Thậm chí, ở không ít khu vực, giá nhà Hà Nội còn cao gần gấp đôi TP.HCM – một hiện tượng mà nếu nhìn bề ngoài rất dễ nhầm lẫn là thị trường đang mạnh. Nhưng đằng sau đó lại là hàng loạt yếu tố “kéo căng” cung - cầu nội đô, mà gốc rễ chính là tâm lý bám trụ nội thành ăn sâu vào tư duy nhà ở của người dân Hà Nội.

🏙️ Lõi đô thị nhỏ, đất nội thành khan hiếm tự nhiên

Lõi đô thị Hà Nội, tính trong vành đai 2 chỉ khoảng 40km², trong khi TP.HCM có tới 70km² lõi đô thị với cách phân bố dân cư giãn hơn và nhiều trung tâm phụ trợ rõ nét hơn. Hà Nội thì ngược lại mô hình đô thị “dồn cục”, đông đặc quanh các quận trung tâm khiến nguồn cung mới gần như đóng băng, trong khi nhu cầu lại không ngừng tăng lên. Kết quả là gì? Giá bị đẩy lên không phải vì giá trị sử dụng tăng, mà vì… thiếu chỗ để ở.

📍 Hà Nội và nỗi sợ… ra khỏi vành đai 3

Trong khi cư dân TP.HCM có xu hướng chấp nhận di chuyển xa hơn để đổi lấy không gian sống tốt hơn, thì người Hà Nội vẫn nặng tâm lý bám trụ nội đô. Dù xa chỉ 10-15km, nhưng ra khỏi vành đai 3 là coi như… “xa tổ”.

Chính thói quen này khiến giá nội thành Hà Nội luôn bị đẩy lên, trong khi vùng ven lại chậm phát triển.

💸 Dòng tiền mua nhà mang tính chất “giữ của” nhiều hơn là đầu tư

Một đặc điểm nữa là người mua nhà tại Hà Nội chủ yếu đến từ nhóm có thu nhập ổn định: công chức, ngân hàng, tập đoàn lớn… Họ không chịu áp lực bán cắt lỗ, có xu hướng giữ tài sản lâu dài, không bán tháo khi thị trường lặng sóng. Điều này vô tình khiến mặt bằng giá Hà Nội neo cao và ít bị điều chỉnh như TP.HCM.

Trong khi đó thì TP.HCM từng bị ảnh hưởng mạnh bởi đại dịch và khủng hoảng trái phiếu, khiến nhà đầu tư chùn tay, giá điều chỉnh mạnh.

🚧 Vùng ven Hà Nội chưa thực sự sẵn sàng để người ta… rời phố

TP.HCM đã “xé toạc” giới hạn địa lý, đẩy mạnh hạ tầng về phía Đông, Nam – Thủ Đức thành thành phố, Nhà Bè lên quận, đường sá mở bung. Còn Hà Nội? Quy hoạch nhiều nhưng triển khai chậm, kết nối không đồng bộ, các “trung tâm phụ trợ” chưa hình thành rõ nét.

Người dân nhìn quanh không thấy điểm tựa để chuyển ra ngoài – nên vẫn chọn bám trụ nội đô, dù sống trong cảnh chật, đắt và ngột ngạt.

🔴 Giá cao là hệ quả, không phải ưu thế tuyệt đối

➡️ Việc bất động sản Hà Nội giữ giá tốt trong thời gian dài là tín hiệu về lực cầu bền, nhưng đồng thời cũng cho thấy sự tắc nghẽn trong phân bố dân cư và chiến lược phát triển. Đặc biệt khi nguồn cung mới ở nội đô gần như đóng băng, giá đã ở mức cao, dư địa tăng thêm là không nhiều, trong khi thanh khoản cũng bắt đầu chậm lại. Người mua kỹ tính hơn, người bán chờ giá, còn người ở thì… không biết phải đi đâu.

➡️ Khi giá nhà Hà Nội đã “neo cứng” ở vùng cao, những nhà đầu tư thắng lớn trong giai đoạn vừa rồi không dừng lại mà tiếp tục đổ tiền vào thị trường tỉnh, đặc biệt là TP.HCM và các khu vực vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai. Họ là lực đẩy tạo nên các cơn sốt cục bộ gần đây – không phải vì nơi đó rẻ, mà vì với họ, giá dưới 40 triệu/m² là… rẻ bất ngờ.

💬 Nếu có 5 tỷ, bạn sẽ chọn mua một căn nhỏ trong nội đô Hà Nội, hay một căn rộng hơn nhưng xa trung tâm 10–15km?

Cùng chia sẻ góc nhìn của bạn nhé!