Thời gian gần đây, giá đất thổ cư tại nhiều địa phương tăng mạnh đến mức khiến chính người dân sở tại cũng… không kịp trở tay. Trong bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2025–2026, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng gấp nhiều lần. Có nơi từ vài trăm nghìn đồng mỗi mét vuông nhảy vọt lên 10–20 triệu đồng. Đáng chú ý là trường hợp ở TP. Vinh (Nghệ An), nơi giá đất ở để tính phí chuyển đổi được áp tới 15 triệu/m², dẫn đến một hộ dân phải đóng tới 4,5 tỷ đồng chỉ để chuyển đổi 300m² đất vườn thành đất ở.

Nghe qua thì có vẻ như đây là tin vui: tài sản tăng giá, sổ đỏ "có giá", người có đất trở thành người giàu. Nhưng khi đi vào thực tế, câu hỏi lớn đặt ra là: người dân được gì và mất gì  từ sự tăng giá này?

2. Những “lợi ích trên giấy”: Ai hưởng?

Không thể phủ nhận, giá đất tăng mang lại một số lợi ích nhất định:

Tài sản trên giấy tờ được định giá cao hơn. Điều này giúp người sở hữu dễ dàng hơn khi thế chấp vay vốn ngân hàng, hoặc có lợi thế khi cần chuyển nhượng.

Những ai sở hữu đất tại khu vực được áp giá cao sẽ có cơ hội bán ra với giá tốt, thậm chí lời lớn nếu mua từ giai đoạn trước.

Tăng giá đất cũng tạo áp lực buộc người sử dụng đất phải khai thác hiệu quả hơn, từ đó góp phần thúc đẩy chỉnh trang đô thị, hạn chế tình trạng đất bỏ hoang.

Nhưng điều quan trọng ở đây là: những lợi ích ấy chủ yếu đến tay ai? Phần lớn vẫn thuộc về người đã đầu tư từ trước hoặc có sẵn tiềm lực tài chính để xoay chuyển dòng tiền. Trong khi đó, đa số người dân bình thường nhất là nông dân, lao động phổ thông, hoặc người thu nhập trung bình chỉ biết ngồi nhìn giá tăng, mà chẳng thể chuyển thành bất cứ lợi ích cụ thể nào.

3. Khi giá đất cao thành rào cản sinh kế

Giá đất tăng, kéo theo hệ luỵ lớn nhất là chi phí chuyển mục đích sử dụng đất cũng tăng theo cấp số nhân. Với cách tính hiện nay: phí chuyển đổi = (giá đất ở – giá đất nông nghiệp) × diện tích, thì việc bảng giá đất “nhảy vọt” lập tức tạo gánh nặng hàng tỷ đồng cho những người chỉ đơn giản là muốn xây nhà ở trên chính mảnh đất của mình.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng, vật liệu, thuế, lệ phí cũng tăng theo. Kết quả là người dân có thể đang sở hữu “tài sản tiền tỷ” nhưng lại không thể dùng đến vì không đủ khả năng để chuyển đổi, không dám xây nhà, cũng chẳng thể bán đi trong một thị trường đầy rủi ro pháp lý và thủ tục phức tạp.

Tình trạng này còn tạo ra sự phân tầng ngày càng rõ nét giữa những người có thể “vượt rào” nhờ tiềm lực tài chính và những người bị bỏ lại vì không theo kịp nhịp độ của chính sách. Không ít gia đình trẻ, người lao động nhập cư, hoặc cha mẹ muốn chia đất cho con xây nhà… cũng lâm vào bế tắc vì mức phí chuyển đổi quá cao, thậm chí còn cao hơn cả giá trị xây một căn nhà nhỏ.

4. Thị trường méo mó, tâm lý thụ động lan rộng

Một hệ quả khác là tâm lý “để đó luôn” bắt đầu lan rộng. Nhiều người không xin chuyển đổi, không tách thửa, không hợp thức hoá… vì không kham nổi chi phí. Thị trường vì thế cũng rơi vào tình trạng chậm giao dịch, thiếu nguồn cung thực chất. Đây là kiểu nghịch lý rất phổ biến: đất có, nhu cầu có, nhưng cơ chế lại ngăn cản sự vận hành tự nhiên của cung – cầu.

Khi người dân cảm thấy mình phải “mua lại quyền được ở” trên mảnh đất của chính mình bằng một khoản tiền lớn, thì niềm tin vào hệ thống chính sách đất đai cũng bị bào mòn.

5. Đề xuất điều chỉnh: Đừng để người dân bị “giàu ảo” trên chính đất của mình

Tôi cho rằng đã đến lúc chính sách đất đai cần được điều chỉnh với tinh thần công bằng và nhân văn hơn:

- Phải phân loại rõ ràng mục đích chuyển đổi: nếu chuyển để ở thực sự, đặc biệt là đối với hộ gia đình khó khăn, nên được miễn giảm hoặc có cơ chế nộp giãn theo thời gian. Còn nếu là đầu tư, phân lô, kinh doanh – có thể áp dụng mức thu đầy đủ, thậm chí cao hơn.

- Bảng giá đất cần có lộ trình tăng minh bạch, phù hợp thu nhập và mức sống trung bình, tránh sốc giá theo kiểu áp đặt hành chính.

- Phải có chính sách bảo vệ người yếu thế, để đất không trở thành “gánh nặng tài chính”, mà thực sự là nền tảng an cư.

6.Giá trị thật không chỉ nằm ở con số

Giá đất tăng chưa chắc đã là điều tốt nếu người dân không thể thực sự sống, xây nhà, hoặc an cư trên mảnh đất của mình. Đất đai không thể là đặc quyền của người giàu hay nhà đầu tư. Đó phải là quyền căn bản của người dân. Và nếu chúng ta không thiết kế chính sách theo hướng đảm bảo điều đó, thì đất thay vì là tài sản sẽ trở thành rào cản cho cả một thế hệ sinh sống, lập nghiệp trên chính quê hương mình.