Nói nghe đơn giản: chỗ nào người kéo đến đông, chỗ đó đất có giá; chỗ nào người lần lượt dọn đi, thì đất đai chỉ còn nằm đó ngóng chờ, chẳng khác nào mảnh sân khấu không còn khán giả.
Đất rẻ nhưng… người cũng rẻ bước chân đi
Nhiều nhà đầu tư mới thường hào hứng với mấy lời mời chào kiểu: đất rẻ, cơ hội hiếm, chỉ cần “ôm” vài năm là lời to. Nhưng, đất có rẻ đến mấy mà chẳng ai muốn sống ở đó thì giá trị cũng khó tăng. Hãy tưởng tượng một thị xã xa xôi, nơi hạ tầng vẫn còn chắp vá, việc làm ít ỏi, trường học và bệnh viện lèo tèo. Thanh niên lớn lên chỉ chờ tốt nghiệp để đi thành phố, người lao động chọn dịch chuyển đến khu công nghiệp sôi động hơn. Bạn thử nghĩ xem, trong bối cảnh đó, mảnh đất bạn vừa mua sẽ đợi ai đến trả giá?
Đầu tư bất động sản ở nơi di cư âm giống như mở một quán cà phê hoành tráng giữa cánh đồng vắng. Quán thì đẹp, máy pha thì xịn, nhưng khách hàng duy nhất lại là… mấy con bò.
Khi dân số giảm, bất động sản cũng teo
Thị trường bất động sản không phải phép màu. Nó vận hành dựa trên nhu cầu thật của con người: chỗ ở, việc làm, tiện ích. Một nơi mà người đi nhiều hơn người đến thì nhu cầu ở đâu ra để nhà cửa tăng giá? Nhà ở xây lên nhưng không ai mua, đất nền phân lô mà chẳng ai ở, dần dà những dự án hoành tráng ban đầu lại biến thành những khu đô thị ma. Nhà đầu tư thì ôm tiền chôn vào đất, chờ mỏi mòn mà giá vẫn đứng im, thậm chí còn giảm.
Thực tế, đã có không ít nơi rơi vào cảnh này. Lúc đầu, thông tin về “quy hoạch”, “dự án” khiến giá đất tăng vọt, nhà đầu tư tranh nhau đặt cọc. Nhưng vài năm sau, dân cư không về, hạ tầng chẳng phát triển thêm, người mua trước đành rao bán cắt lỗ.
Ngược lại: nơi nào dân về, đất sẽ sáng
Hãy nhìn sang các khu vực có dòng di cư dương – tức dân số tăng đều nhờ người từ nơi khác đổ về. Khi dân số tăng, nhu cầu nhà ở lập tức bùng nổ, thương mại, dịch vụ theo đó phát triển, hạ tầng được Nhà nước ưu tiên rót vốn. Đó mới là mảnh đất màu mỡ cho bất động sản. Nhà ở có người mua, shophouse có khách thuê, đất nền có người thật sự xây dựng. Giá trị được tạo ra từ nhu cầu thực chứ không phải từ niềm tin hão huyền.
Không phải ngẫu nhiên mà những đô thị lớn luôn là “điểm nóng” của thị trường. Bởi nơi nào có việc làm, có tiện ích, có cộng đồng dân cư ngày càng đông, nơi đó bất động sản gần như chắc chắn tăng trưởng bền vững.
Bài học cho nhà đầu tư
Vậy nên, nguyên tắc đầu tư bất động sản rất rõ ràng: đừng chạy theo giá rẻ, hãy chạy theo dòng người. Một mảnh đất xa xôi nghe có vẻ hời, nhưng nếu dân cư tiếp tục rời bỏ thì cũng chỉ là “cái bẫy ngọt ngào” cho những ai thiếu tầm nhìn. Ngược lại, một nơi có giá cao hơn nhưng liên tục hút dân nhập cư, phát triển hạ tầng, gia tăng việc làm… thì lại có tiềm năng sinh lời lâu dài.
Đầu tư đất mà không xem xét yếu tố dân cư chẳng khác nào cưới vợ mà chỉ nhìn mỗi bộ váy cưới, hào nhoáng được một lúc, nhưng về sống mới biết nhà vắng, bàn ăn trống, tiếng cười không có. Đất có đẹp mà không người ở, cuối cùng cũng chỉ là khung cảnh hoang lạnh.
Bất động sản không chỉ là chuyện gạch đá, mét vuông hay sổ đỏ. Cốt lõi vẫn là con người. Ở đâu có người đến, ở đó có nhu cầu. Ở đâu người rời đi, ở đó bất động sản khó mà nở hoa.
Cho nên, trước khi xuống tiền cho một mảnh đất nghe có vẻ hời, hãy thử tự hỏi: liệu vài năm tới, nơi này người ta sẽ đến nhiều hơn hay bỏ đi nhiều hơn? Câu trả lời sẽ quyết định số phận của khoản đầu tư, và cũng quyết định giấc ngủ đêm của bạn có yên hay sẽ trằn trọc với mảnh đất “chôn vốn” giữa vùng di cư âm.