Diễn ra nhanh chóng, thường ở quán cà phê, thông qua lời nói hoặc một tờ giấy A4 ghi vội với tiêu đề “hợp đồng đặt cọc” – không luật sư, không công chứng, không kiểm chứng pháp lý – những bản hợp đồng sơ sài này đã khiến không ít người mất trắng hàng trăm triệu đồng vì ba sai lầm tưởng nhỏ mà nguy hiểm đến mức khó cứu vãn.

1. Đặt cọc khi chưa kiểm tra pháp lý đầy đủ

Tâm lý “sợ mất cơ hội” khiến nhiều người vội vã xuống tiền mà chưa hề kiểm tra sổ đỏ gốc, quy hoạch, giấy phép xây dựng, hay tình trạng thế chấp. Chỉ đến khi phát hiện sổ đang bị ngân hàng giữ, đất thuộc diện quy hoạch treo, hay người bán không phải chủ sở hữu thật sự – thì lúc đó, hợp đồng đặt cọc chẳng khác gì một tờ giấy vô giá trị. Việc đòi lại tiền trở thành một hành trình gian nan, kéo dài, thậm chí bất khả thi. Rủi ro hoàn toàn thuộc về bên mua – trong khi chỉ cần chậm lại một ngày để xác minh pháp lý, hậu quả đã có thể tránh được.

2. Hợp đồng đặt cọc thiếu ràng buộc pháp lý rõ ràng

Không hiếm các bản hợp đồng đặt cọc chỉ ghi vài dòng sơ sài: “Bên A đặt cọc 100 triệu đồng cho bên B để mua lô đất XYZ. Thời hạn sang tên là 30 ngày.” Không điều khoản phạt vi phạm, không quy định xử lý trường hợp bất khả kháng, không danh sách giấy tờ cần bàn giao, không xác định rõ hình thức thanh toán tiếp theo. Một số thậm chí còn không ghi số tài khoản, không người làm chứng, không đề cập giá chuyển nhượng cụ thể. Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, người mua gần như “trắng tay” vì không có bất kỳ cơ sở pháp lý nào để bảo vệ quyền lợi.

3. Giao dịch với người không có quyền sở hữu hợp pháp

Một trong những sai lầm tai hại khác là đặt cọc cho người không phải chủ đất mà không có giấy ủy quyền hợp pháp. Nhiều người cả tin giao dịch với “em chủ đất”, “người nhà”, hoặc “đại diện dự án” mà không yêu cầu văn bản ủy quyền công chứng. Khi có tranh chấp, chủ đất có thể dễ dàng chối bỏ trách nhiệm, khẳng định không biết gì về thỏa thuận đó. Khi đó, hợp đồng đặt cọc trở thành một giao dịch dân sự không liên quan đến tài sản bất động sản, và rất dễ bị tuyên vô hiệu do sai chủ thể.

Lời khuyên: Hãy tỉnh táo

Đặt cọc không sai. Sai là ở cách đặt cọc mà không phòng bị, đặt niềm tin vào lời nói thay vì giấy trắng mực đen. Một hợp đồng đặt cọc an toàn tối thiểu phải có:

- Chủ thể rõ ràng: Người ký hợp đồng là chính chủ, hoặc có giấy ủy quyền hợp lệ.

- Nội dung đầy đủ: Bao gồm giá bán, thời hạn, điều kiện thanh toán, chế tài vi phạm, điều kiện bất khả kháng.

- Căn cứ pháp lý kiểm chứng được: Kiểm tra kỹ các giấy tờ gốc trước khi ký.

Tốt hơn hết, hãy có mặt của luật sư, công chứng viên hoặc người làm chứng trung lập để đảm bảo sự minh bạch và công bằng cho cả hai bên.

Trong bất động sản, đặt cọc là điểm xuất phát – nhưng cũng có thể là điểm kết thúc nếu bạn không cẩn trọng. Một chữ ký hấp tấp có thể mở ra hàng tháng tranh chấp. Một điều khoản thiếu sót có thể khiến hàng trăm triệu đồng bốc hơi. Và một lần tin nhầm người có thể đánh đổi bằng cả giấc mơ an cư cả đời.