Dư nợ tín dụng bất động sản tăng từ khoảng 1,56 triệu tỷ lên hơn 2 triệu tỷ chỉ trong một năm. Con số này nói lên một điều: thị trường đang được bơm vốn trở lại, và các doanh nghiệp địa ốc bắt đầu vay mạnh hơn sau giai đoạn co cụm trước đó. Không chỉ tín dụng ngân hàng mà cả trái phiếu cũng nhúc nhích trở lại, dù vẫn khá thất thường. Có tháng trái phiếu bất động sản chỉ chiếm hơn 7% tổng phát hành, tháng sau lại nhảy vọt gần 40%. Nhìn vào nhịp này thì giống người vừa ốm dậy, ăn được nhưng vẫn chưa dám ăn mạnh.

Nếu gom số liệu của 99 doanh nghiệp bất động sản niêm yết thì tổng dư nợ cuối năm 2025 đã gần 400.000 tỷ đồng, tăng khoảng 42% so với đầu năm. Hơn một nửa số doanh nghiệp tăng vay, chỉ khoảng một phần ba là giảm nợ, còn lại gần như không vay.

Điều thú vị là nhóm vay mạnh nhất lại chính là những cái tên lớn.

Vinhomes dẫn đầu với hơn 146.000 tỷ đồng dư nợ, tăng tới 80% chỉ trong một năm. Con số này lớn đến mức nhiều doanh nghiệp cộng lại còn chưa bằng. Phía sau là Novaland với khoảng 67.000 tỷ đồng. Novaland năm qua vừa mua lại trái phiếu trước hạn vừa phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ, tức là vẫn đang xoay xở để cân đối bảng tài chính.

Ở mảng khu công nghiệp, Kinh Bắc City Development Holding Corporation tăng nợ rất mạnh, lên hơn 28.000 tỷ đồng, gấp gần 3 lần đầu năm. Nguồn vốn chủ yếu đổ vào các dự án lớn như Tràng Cát. Đây là kiểu vay để mở rộng thật, chứ không phải vay để tồn tại.

Một số doanh nghiệp khác tăng nợ bằng lần. Có doanh nghiệp nhỏ hơn thì vay gấp 3–4 lần chỉ trong một năm để làm dự án mới.

Nhìn bức tranh này có thể thấy doanh nghiệp đang tin rằng chu kỳ xấu đã qua, hoặc ít nhất là đã qua đoạn tệ nhất.

Nhưng vấn đề nằm ở chỗ khác.

Tiền vay tăng thì lãi vay cũng tăng. Tổng chi phí lãi vay của 99 doanh nghiệp đã lên gần 20.000 tỷ đồng, tăng khoảng 17% so với năm trước. Có doanh nghiệp tiền lãi tăng gấp 4–5 lần chỉ trong một năm.

Điều này tạo ra một nghịch lý khá thú vị.

Doanh nghiệp thì đang vay mạnh để phát triển dự án, còn người mua nhà thì phải gồng lãi suất cao. Lợi suất cho thuê nhiều nơi chỉ 2–3% một năm, trong khi lãi vay mua nhà có lúc lên 13–14%. Tức là cả doanh nghiệp lẫn người mua đều đang sống nhờ kỳ vọng tương lai chứ không phải dòng tiền hiện tại.

Giống như xây một cái nhà lớn bằng tiền vay rồi hy vọng sau này người ta sẽ đến thuê đông hơn.

Nếu tương lai đúng như kỳ vọng thì mọi thứ ổn. Nhưng nếu thị trường chậm lại, áp lực lãi vay sẽ trở thành gánh nặng rất thật.

Chính vì vậy mới có một điều khá thú vị là trong khi nhiều doanh nghiệp vay mạnh thì một số doanh nghiệp lại chọn cách làm ngược lại – giảm nợ quyết liệt. Có công ty khu công nghiệp giảm gần hết nợ, có doanh nghiệp mua lại trái phiếu trước hạn, có nơi đưa dư nợ về 0.

Hai cách đi này giống hai kiểu người trong cùng một cơn mưa. Một người tranh thủ trồng thêm cây vì nghĩ sắp có nắng. Người kia thì tìm chỗ trú vì sợ bão chưa qua.

Câu hỏi quan trọng nhất không phải là doanh nghiệp nào vay nhiều nhất, mà là họ vay để làm gì.

Vay để mở rộng dự án tốt vẫn khác hoàn toàn vay để đảo nợ. Vay để làm khu công nghiệp đang có nhu cầu thật cũng khác vay để ôm đất chờ tăng giá.

Người mua nhà nếu chịu khó để ý bảng tài chính doanh nghiệp đôi khi sẽ nhìn ra được khá nhiều thứ. Một chủ đầu tư vay quá nhanh trong khi dự án bán chậm thường là dấu hiệu đáng lo hơn là đáng mừng.

Về phía thị trường, dòng tiền quay lại chắc chắn là tín hiệu tích cực. Không có vốn thì bất động sản không thể chạy được. Nhưng tiền vay cũng giống thuốc bổ – uống đúng liều thì khỏe, quá liều thì ngộ độc.

Có lẽ năm 2026 sẽ là năm thị trường kiểm tra sức chịu đựng thật sự của các doanh nghiệp địa ốc. Không phải ai vay nhiều cũng thắng, và không phải ai vay ít cũng thua.

Nhưng có một điều gần như chắc chắn: trong chu kỳ mới này, doanh nghiệp sống sót lâu nhất sẽ là doanh nghiệp không phụ thuộc quá nhiều vào tiền vay.

Còn người mua nhà thì nên nhớ một nguyên tắc rất đơn giản.

Nếu chủ đầu tư đang gồng lãi, ngân hàng đang gồng rủi ro, thì người mua cuối cùng cũng sẽ là người gồng nốt phần còn lại. 🏗️🏠