Sau mỗi đợt giải phóng mặt bằng để mở rộng những con đường nghìn tỷ như Vành đai 2,5, đường Nguyễn Tuân hay Vành đai 1, người ta lại được chứng kiến hàng loạt "kiệt tác kiến trúc" thách thức mọi quy luật vật lý 😂😂😂😂
Những mảnh đất có mặt tiền chỉ vài chục centimet, sâu chừng một sải tay hay mang hình thù quái dị như chiếc lưỡi cày nghiễm nhiên biến thành những ngôi nhà vài tầng chót vót. Cảnh tượng kê được chiếc giường thì mất chỗ đặt bếp, bước vào nhà phải đi nghiêng người đã trở thành chuyện thường ngày ở huyện.😅
Câu chuyện này không chỉ là đặc sản của thủ đô. Mới đây nhất tại TP.HCM, dự án cải tạo rạch Xuyên Tâm cũng đang phơi bày một thực tế dở khóc dở cười tương tự. Trong số 263 trường hợp bị thu hồi một phần đất, có tới 49 trường hợp diện tích còn lại rơi vào cảnh siêu nhỏ, dưới 9m².
Với vài mét vuông đất còn sót lại giữa mặt tiền đường mới mở, phá đi thì người dân mất trắng sinh kế và chỗ chui ra chui vào, nhưng cho xây lên thì đô thị lại khoác lên mình những "vết sẹo" vừa xấu xí vừa nguy hiểm. Hàng trăm trường hợp đã được thống kê từ hơn một thập kỷ trước, nhưng đến tận năm 2026, bài toán này vẫn nằm trong thế kẹt chưa có lời giải dứt điểm. 🤷♀️
Bản chất của những kỳ quan "mỏng dính" này xuất phát từ tư duy quy hoạch cũ theo kiểu "dao gọt đến đâu, đất đứt đến đó". Dự án mở đường chỉ tính toán đúng phần diện tích cần lấy để làm, còn phần đất "tàn dư" hai bên đường thì bỏ mặc cho người dân tự sinh tự khắc. Một con đường mới chạy qua đã làm thay đổi hoàn toàn hình dạng thửa đất, nhưng cơ quan chức năng lại xem phần đất thừa là chuyện riêng của chủ nhà, tạo nên một quy trình ngược đời: mở đường lớn hoành tráng trước, rồi ngơ ngác nhìn nhà siêu mỏng mọc lên sau. 😣
Nìn sang các nước láng giềng, bài toán này thực ra đã được giải quyết triệt để từ nửa thế kỷ trước. Sau thảm họa động đất Kanto năm 1923 và chiến tranh, Nhật Bản đã sáng tạo ra công cụ Tái điều chỉnh đất đai. Thay vì thu hồi nhỏ lẻ, các hộ dân cùng góp khoảng 15 đến 20% diện tích để làm hạ tầng, sau đó chính quyền tái phân chia lại toàn bộ phần đất còn lại thành những thửa đất vuông vắn. Công cụ này được luật hóa từ năm 1954 và áp dụng thành công trên khoảng 370.000 ha đất đô thị khắp Nhật Bản, tới mức JICA phải gọi đây là "mẹ đẻ của quy hoạch đô thị".
Đặc biệt, người Nhật rất chú trọng đến phần đất còn lại sau dự án, gọi là Zanchi. Nếu phần đất thừa mất giá trị hoặc không đủ điều kiện xây dựng, chủ đất có quyền yêu cầu Nhà nước thu hồi nốt và bồi thường sòng phẳng. Tương tự, Hàn Quốc đã áp dụng cơ chế này cực kỳ thành công tại siêu dự án Yeongdong ở Seoul với quy mô lên tới 26,8 km² kéo dài từ năm 1967 đến 1991. Còn tại Thượng Hải, những dải đất thừa dưới 15 đến 20m² lập tức được thu hồi đồng bộ để làm công viên mini, trạm sạc điện hoặc điểm dừng xe buýt công cộng.😇
Lối thoát cho Hà Nội và TP.HCM vì thế không nằm ở việc vất vả đi cưỡng chế những căn nhà đã lỡ xây xong. Ngay từ khi lập dự án, quy hoạch phải có sẵn "bản vẽ cho phần đất còn lại". Nếu diện tích dư thừa không đủ tiêu chuẩn tồn tại, chi phí thu hồi toàn bộ phải được tính thẳng vào tổng mức đầu tư ngay từ đầu.
Đồng thời, cần có chính sách ưu đãi về hệ số sử dụng đất để khuyến khích các hộ liền kề hợp thửa, hoặc thu hồi phần đất chết đó làm không gian chung. Bởi một con đường văn minh không thể chỉ đo bằng độ rộng mặt đường, mà phải nhìn vào diện mạo của cả khu phố sau khi con đường đó đi qua.