Nguyên nhân? Không chỉ do các chiêu trò của chủ đầu tư, mà còn vì luật cũ quá lỏng lẻo chưa có chế tài đủ mạnh để ngăn hành vi "rao bán chui" đất nền chưa đủ điều kiện pháp lý.
💥 Nhưng từ 01/01/2025, mọi chuyện sẽ thay đổi khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực.
Luật mới quy định rất rõ: chủ đầu tư chỉ được mở bán đất nền khi đã “đủ tuổi” – tức là phải hoàn thành đủ 5 điều kiện pháp lý bắt buộc:
-
Có quyết định giao đất/thuê đất từ cơ quan nhà nước
-
Đã được cấp sổ đỏ toàn khu dự án
-
Có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt
-
Hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện và đã nghiệm thu
-
Có văn bản chấp thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo từng nền
🔴 Nếu chưa đáp ứng đầy đủ 5 điều kiện này, chủ đầu tư tuyệt đối không được thực hiện bất kỳ hoạt động nào liên quan đến giao dịch thương mại, bao gồm: Quảng cáo dự án; Giữ chỗ, đặt cọc; Ký hợp đồng góp vốn; Nhận tiền từ khách hàng dưới bất kỳ hình thức nào.
Và sẽ bị xử lý nghiêm:
– Phạt hành chính đến hàng trăm triệu đồng
– Buộc hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận của người dân
– Thậm chí bị đình chỉ, thu hồi dự án nếu cố tình vi phạm
📊 So với luật cũ (2014), luật mới có bước tiến vượt bậc:
Nếu trước đây, việc bán đất nền gần như “thỏa thuận miệng cũng xong”, thì nay đã có chuẩn pháp lý rõ ràng. Nếu trước đây, chủ đầu tư có thể huy động vốn từ khi “trên giấy”, thì nay bị cấm tuyệt đối nếu chưa đủ điều kiện
Nếu trước đây, trách nhiệm quản lý thuộc về ai cũng còn mơ hồ, thì luật mới đã quy rõ vai trò của UBND, Sở Xây dựng, Sở TN&MT trong kiểm tra, giám sát
⚖️ So sánh Luật cũ (2014) và Luật mới (2023)
| Tiêu chí |
Luật 2014 |
Luật 2023 (hiệu lực từ 01/01/2025) |
| Điều kiện bán đất nền |
Không quy định rõ ràng |
Rõ ràng, chi tiết, bắt buộc đủ 5 yếu tố pháp lý |
| Huy động vốn khi chưa đủ điều kiện |
Không cấm triệt để, nhiều “kẽ hở” |
Cấm tuyệt đối, xử lý hành chính và có thể truy cứu trách nhiệm hình sự |
| Cơ chế giám sát của chính quyền |
Thiếu nhất quán, phân tán |
Phân định rõ vai trò quản lý của UBND, Sở Xây dựng, Sở TN&MT |
🎯 Với người dân, luật mới là lá chắn bảo vệ cực kỳ quan trọng:
– Có cơ chế đòi lại tiền nếu chủ đầu tư sai phạm
– Có quyền kiểm tra pháp lý công khai trên cổng thông tin điện tử
– Có thể yêu cầu cung cấp hồ sơ trước khi đặt bút ký bất kỳ thỏa thuận nào
📌 THÔNG ĐIỆP RÕ RÀNG: “Không đủ 5 điều kiện – Không được rao bán”
Đó không chỉ là tinh thần của luật mới, mà còn là nguyên tắc người mua cần nằm lòng.
💡 Từ năm 2025, mọi giao dịch đất nền đều phải “soi chiếu” theo chuẩn pháp lý mới. Người mua cần đặc biệt tỉnh táo: đừng vì ham rẻ – ham lời – ham giữ chỗ sớm mà bỏ qua 5 điều kiện vàng này.
📣 Nếu chủ đầu tư không thể chứng minh đã có sổ đỏ toàn khu, chưa được nghiệm thu hạ tầng, chưa có văn bản cho phép chuyển nhượng từng nền hãy dứt khoát không ký, không cọc, không xuống tiền.