Ông Bạch Dương bên Batdongsan.com.vn cũng nói rõ, hiện tượng giảm giá, cắt lỗ đã xuất hiện, nhưng chưa lan rộng. Tức là thị trường chưa “toang”, nhưng những chỗ nào dùng đòn bẩy quá tay thì đang lộ dần, không giấu được nữa.

Hồi thị trường lên, ai cũng có câu chuyện rất hay: mua vì quy hoạch, vì hạ tầng, vì tiềm năng. Nhưng đến lúc lãi suất tăng, dòng tiền không còn dễ xoay thì mấy câu chuyện đó không trả hộ tiền ngân hàng được. Lúc này mới thấy rõ một điều: bất động sản không tạo ra dòng tiền thì chỉ là tài sản… ngốn tiền.

Căng nhất vẫn là thị trường thứ cấp. Đây là nơi nhiều người ôm hàng xong phải thanh toán nhanh, không có “khoảng thở”. Lãi vay chỉ cần nhích lên một chút thôi là bắt đầu thấy mệt, mà giá thì không còn tăng theo kỳ vọng nữa, thế là kẹt. Muốn giữ thì đau ví, muốn bán thì đau lòng.

Ngược lại, hàng sơ cấp vẫn còn “dễ thở” hơn vì được giãn tiến độ. Nhưng nói thật, đó chỉ là giãn áp lực, chứ không phải là hết áp lực. Đến lúc phải trả thì vẫn phải trả, không ai trả hộ.

Năm 2026 được gọi là giai đoạn củng cố, nhưng nhìn kiểu gì cũng thấy giống một cuộc “soi sức bền”. Ai dùng tiền thật, xác định đi dài thì vẫn ổn. Còn ai “all-in” bằng vốn vay, kỳ vọng lướt sóng thì giờ bắt đầu thấy thị trường không còn chiều mình nữa.

Một điểm khá thú vị là giá rao đang điều chỉnh nhẹ, nhưng lượng người quan tâm lại tăng. Nghe thì mâu thuẫn, nhưng thực ra rất logic: người mua không biến mất, họ chỉ đang chờ người bán… xuống nước thêm một chút.

Ở Hà Nội với TP.HCM, những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực vẫn có người hỏi đều. Còn mấy loại hình mang tính đầu cơ cao thì bắt đầu thấy cảnh đăng hoài không ai hỏi. Không phải thị trường chết, mà là thị trường đang chọn.

Tiền vẫn có trên thị trường, nhưng không còn chạy theo lời kể nữa. Giờ muốn bán được thì phải có pháp lý rõ, tiến độ ổn, chủ đầu tư uy tín. Còn kiểu cứ giữ đi rồi sẽ tăng thì có vẻ đang mất dần hiệu lực.

Giai đoạn này không phải đóng băng, mà là bóc tách. Ai yếu là lộ. Ai phụ thuộc vào vốn vay thì bị ép phải cơ cấu, thậm chí cắt lỗ để thoát. Còn người có tiền thật thì bắt đầu có vị thế: ngồi chọn hàng, không cần vội.

Một vài nơi như Đà Nẵng vẫn có tín hiệu tốt, nhưng cũng không phải vùng an toàn tuyệt đối. Chọn sai thì vẫn trả giá như thường, không có chuyện cứ xuống tiền là thắng nữa.

Tóm lại, thị trường không xấu đi, chỉ là không còn dễ dãi. Trước đây mua xong có thể chờ người sau vào gánh, còn bây giờ… có khi chính mình phải tìm người vào gánh hộ.