Nguyên nhân không nằm ở việc thị trường hạ nhiệt, mà xuất phát từ hiệu ứng thống kê. Sau khi TP.HCM chính thức sáp nhập với Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu, mức giá trung bình toàn khu vực bị “kéo xuống” bởi sự góp mặt của các địa phương có mặt bằng giá thấp hơn, thường chỉ dao động trong khoảng 30–40 triệu đồng/m². Trên phương diện biểu đồ, điều này tạo cảm giác giá chung cư toàn thành phố đã giảm. Nhưng đi sâu vào từng địa bàn, thực tế lại hoàn toàn khác: mỗi nơi đều đang trong xu hướng tăng giá, thậm chí tăng mạnh.

=>>> Sự “giảm giá” này xuất phát từ cách tính trung bình sau khi sáp nhập địa giới. Trước đây, chỉ tính TP.HCM cũ, nay cộng thêm cả Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Báo cáo quý II/2025 của Savills cho thấy giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM cũ đạt khoảng 90 triệu đồng/m², trong khi Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu chỉ quanh ngưỡng 40 triệu đồng/m². Sự chênh lệch này giải thích vì sao chỉ cần gộp dữ liệu, giá bình quân sẽ hạ xuống.

Nhưng thực tế ở từng địa phương thì ngược lại: giá vẫn tăng. 

Nhưng điều cần lưu ý là ngay cả ở các khu vực vốn được coi là “giá mềm” như Bình Dương hay Long An, thị trường cũng đang bước vào một chu kỳ định giá lại, không còn mang tâm lý “nhà tỉnh” như trước. Việc mang danh TP.HCM sau sáp nhập đang giúp các địa phương này tái xác lập vị thế, kéo mặt bằng giá lên gần với đô thị trung tâm.

Số liệu từ DKRA Group càng làm rõ bức tranh. Tháng 7/2025, khu vực phía Nam ghi nhận 11.391 căn hộ sơ cấp chào bán từ 113 dự án, giảm 6% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân là thiếu dự án mới, nguồn cung chủ yếu đến từ giỏ hàng cũ. TP.HCM vẫn là trung tâm với 99,1% tổng lượng cung, khẳng định vai trò trục xoay chính của thị trường. Tuy nhiên, điều gây chú ý không phải là nguồn cung, mà là sức cầu: có tới 1.913 căn hộ được tiêu thụ, gấp 3,4 lần so với tháng 7/2024. Đáng kể nhất là Bình Dương, khi lượng hấp thụ tăng mạnh nhờ lợi thế kết nối và giá bán vừa túi tiền so với TP.HCM lõi.

Điều này dẫn đến một hệ quả rõ ràng: giá nhà gần như không có cơ hội giảm. Khi cung mới ngày càng khan hiếm, cầu lại phục hồi mạnh, các chủ đầu tư không có lý do để hạ giá bán. Thậm chí, tại nhiều khu vực, giá thứ cấp đã tăng đột biến. Thống kê cho thấy trong vòng một năm, Bình Dương tăng khoảng 11%, Long An tăng 19%, Đồng Nai tăng 10%, trong khi chung cư thứ cấp tại TP.HCM bật tăng tới 33%. Đây không phải là những biến động cục bộ mà phản ánh xu hướng tăng giá bền vững trên diện rộng.

Đáng lo ngại hơn, sự kỳ vọng rằng việc mở rộng TP.HCM sẽ kéo giá xuống nhằm cân bằng thị trường nay đã bộc lộ hạn chế. Thay vì trở thành “vùng giá thấp”, Bình Dương, Đồng Nai hay Bà Rịa - Vũng Tàu đang tiến gần hơn đến mặt bằng giá đô thị lớn. Nghĩa là, thay vì làm dịu thị trường, việc sáp nhập vô tình tạo ra một cú hích tâm lý, khiến giá được định vị lại ở mức cao hơn.

Thị trường bất động sản TP.HCM vì thế đang ở thế gọng kìm: nguồn cung mới thiếu hụt, nhu cầu mạnh lên, mặt bằng giá bị tái định vị và niềm tin của người mua nhà ngày càng lung lay. Nếu không có những chính sách thực sự hiệu quả để tạo thêm nguồn cung giá hợp lý, thì mọi thống kê giảm giá chỉ dừng lại ở con số trên giấy. Ngoài đời thực, giấc mơ sở hữu một căn hộ ở TP.HCM vẫn tiếp tục xa vời.