1. Chủ trương "Hạ tầng đi trước" – Cơ hội từ những đại dự án
Việt Nam đang lấy đầu tư công làm động lực chính cho GDP, dồn lực cho các đại dự án: cao tốc Bắc-Nam, sân bay Long Thành, sân bay Gia Bình và các đường vành đai đô thị Hà Nội, TP Hồ Chí Minh…vv, kèm chính sách đổi đất ven/xung quanh các tuyến đường cho các chủ đầu tư chính là động cơ “Turbo” đẩy giá trị BĐS tăng phi mã. Có cái gì đó giông giống gói kích cầu 4.000 tỷ Nhân dân tệ của Trung Quốc năm 2008.
2. Chủ trương "Đô thị hóa tập trung" – Vết xe đổ của những "Thành phố ma"
Việt Nam đang khuyến khích hình thành các cực tăng trưởng và đại đô thị vệ tinh để giảm áp lực cho Hà Nội và TP.HCM.
Đây chính là mô hình "Siêu đô thị" mà Trung Quốc đã thực hiện rầm rộ. Nó tạo ra những cơn sóng tăng giá đất nền, chung cư khủng khiếp.
Nỗi sợ lớn nhất hiện nay là kịch bản "cung vượt cầu thực". Lấy Hà Nội làm ví dụ: quy hoạch 17 khu đô thị chức năng có sức chứa 1,5-1,8 triệu người trong khi đó mỗi năm dân Hà Nội tăng thêm 160-180 nghìn người, trong đó 1/3 là trẻ em- chúng không cần mua nhà, 2/3 vì lại là nhập cư… chủ yếu là sinh viên mới ra trường và người lao động … tất cả đều khao khát nhà nhưng không đủ tiền … !!!
Khi nhà đầu tư cá nhân mải mê gom đất ở những khu đô thị mới bán theo các tuyến đường nhưng lại thiếu hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, việc làm), họ sẽ rơi vào cái bẫy thanh khoản.
Bài học từ các tập đoàn BĐS khổng lồ Trung Quốc đổ vỡ vì nợ xấu là lời cảnh tỉnh: Đô thị không có cư dân là đô thị "chết". Nhiều nhà đầu tư cá nhân đã vỡ nợ khi mua đất "đón đầu" cao tốc nhưng thực tế hạ tầng đó chỉ phục vụ giao thông đi qua chứ không tạo ra kinh tế địa phương. Đất không có người ở, không có dịch vụ, cuối cùng trở thành "tài sản chết".
3. Chủ trương "Minh bạch hóa và Chống tham nhũng" – Cuộc thanh lọc tàn khốc
Chiến dịch "Đả hổ diệt ruồi" của Trung Quốc gắn liền với việc số hóa việc quản lý đất đai và giám sát tài khoản ngân hàng … là một nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS của họ đảo chiều đột ngột. Việt Nam có vẻ đang đi đúng lộ trình này với phong trào "Đốt lò" và định danh BĐS. Định danh BĐS sẽ là "kính chiếu yêu” đối với giới quan chức và đầu cơ- vốn đang là sức mua chính của BĐS
4. Chủ trương "ưu tiên cho SXKD”– Sự dịch chuyển dòng vốn
Chính phủ Việt Nam đang ưu tiên vốn cho công nghiệp bán dẫn, công nghệ và xuất khẩu – rất giống bước chuyển "Made in China 2025" của nước bạn ( khởi động từ 2015). Các chính sách thuế tài sản, siết tín dụng BĐS đã và đang sẽ ép dòng tiền chảy về sản xuất.
Vậy nên, chỉ những BĐS phục vụ sản xuất (kho bãi, nhà xưởng, nhà ở cho công nhân/chuyên gia), nhà cho thuê tạo dòng tiền …mới là kênh đầu tư an toàn. Những loại hình thuần túy đầu cơ sẽ bị chính sách "siết" đến nghẹt thở.
Nhà đầu tư cá nhân đang đứng trước "kỷ nguyên vươn mình" đầy hứa hẹn nhưng cũng đầy rủi ro.
-Hạ tầng mạnh là cơ hội, nhưng hạ tầng không dân cư là cái bẫy;
-Đô thị hóa nhanh là vận hội, nhưng đô thị hóa trên giấy/không động bộ/thiếu hạ tầng xã hội …là nợ nần.
-Chống tham nhũng và số hóa/ dữ liệu lớn … vô tình làm hại các nhà BĐS chẳng liên quan gì tới tham nhũng.
Bài học từ Trung Quốc giai đoạn 2008-2015 cho thấy: Những kẻ giàu lên nhanh nhất từ đất cũng là những kẻ dễ gục ngã nhất khi luật chơi thay đổi.
Trong kỷ nguyên vươn mình với dòng tiền ào ạt vào các công trình …. Tạo ra vô vàn cơ hội cho BĐS nhưng với việc định danh và minh bạch này nếu không phải dân chuyên nghiệp, không nhanh tay nhanh mắt thì tốt nhất là đầu tư bằng tư duy của một nhà sản xuất: Đất đai phải tạo ra giá trị sử dụng thực, nếu không, bạn sẽ phải trả giá vì giá giảm, lãi suất và thuế phí, nguy cơ định giá lại tài sản thế chấp … hay giải chấp của ngân hàng, chủ nợ ./.