Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc dùng hạ tầng như một công cụ để kéo giá đất lên cao là một hướng đi sai từ gốc.

Hạ tầng vốn là điều kiện để phát triển, nhưng khi bị biến thành “cái cớ” để thổi giá thì hệ quả không dừng ở việc thị trường méo mó, mà còn khiến chính doanh nghiệp rơi vào thế khó khi sản phẩm vượt xa khả năng hấp thụ thực tế. Nói cách khác, đẩy giá lên thì dễ, nhưng giữ được thanh khoản mới là câu chuyện dài hơi.

Thực tế đã chứng minh, không ít khu vực từng sốt nóng theo hạ tầng, nhưng khi dòng tiền rút đi thì giá quay đầu nhanh hơn cả lúc tăng. Lúc đó, người kẹt lại không chỉ là nhà đầu tư F0, mà cả những người tin rằng hạ tầng về là giá sẽ lên mãi.

Ở một chiều ngược lại, xu hướng “all-in-one” – các dự án tích hợp đầy đủ tiện ích, dịch vụ đang dần trở thành chuẩn chung. Nhưng nếu bóc tách kỹ, đây không phải là một khái niệm quá mới, mà chỉ là thị trường quay lại đúng bản chất: bất động sản không chỉ là tài sản để giữ, mà phải là nơi có thể sống, khai thác và tạo ra giá trị ổn định. Người mua giờ không thiếu thông tin, cái họ thiếu là lý do đủ thuyết phục để xuống tiền.

Tại tọa đàm “Thị trường bất động sản 2026 – Định vị tài sản chiến lược giữa biến động”, các chuyên gia đều chung nhận định rằng năm 2026 sẽ là một giai đoạn sàng lọc rõ rệt. Khi các luật và nghị định mới được áp dụng đồng bộ, những “khoảng xám” từng giúp thị trường vận hành linh hoạt trước đây sẽ dần bị thu hẹp. Điều đó đồng nghĩa với việc những giá trị mang tính “kỳ vọng” sẽ khó tồn tại nếu không có nền tảng thực.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt từ CBRE cho rằng thị trường sẽ buộc phải dịch chuyển sang hướng bền vững hơn, nơi doanh nghiệp không thể chỉ dựa vào đòn bẩy tín dụng mà phải đa dạng hóa nguồn vốn, trong đó có cả các dòng vốn “xanh” – vốn chỉ tìm đến những dự án minh bạch và đạt chuẩn. Tiền vẫn có, nhưng sẽ không chảy theo cách dễ dãi như trước.

Một thay đổi đáng chú ý khác là việc mỗi mét vuông đất được định danh như một “căn cước” riêng. Khi dữ liệu đất đai được số hóa, kết hợp với hệ thống GIS công khai và thanh toán số, những câu chuyện kiểu “hai giá”, đứng tên hộ hay giao dịch ngoài sổ sách sẽ ngày càng khó tồn tại. Khi đó, giá không còn là thứ có thể “kể” theo tâm lý đám đông, mà phải phản ánh đúng giao dịch thực.

Cùng với đó, thị trường môi giới cũng bước vào giai đoạn sàng lọc. Khi quản lý thuế chặt hơn và tiêu chuẩn hành nghề rõ ràng hơn, những môi giới làm theo kiểu “ăn may theo sóng” sẽ dần bị loại bỏ. Cuộc chơi chuyển sang những người có kiến thức, có dữ liệu và có khả năng đi cùng khách hàng dài hạn, thay vì chỉ chốt một giao dịch rồi thôi.

Với doanh nghiệp, bài toán không còn là bán được hàng bằng mọi giá, mà là giữ được dòng tiền và sức bền trong một thị trường biến động. Còn với nhà đầu tư cá nhân, việc xuống tiền chỉ vì “nghe có hạ tầng” sẽ ngày càng rủi ro. Khi giá trị thực trở thành thước đo chính, những tài sản không tạo ra được dòng tiền hoặc không có khả năng khai thác sẽ dần lộ rõ vấn đề.

Năm 2026, như ông Kiệt nhận định, sẽ là thời điểm mà thị trường không còn chỗ cho những sản phẩm thiếu nền tảng. Ai nhìn ra được giá trị thật của tài sản thì ở lại, còn ai vẫn đi tìm “câu chuyện để kể giá” thì sớm muộn cũng bị thị trường trả lời thay.