Được đại diện kinh doanh  dự án X cho biết, sẽ có 86 lô Minihotel trong dự án này, diện tích từ 400m2. Minihotel được quy định xây dựng với quy mô 5 tầng và diện tích xây dựng tối đa ~60%, các thiết kế phải được duyệt qua chủ đầu tư. Chủ nhân sẽ tự quản lý và vận hành minihotel với tiêu chuẩn 2 sao. Dự án này đang được chủ đầu tư chào bán với giá 100 triệu/m2 đất, kênh đầu tư này liệu có hiệu quả ?

Thứ nhất, để sở hữu lô đất nhỏ nhất tại đây, khách sẽ phải trả 100 triệu x 400m2 = 40 tỷ.

Diện tích xây dựng tối đa 60% tương đương với :400m2 x 60% = 240m2, bắt buộc phải bớt thêm ~15% cho giao thông tĩnh (cầu thang, thang máy). Vậy diện tích xây dựng = 240m2 x 85% = 204m2.

Tại Phú Quốc chi phí xây dựng cao hơn đất liền ~30%, trung bình khách sẽ phải bỏ ra 12 triệu/m2 xây dựng hoàn thiện. 204m2 x 5 tầng x 12 triệu = 12 tỷ 240 triệu.

Với tiêu chuẩn 2 sao, 1 tầng diện tích 204m2 có thể chia thành 8 phòng, mỗi phòng 25,5m2. Vậy sẽ có tổng cộng 8 phòng x 4 tầng = 32 phòng. Chi phí cho nội thất trang thiết bị cho mỗi phòng ~ 100 triệu. Tính ra 100 triệu x 32 phòng = 3 tỷ 200 triệu

Tính sơ qua, để đưa mô hình Minihotel của dự án X này vào hoạt động kinh doanh, chủ nhân sẽ phải bỏ ra ~56 tỷ đồng.

Bảng tính sơ bộ chi phí để 1 minihotel 400m2 tại Dự án ở Phú Quốc đi vào hoạt động.

Giả sử công suất ổn định ở mức 50%. Một năm 365 ngày x 32 phòng x 50% = 5840 đêm. Và với giá thành ~400 nghìn/đêm thì doanh thu trong 1 năm ~ 2 tỷ 300 triệu, lưu ý đây là doanh thu chưa trừ đi chi phí vận hành quản lý. 56 tỷ đem gửi tiết kiệm ngân hàng còn được tận 56 x 8% ~ 4 tỷ rưỡi.

Thực tế, công suất 50% là điều rất khó có thể xảy ra, bởi ngay trong dự án X đã có tới 12 nghìn căn Condotel tiêu chuẩn từ 3 sao trở lên, những Condotel này chắc chắn sẽ “ăn đứt” các minihotel do được vận hành và quản lý tốt hơn do sự chuyên nghiệp thành hệ thống. 86 minihotel này dường như sẽ chỉ sống nhờ “lộc rơi lộc vãi” từ chủ đầu tư ẩn danh tại Phú Quốc. Chưa hết, ngoài việc cạnh tranh trực tiếp với chính chủ đầu tư và với các minihotel khác, các ông chủ minihotel ở dự án này còn phải tranh giành khách với dự án khổng lồ Vinpearl ngay liền kề-nơi đang cung cấp vài chục nghìn đơn vị trú với chất lượng vượt xa tầm 2 sao...

Minihotel  không thể đủ tầm để cạnh tranh với tổ hợp Vinpearl của gã khổng lồ VinGroup.

 Một điều “lạ” nữa, đầu tư 56 tỷ vào minihotel được 32 phòng khách sạn 2 sao, chia ra chi phí cho mỗi phòng ~1 tỷ 750 triệu đồng trong khi hiện tại chủ đầu tư dự án X đang chào bán Condotel tiêu chuẩn 3 sao có giá từ 1 tỷ 700 triệu. Chất lượng thấp hơn nhưng giá lại đắt hơn Condotel và quan trọng là tính thanh khoản cực kỳ kém do có tổng giá thành cao (56 tỷ) nhưng lại thuộc dòng sản phẩm “bình dân”.

Theo chủ quan của người viết, sẽ là sai lầm nếu đầu tư vào minihotel tại dự án X Phú Quốc. Dự án minihotel này là một minh chứng rõ ràng về độ “sống ảo” của các chủ đầu tư trong việc xây dựng giá bán đã được đề cập trong bài “Phú Quốc: Hậu quả từ cơn sốt đất ảo.