Đó là trạng thái chung của thị trường lúc này.
Không có cảnh sập, không có bán tháo hàng loạt. Nhưng tiền không còn rẻ, và khi tiền không rẻ, mọi quyết định đều chậm lại.
Đất nền là nhóm phản ứng rõ nhất vì đất không tạo dòng tiền, nó sống bằng kỳ vọng tăng giá. Khi lãi quanh 12%, người dùng đòn bẩy cao bắt đầu áp lực. Người mua mới cũng không xuống tiền nhanh. Những khu có dân cư thật, hạ tầng làm thật vẫn giao dịch được nhưng không còn kiểu “ôm hôm nay, sang tay tháng sau”. Còn những nơi chỉ dựa vào tin quy hoạch xa, thanh khoản giảm thấy rõ.
Chung cư thì ổn định hơn vì nhu cầu ở thật vẫn còn. Người mua để ở vẫn phải mua ngân hàng vẫn cho vay với dự án pháp lý rõ. Nhưng đầu tư lướt sóng gần như biến mất. Giá thứ cấp đứng hoặc nhích nhẹ ở dự án có cộng đồng cư dân đông. Chủ đầu tư buộc phải hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ để kích cầu. Thị trường không nóng, nhưng cũng không bi quan.
Nhà phố phân hóa rất rõ, nhà mặt tiền kinh doanh được, vị trí trung tâm, có dòng tiền vẫn giữ giá tốt vì tính khan hiếm cao. Còn nhà trong ngõ sâu, vay nhiều, thì giao dịch chậm hơn hẳn. Người mua bây giờ tính rất kỹ từng đồng lãi.
Nghỉ dưỡng vẫn còn thử thách du lịch phục hồi nhưng nhà đầu tư đã tỉnh táo hơn. Ai mua để khai thác thật, hiểu vận hành thì còn cơ hội. Còn mua chỉ vì kỳ vọng tăng giá nhanh thì rủi ro cao hơn trước.
Nhóm tài sản cho thuê có dòng tiền sẽ “dễ thở” hơn đất trống. Nhưng nếu vay nhiều, lãi 12–13% vẫn ăn mòn lợi nhuận nhanh. Tài sản có khách thuê sẵn được ưu tiên rõ rệt so với tài sản mua để đó chờ tăng.
Nhìn tổng thể, mình không thấy thị trường xấu đi. Mình thấy nó đang thanh lọc lại. Tiền nóng rút bớt người mua kỹ hơn. Ngân hàng chọn hồ sơ chặt hơn, tài sản pháp lý rõ, có dân cư thật, có khả năng bán trong vài tháng vẫn có chỗ đứng. Còn tài sản chỉ sống bằng kỳ vọng sẽ dần lộ áp lực.
Nếu hỏi mình có nên đầu tư lúc này không, mình nghĩ câu hỏi quan trọng hơn là nếu lãi giữ ở mức 12% trong 1–2 năm, mình có chịu được không?
Thị trường bây giờ không thưởng cho người liều, nó thưởng cho người tỉnh táo.
#batdongsan #laisuat #dautu #thitruongbatdongsan #DươngởWaterpoint #DuongBds #WaterpointNamLong