Sở dĩ ý kiến lần này được đưa ra vì mới đây, tại khoản 2.2, Điều 2, Nghị quyết 21/NQ-TW ban hàng ngày 28/7/2026 có quy định: Giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Trong đó, đối với các chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Khi đó, ông TS Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu nêu ý kiến là, nếu quy định này đi vào thực tế, cách đầu tư bất động sản của người Việt sẽ thay đổi căn bản. Chung cư sẽ không còn là tích sản mà là loại tiêu sản hao mòn theo thời gian.

Thật ra, nghe phát biểu cả câu của ông Hiếu cũng thấy bất hợp lý vì chẳng phải vì quy định trên mà cách đầu tư bất động sản của người dân lại thay đổi căn bản. Một căn hộ bất động sản luôn là tài sản đáng giá, là của để dành của người dân khi mua cho mình, để lại cho con cái hoặc bán đi khi cần thiết để dành tiền cho mục đích khác như khám chữa bệnh, dưỡng già hoặc đầu tư, kinh doanh. Một căn hộ chung cư chất lượng tốt có thể tồn tại lâu dài, 50 năm, thậm chí 70, 80 năm. Có hư hỏng, xuống cấp vẫn có thể sửa sang, cải tạo để tiếp tục ở với những tiện ích sẵn có của nó.

Người ta hay so sánh, cân nhắc giữa việc nên mua nhà mặt đất, nhà phố với mua căn hộ chung cư, nhiều khi lý lẽ cho là mua nhà đất thì có sổ đỏ được lâu dài, là tài sản, còn chung cư có thời hạn, theo sổ được cấp nên nó là tiêu sản. Nhưng quan điểm này cũng đã không còn đúng theo thời gian. Như mấy năm qua, khi giá trị các căn hộ chung cư ngày càng tăng, thậm chí ở nhiều thành phố như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, ở rất nhiều dự án chung cư cũ, cũng như mới, giá bán các căn hộ chung cư tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba là khá phổ biến nên ai sở hữu căn hộ chung cư coi như sở hữu một tài sản rất có giá trị.

Nhưng trong khi đó, giá nhà phố, nhà mặt đất lại không tăng lên nhiều. Nhất là vào những thời điểm ở một số thành phố lớn như Hà Nội, việc tổ chức quy hoạch lại, thu hồi đất để triển khai nhiều dự án cơ sở hạ tầng, nhiều dự án đô thị lớn…khiến người sở hữu nhà đất, nhất là ở những vị trí đẹp lại rất lo lắng bởi không biết nhà mình có thể bị thu hồi lúc nào. Trong khi những người đã mua nhà ở những khu đô thị, khu chung cư lớn lại rất yên tâm vì dự án của họ đã nằm trong quy hoạch đã được xác định.

Nhìn ở góc độ đầu tư, cũng có thể thấy rõ không có loại tài sản nào mặc định là tích sản hay tiêu sản. Quan trọng không phải tài sản đó là gì, mà là nó tạo ra giá trị như thế nào trong suốt vòng đời sở hữu. Lấy căn cứ từ cơ sở dữ liệu giá của hơn 600 dự án chung cư trên trang Batdongsan.com.vn theo dõi, có tới 594/626 dự án - tương đương 95% ghi nhận giá bán tin đăng trong quý II/2026 cao hơn cùng kỳ năm trước. Mức tăng giá trung bình đạt khoảng 22,5%, trong khi chỉ 29 dự án giảm giá so với 2025.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Minh Tuấn, nhìn từ góc độ hiệu quả đầu tư, rất khó để gọi một loại tài sản mà 95% dự án đều tăng giá trong một năm là tiêu sản. Không phải chung cư quyết định là tích sản hay tiêu sản, mà chính chất lượng của dự án mới quyết định điều đó.

Thời điểm này, có thể nói, thời chung cư nào cũng tăng giá cũng đã qua và thị trường đã phân hoá mạnh hơn. Những dự án nào có vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện, quản lý vận hành tốt và nhu cầu ở thực lớn sẽ tiếp tục gia tăng giá trị. Ngược lại, những dự án xuống cấp, thiếu tiện ích hay mất lợi thế cạnh tranh sẽ ngày càng khó giữ giá. Việc tranh cãi căn hộ chung cư là tích sản hay tiêu sản chẳng có ý nghĩa gì, vấn đề chỉ là, căn hộ, căn nhà của mình có phải ở dự án tốt hay không.

Ở những dự án nào chất lượng xây dựng tốt, vị trí đẹp, nhiều tiện ích, được quản lý tốt …thì các căn hộ luôn luôn là tài sản có giá trị cao, là tích sản. Còn ở dự án nào chất lượng kém, quản lý kém, nghèo nàn tiện ích…thì là giá trị thấp, vậy thôi. Hơn nữa, giá trị một căn hộ, nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa. Kể cả khi dự án đó cũ nhưng trong khu vực có những công trình mới, hiện đại, nhiều dịch vụ tốt như bệnh viện, trường học, đường giao thông mới…thì các căn hộ trong dự án đó vẫn gia tăng giá trị.