Nghị quyết 171/2024/QH15 cho phép thí điểm thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nhằm gỡ vướng về thủ tục pháp lý và tăng nguồn cung nhà ở. Tuy nhiên, các dự án phải đảm bảo:

- Phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị

- Phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt

- Chủ đầu tư phải có năng lực tài chính và hồ sơ pháp lý minh bạch, rõ ràng

Nguyên nhân chính khiến dự án không đủ điều kiện

Cụ thể, các lý do loại khỏi danh sách thí điểm bao gồm

- Khu đất không phù hợp quy hoạch phân khu (ví dụ như Khu nhà ở Sài Đồng không phù hợp quy hoạch phân khu N10)

- Khu đất trùng lấn với khu vực đã quy hoạch làm nhà ở xã hội (ví dụ khu đất Khánh Hà)

- Hồ sơ không đầy đủ, không xác định được vị trí rõ ràng, không đủ cơ sở để đánh giá quy hoạch (ví dụ Khu đất Đa Tốn)

Trước đó, HĐND TP. Hà Nội đã thông qua danh mục gồm 150 khu đất (khoảng 690,1 ha) được dự kiến thực hiện thí điểm theo Nghị quyết 171. Như vậy, ngoài các khu đất đủ điều kiện, còn có tới 169 khu đất bị loại do không đáp ứng quy định

Dưới đây là danh sách một số khu đất tiêu biểu (trong số 169 dự án bị loại) cùng lý do không đạt điều kiện:

- Khu đô thị nhà vườn, biệt thự Bình Minh – diện tích 53,2 ha, vượt giới hạn 20 ha cho phép 

- Khu nhà ở và dịch vụ thương mại Thiên Đức – 24,3 ha 

- Khu nhà ở Vân Đình – 23,6 ha 

- Khu nhà ở Cao Viên – 32,5 ha 

- Dự án Phát triển quỹ nhà ở gia đình cán bộ quân đội (MHDI) – 43 ha, không có trong chương trình phát triển nhà ở 

- Khu nhà ở TC Land Thạch Bàn (1,2 ha) – nằm trong danh mục thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng 

- Khu nhà ở thương mại thuộc Khu đô thị số 4 (0,9 ha) của Sông Đà 7 – cùng vị trí, hồ sơ sau TC Land nên không đủ điều kiện 

- Khu nhà vườn sinh thái Tố Hữu (2,3 ha, BIC Việt Nam) – trùng vị trí được quy hoạch làm nhà ở cán bộ Văn phòng Trung ương Đảng 

- Khu nhà ở Hoàng Mai (6,6 ha, Sông Hồng) – trùng với danh mục thí điểm đợt 1 

- Khu nhà ở Sài Đồng – không phù hợp quy hoạch phân khu đô thị N10 

- Khu nhà ở sinh thái Khánh Hà – trùng lấn với khu nhà ở xã hội tập trung (ô C3-1) 

- Dự án nhà ở Đa Tốn – hồ sơ không rõ vị trí, không đủ cơ sở để đánh giá quy hoạch

- Một số dự án khác tại Thường Tín như Nhị Khê (DHR), Eco (Đồng lực), Green Home Đại Áng (Sapparo), Cầu Vân – Thường Tín (Trường Thành) – không phù hợp quy hoạch hoặc trùng vị trí quy hoạch nhà ở xã hội tại KCN Bắc Thường Tín 

- Các dự án của Horizon Land tại La Phù, Gia Lâm, Hoàng Mai – chồng lấn ranh giới, không đủ phiếu tham gia ý kiến…

- Một số dự án quy mô lớn như Metropole (12,71 ha), Quang Tiến (18,8 ha), Liên Hà / Liên Hồng (hơn 24,4 ha) cũng bị loại 

==> Việc công khai 169 dự án không đủ điều kiện tham gia thí điểm cho thấy nỗ lực của Hà Nội trong việc minh bạch hóa thông tin, tránh tình trạng dự án "treo" hoặc lợi dụng chính sách để gom đất, đầu cơ. Tuy nhiên, con số khá lớn này cũng phản ánh thực trạng thị trường bất động sản thủ đô đang vướng nhiều vấn đề chậm giải quyết, đặc biệt là về quy hoạch – pháp lý đất đai.

Trong ngắn hạn, người mua nhà nên thận trọng khi tiếp cận các dự án nằm trong danh sách này, bởi khả năng triển khai còn bỏ ngỏ. Về dài hạn, đây cũng là tín hiệu tích cực: thị trường sẽ được sàng lọc, chỉ những dự án đủ điều kiện pháp lý, minh bạch mới có thể tham gia vào cơ chế thí điểm.

Việc loại bỏ 169 dự án không đủ điều kiện cũng đồng nghĩa với việc Hà Nội sẽ tập trung nguồn lực cho các dự án khả thi, phù hợp quy hoạch và có thể nhanh chóng cung cấp nguồn cung mới cho thị trường.