảo trì, phí quản lý, điện nước… vẫn đều đặn “gõ cửa” mỗi tháng. Mỗi lần nhìn bảng thu chi, lãi chẳng thấy đâu, chỉ sợ lỗ vốn, mất trắng số tiền tích cóp cả chục năm.
Tuy nhiên, là một nhà đầu tư chuyên nghiệp, Helena không vội cho rằng đây là thất bại.
Thay vào đó, Helena cùng bạn phân tích lại:
- Khu vực này, phân khúc này – đang thực sự phục vụ ai?
- Họ cần loại hình chỗ ở nào?
- Và quan trọng nhất – họ sẵn sàng trả bao nhiêu?
Khi trả lời được, T.Nhàn rút ra được căn hộ này đẹp với mình, nhưng không khớp với nhu cầu thật của thị trường tại thời điểm đó.
Và đây là bộ câu hỏi mà Helena luôn áp dụng để xác định nhu cầu thật của thị trường. Bạn nhớ lưu lại để lấy ra xem mỗi khi đầu tư nhé.
1. Xác định đối tượng trả tiền trước khi mua
Ở khu vực này, ai sẽ là khách hàng chính? Người đi làm, gia đình, chuyên gia nước ngoài, hay khách du lịch?
2. Kiểm tra nguồn cung – cầu thực tế
Có bao nhiêu sản phẩm tương tự đang cho thuê? Công suất lấp đầy thế nào?
Loại hình nào đang thiếu? Loại nào đang dư?
3. Đánh giá sức chi trả thật sự
Khách hàng mục tiêu sẵn sàng trả bao nhiêu mỗi tháng?
Giá thuê đó có đủ để bù chi phí và tạo lợi nhuận không?
4. Tính toán trước bài toán khai thác
Căn này phù hợp cho thuê dài hạn, ngắn hạn, hay kết hợp?
Cần cải tạo, trang bị gì để tăng giá trị ngay khi khai thác?
Đầu tư bất động sản không phải là mua căn mình thích, mà là mua căn thị trường cần.
Trong bối cảnh giá nhà vượt xa thu nhập của số đông, người sở hữu nhà thật sự trong tương lai sẽ là người tính đúng ngay từ lúc mua: đúng phân khúc, đúng khách hàng, đúng mức giá khai thác.
Nguồn: Helena Nhung Nguyen