Chỉ cần lượn một vòng qua khu phía Tây hay phía Đông, bạn sẽ thấy hàng loạt dự án trung và cao cấp đang bung hàng rầm rộ, nhưng cái mức giá từ 70 đến 100 triệu mỗi mét vuông thực sự khiến nhiều người "ngã ngửa". Để sở hữu một căn hộ trung bình thôi, con số 5 đến 7 tỷ giờ đã trở thành bình thường mới, nhưng câu hỏi đặt ra là: Ai sẽ là người đủ sức gánh khối tài sản này khi lãi suất ngân hàng vẫn đang neo ở mức cao chót vót?

Nhìn vào những con số từ Dat Xanh Services hay CBRE, mình thấy nguồn cung mới năm nay có thể vọt lên tới 136.000 căn, tăng hơn 40% so với năm ngoái, thậm chí quay lại thời kỳ đỉnh cao của giai đoạn 2015–2019. Nguồn cung dồi dào thì người mua có quyền kén chọn hơn, nhưng chính nó cũng đẩy các chủ đầu tư vào một cuộc chiến sinh tồn khốc liệt về chính sách bán hàng và tiện ích để kéo khách.

Thế nhưng, nghịch lý ở chỗ là dù hàng nhiều, giá cao nhưng thanh khoản lại đang có dấu hiệu chững lại đáng kể. Dữ liệu từ OneHousing cho thấy lượng giao dịch căn hộ chuyển nhượng tại Hà Nội và vùng ven đã giảm đáng kể từ cuối năm trước. Khi chi phí vay mua nhà trở thành một gánh nặng hiện hữu hàng tháng, nhóm nhà đầu tư lướt sóng dần rút lui, còn người mua ở thực thì bắt đầu bước vào tâm thế "phòng thủ", cân nhắc kỹ lưỡng hơn bao giờ hết vì giá đã chạm đỉnh mà lãi suất thì chưa thấy hạ nhiệt.

Một vấn đề cực kỳ đau đầu mà mình nhận thấy là cuộc đối đầu trực tiếp giữa hàng sơ cấp từ chủ đầu tư và hàng thứ cấp đã bàn giao. Người mua bây giờ rất tỉnh, họ đặt lên bàn cân so sánh: Tại sao phải bỏ 7 tỷ mua một dự án ven đô cách trung tâm 15-20km, đang xây dựng, trong khi cùng số tiền đó họ có thể sở hữu một căn hộ thứ cấp vào ở ngay, hạ tầng đã đồng bộ? Điều này khiến bài toán vị trí và kết nối trở thành điểm yếu chí tử của nhiều dự án mới. Nó không chỉ là áp lực cho người mua mà còn là gánh nặng cho chính doanh nghiệp, bởi khi vốn bị siết, tiến độ pháp lý vẫn phải chạy mà hàng không bán được thì áp lực tài chính sẽ cực kỳ khủng khiếp.

Đứng trước bối cảnh này, mình cứ băn khoăn mãi một điều: Liệu chúng ta đang chứng kiến một sự dịch chuyển thực sự về giá trị, hay chỉ là một bong bóng kỳ vọng được thổi lên quá cao? Các chủ đầu tư bây giờ buộc phải thay đổi, không còn kiểu "đánh bắt xa bờ" hay dàn trải nữa mà phải co cụm lại, tập trung vào những dự án pháp lý sạch, thậm chí chuyển hướng sang bất động sản công nghiệp để tìm lối thoát.

Nhưng với người dân, câu hỏi thực tế nhất vẫn là: Giữa một rừng dự án "triệu đô" mọc lên ở vùng ven như thế này, bao giờ giấc mơ an cư mới thực sự nằm trong tầm tay của số đông, hay thị trường sẽ tiếp tục là cuộc chơi của những người có vốn tự có dồi dào, còn những ai dùng đòn bẩy tài chính sẽ phải nín thở chờ đợi đến năm 2027 khi các ưu đãi lãi suất bắt đầu hết hạn? Có lẽ, đã đến lúc chúng ta cần một cái nhìn thực tế hơn về giá trị thực của căn hộ thay vì mải mê đuổi theo những con số "đỉnh" trên biểu đồ giao dịch.