Đọc lại Phần 1

Dưới đây là những dự báo cho hậu kỳ phát triển nóng tại Việt Nam:

Dự báo 1: Sự lên ngôi của những "Đô thị không ánh đèn".

Với con số kỷ lục: chẳng hạn Hà Nội quy hoạch chỗ ở mới:17 đại đô thị đa chức năng cho 1,5 - 1,8 triệu dân. Nhưng mỗi năm chỉ tăng thêm 160-180 nghìn người trong đó 1/3 là tăng dân số tự nhiên (sinh- chết). Dự rằng có khoảng 12.000 người nhập cư đủ tiền mua nhà mỗi năm (tối đa 10% số nhập cư có đủ khả năng chi trả - sau khi trừ đi 1/3 là trẻ em chưa có nhu cầu mua nhà).

Quy hoạch giao thông, đô thị của 10 năm kỷ nguyên vươn mình. Thực tế thì đô thị sẽ đua nhau làm trước để hớt váng dòng tiền >>> trong vòng 5 năm sẽ triển khai hết. Một sự lệch pha khủng khiếp đang hình thành vì nguồn cung mới gấp 25-26 lần cầu thực :1,6 triệu: 60 nghìn (12nghìn x5)=26 lần

• Hệ quả: Sẽ có những dự án dọc các tuyến vành đai và cao tốc hoàn thiện về mặt vật lý nhưng "chết" về mặt sức sống nếu hạ tầng xã hội (trường, trạm, chợ) và công ăn việc làm không theo kịp hạ tầng giao thông.

Dự báo 2: "Kính chiếu yêu" định danh và cuộc tháo chạy của dòng vốn.

Việc định danh BĐS gắn với dữ liệu dân cư quốc gia không đơn thuần là thủ tục hành chính, nó là cuộc càn quét dòng tiền ẩn danh – vốn là "bình oxy" nuôi sống thị trường cao cấp bấy lâu nay.

Dòng tiền vào BĐS hụt hẫng do sự tháo chạy của các nhà đầu tư hiện hữu và sự chờ đợi/đứng ngoài chờ dò đáy của dòng tiền mới … hình thành khoảng trống lớn về vốn/dòng tiền.

• Hệ quả: Sức mua từ giới quan chức và đầu cơ – vốn đang là sức mua chính sẽ sụt giảm đột ngột vì sợ lộ sáng; khoảng trống vốn lớn >> thị trường mất thanh khoản hoặc rơi sâu 40-50% ở một số vùng/loại BĐS.

Dự báo 3: "Gọng kìm" Đình lạm và Cú sốc từ nền kinh tế mở 200%

Đây là biến số ngoại lực cực lớn: Thế giới đang đứng trước nguy cơ khủng hoảng dầu lửa dẫn đến Đình lạm (Lạm phát cao đi kèm kinh tế đình trệ) tại nhiều nền kinh tế lớn.

• Tác động: Với độ mở kinh tế lên tới 200%, Việt Nam không thể đứng ngoài cuộc. Xuất khẩu giảm (sức mua toàn cầu yếu), lạm phát và tỷ giá căng thẳng sẽ buộc lãi suất phải neo cao để ổn định vĩ mô.

• Hệ quả: Thu nhập người dân giảm sút trong khi chi phí vốn tăng cao. Khi Chính phủ quyết tâm đạt GDP 10% và ưu tiên vốn cho Sản xuất kinh doanh >>> BĐS sẽ là lĩnh vực bị "hy sinh" thanh khoản đầu tiên để bảo vệ an toàn hệ thống tài chính.

Dự báo 4: Áp lực "Định giá lại" và giải chấp tài sản thế chấp (TSTC)

“Ngân hàng là người cho anh mượn ô lúc nắng và đòi lại khi trời mưa”. Khi kinh tế khó khăn, BĐS giảm giá và mất thanh khoản, các ngân hàng thường định giá lại TSTC để đảm bảo an toàn.

• Hệ quả: Người mua nhà trả góp sẽ phải chịu lãi suất thả nổi (hiện đã lên 13-14%/năm); khi TSTC bị định giá lại thấp hơn dư nợ >>> Người vay phải nộp tiền mặt bổ sung hoặc thêm tài sản khác để đảm bảo khoản vay. Làn sóng giải chấp cưỡng ép đối với các khoản nợ xấu BĐS sẽ tất yếu xảy ra.

NHÀ ĐẦU TƯ NÊN “TỈNH ĐÒN” TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY

Thiển nghĩ, trong kỷ nguyên vươn mình với những biến động không ngừng, nhà đầu tư cá nhân nên thay đổi:

• Thoát khỏi tư duy "mua để đó": Đừng nhìn vào quy hoạch thênh thang trên giấy. Chỉ mua các loại BĐS vùng lõi (thành phố, đô thị, khu dân cư) đã có hạ tầng xã hội và gần nơi có công ăn việc làm thực tế.

• Làm sạch danh mục đầu tư: Tránh xa các loại BĐS không kết nối hạ tầng kỹ thuật và xã hội; đặc biệt là BĐS nghỉ dưỡng/Homestay/Farmstay vì khi thu nhập khả dụng giảm, khi không còn “no cơm ấm cật” thì những dịch vụ xa xỉ này sẽ bị cắt giảm đầu tiên.

• Áp tư duy sản xuất hóa BĐS: Chỉ những BĐS tạo ra dòng tiền ngay (cho thuê, kho xưởng) mới giúp bạn sống sót qua giai đoạn đình lạm và áp lực lãi suất.

Bài học từ Trung Quốc giai đoạn hậu 2015 cho thấy: Những kẻ giàu lên nhanh nhất từ đất cũng là những kẻ dễ gục ngã nhất khi luật chơi thay đổi. Đừng để mình trở thành "vật tế thần" cho những bản quy hoạch thênh thang nhưng lạnh lẽo ánh đèn giữa cơn bão giá dầu và lạm phát thế giới.

Chúc tỉnh táo và thành công !