Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2015, thu nhập bình quân đầu người ở TP.HCM đạt khoảng 5.500 USD/năm, giá nhà trung bình chỉ 1.100 USD/m². Mười năm sau, năm 2024, thu nhập tăng lên 7.600 USD, tức tăng 1,4 lần. Nhưng giá nhà đã vọt lên 3.500 USD/m², tức tăng hơn 3 lần. Một bên leo dốc chậm chạp, một bên leo núi cao tốc, kết quả: khoảng cách giữa “tiền lương” và “tiền nhà” càng ngày càng xa.
Nói nôm na, nếu năm 2015, người làm công ăn lương còn có thể ôm giấc mơ căn hộ tầm trung, thì 2024, giấc mơ ấy đã bay lên tầng mây. Và khổ nỗi, mây thì đẹp thật nhưng không thể ở được.
Theo báo cáo của Numbeo, nền tảng dữ liệu chi phí sinh hoạt toàn cầu – năm 2024, tỷ số giá nhà trên thu nhập bình quân hộ gia đình (HPR) ở Việt Nam đạt 23,7 lần, cao hơn hẳn mức trung bình thế giới 14,6 lần. Nghĩa là người Việt phải gồng 1,6 lần nhiều hơn so với mặt bằng toàn cầu để có được một mái nhà.
Nếu tính theo số năm tích lũy thu nhập, bình quân thế giới là 15 năm, Việt Nam là 25 năm, còn TP.HCM “vượt chỉ tiêu” tới 34 năm. Một thanh niên 30 tuổi, nếu không ăn chơi, không bệnh tật, không bất trắc, có thể hy vọng đến năm… 64 tuổi cầm chìa khóa nhà mình. Tất nhiên, với điều kiện là giá nhà không tăng. Nhưng ai cũng biết, điều kiện này… chỉ tồn tại trong mơ.
Điều trớ trêu hơn: CBRE Việt Nam chỉ ra rằng, cơ hội sở hữu nhà ở TP.HCM còn khó hơn cả Singapore – nơi thu nhập cao gấp nhiều lần, còn chính phủ thì có chính sách nhà ở công cực kỳ hiệu quả. Người dân Singapore có thể mua HDB (nhà ở xã hội) với mức giá hợp lý, trong khi người dân TP.HCM chỉ có thể… lướt web ngắm dự án.
Tính toán kiểu “người thường"
Một nghiên cứu của Batdongsan cho thấy, với mức thu nhập trung bình năm 2024, một người trên 30 tuổi tại Việt Nam phải mất khoảng 26 năm tích lũy mới mua nổi căn hộ tầm trung giá 3 tỷ đồng. Mà đó là trong điều kiện lý tưởng: lãi suất ngân hàng giữ ở mức 4,5%, giá nhà đứng im, và bạn không tiêu pha gì ngoài ăn uống cầm hơi. Nói cách khác: muốn mua nhà, phải sống như… robot tiết kiệm điện.
Nhưng đời thực thì khác. Giá nhà thường tăng nhanh hơn lãi suất tiết kiệm, trong khi thu nhập khó theo kịp. Chưa kể, còn đủ loại chi phí phát sinh từ nuôi con, chữa bệnh, đến “cà phê cuối tuần”. Thế nên, kịch bản “cày 26 năm mua nhà” trên thực tế dễ kéo dài thành 40 năm, hoặc… không bao giờ.
“Trung lưu” cũng hóa… khát nhà
Trước đây, chỉ nhóm thu nhập thấp mới khó mua nhà. Nhưng nay, ngay cả tầng lớp trung lưu cũng đang bị “văng” khỏi thị trường. Với căn hộ trung bình ở TP.HCM hiện xấp xỉ 80 triệu đồng/m², một gia đình có thu nhập khá cũng phải tích cóp hàng chục năm. Trong khi đó, phân khúc nhà giá rẻ, vốn được coi là cứu cánh gần như biến mất. Thị trường chỉ toàn dự án trung cao cấp, hoặc siêu sang.
Điều này phản ánh sự phát triển thiếu cân đối: nguồn cung không gắn với sức mua thực tế. Nhà được xây ra, nhưng không phải cho số đông dân thành phố. Thay vì phục vụ nhu cầu ở thực, nhiều dự án hướng đến nhà đầu tư, dẫn đến tình trạng “có nhà nhưng không có người ở, có người nhưng không có nhà ở”.
Câu chuyện giá nhà vượt xa thu nhập không còn là chuyện riêng của một nhóm, mà đã trở thành bài toán xã hội. Khi một thế hệ trẻ mất dần niềm tin vào khả năng sở hữu nhà, họ buộc phải chọn giải pháp sống thuê dài hạn, điều vốn phổ biến ở phương Tây, nhưng lại trái ngược với tâm lý “có nhà mới ổn định” của người Việt.