1️⃣ Giấy tờ pháp lý – “lá bùa hộ mệnh” của nhà đầu tư
Một dự án chuẩn pháp lý phải có đầy đủ:
• Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất của UBND cấp tỉnh.
• Giấy phép xây dựng được cấp hợp lệ, ghi rõ hạng mục, quy mô.
• Hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt chính thức.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) – tên chủ đầu tư trùng với tên trên hợp đồng mua bán.
👉 Nếu một trong những giấy tờ này “chưa có” hoặc “đang xin”, hãy coi đó là tín hiệu cực kỳ nguy hiểm. Vì phần lớn dự án vướng pháp lý đều “kẹt” ở khâu đất chưa chuyển mục đích sử dụng hoặc thiếu 1/500 – nghĩa là chưa thể ra sổ cho khách hàng.
2️⃣ Những “điểm nhạy cảm” mà ít người dám nói ra
❗ Đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ, đất thuê 50 năm – nhưng bán theo kiểu đất ở lâu dài.
❗ Hợp đồng đặt cọc, hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn – thay vì hợp đồng mua bán. Đây là “chiêu” lách luật của nhiều chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán.
❗ Dự án nằm trong vùng quy hoạch treo, chưa có quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư.
Khi gặp các cụm từ như “đang xin pháp lý”, “đang hoàn thiện thủ tục”, “chuẩn bị ra sổ” – hãy dừng lại và kiểm tra thật kỹ. Vì đó chính là những điểm nhạy cảm có thể khiến dự án nằm im 3-5 năm không bàn giao nổi.
3️⃣ Dấu hiệu nhận biết dự án pháp lý sạch
• Chủ đầu tư có thương hiệu lớn, từng hoàn thành nhiều dự án bàn giao đúng tiến độ.
• Có văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai do Sở Xây dựng cấp.
• Hợp đồng mua bán được ký theo mẫu chuẩn ban hành theo Luật Kinh doanh Bất động sản.
• Có ngân hàng bảo lãnh – đảm bảo quyền lợi người mua.
💡 Mẹo vàng: Đừng tin 100% vào lời nói, hãy yêu cầu được xem văn bản gốc hoặc bản sao có công chứng. Nếu môi giới từ chối, hãy xem đó là “đèn đỏ”!
4️⃣ Khi pháp lý không rõ ràng – rủi ro nhân đôi, lợi nhuận bằng 0
Rất nhiều nhà đầu tư từng mất trắng chỉ vì:
• Mua đất phân lô chưa có sổ, bị chính quyền thu hồi vì quy hoạch.
• Mua dự án “ảo” – chủ đầu tư chưa được cấp phép nhưng đã huy động vốn trái phép.
• Mua condotel, officetel tưởng có sổ lâu dài, hóa ra chỉ được sở hữu 50 năm.
Một khi pháp lý không sạch, dù giá có rẻ đến đâu cũng là bẫy tài chính. Nhà đầu tư khôn ngoan không bao giờ đánh đổi sự an toàn để lấy rủi ro mù mờ.
❗ Đã đến lúc:
• Chỉ chọn dự án có pháp lý minh bạch, sổ đỏ rõ ràng.
• Kiểm tra trực tiếp trên cổng thông tin của Sở Xây dựng, Sở TNMT thay vì nghe tin đồn.
• Hợp tác với đơn vị phân phối uy tín, được ủy quyền chính thức từ chủ đầu tư.
Cre: Nguyễn Văn Hanh