Thế rồi đến bây giờ, khi thị trường bắt đầu có những cú quay xe khét lẹt, nhiều căn giảm hẳn 300 đến 500 triệu, có chỗ chủ nhà chấp nhận cắt hẳn một tỷ đồng thì thiên hạ lại càng không dám mua vì một nỗi sợ kinh điển khác: sợ nó còn giảm tiếp!😂

Khoảng hơn một tháng trở lại đây, những tín hiệu điều chỉnh rõ ràng này đang làm anh em đứng ngồi không yên. Mấy dự án ngày trước cứ mở mắt ra là lập mặt bằng giá mới thì nay đã chịu hạ mình giảm vài trăm triệu mỗi căn, ví dụ như có khu từ hơn 100 triệu/m2 đã lùi về quanh vùng 80 đến 85 triệu/m2, hay có chỗ từ 65 triệu/m2 cũng hạ cánh về mốc 50 đến 60 triệu/m2. Giữa lúc thị trường như thế, điện thoại của các bác chắc chắn sẽ reo vang liên tục với câu thần chú quen thuộc từ các bạn sale rằng chị ơi, đây là đáy rồi, không mua bây giờ thì bao giờ nữa. Thế là ai cũng hớt hải đi hỏi khắp nơi xem liệu đây đã thực sự là đáy chưa và đã đến lúc xuống tiền hay chưa.🫣🫣🫣

Thay vì đưa ra một câu trả lời bừa bãi kiểu mua đi kẻo lỡ, chúng ta cần phải bóc tách câu chuyện này dựa trên chính bức tranh tài chính và mục tiêu thực tế của từng gia đình, mà cụ thể là chia làm ba trường hợp rõ rệt.

👉Đầu tiên, nếu các bác mua nhà chỉ để ở thuần túy thì câu chuyện lại rất đơn giản. Một khi gia đình đã gom góp chuẩn bị được khoảng 70% giá trị căn nhà, khoản vay ngân hàng nằm trong mức an toàn và dự án đó hoàn toàn phù hợp với nhu cầu cuộc sống lâu dài thì cứ tự tin mà chốt thôi. Bởi vì mục tiêu tối thượng của mình là an cư lạc nghiệp chứ có phải lướt sóng kiếm lời vài tháng đâu mà cứ phải canh cánh ngồi rình xem nó có giảm thêm vài giá nữa hay không.

👉Trường hợp thứ hai mới là nơi chứng kiến nhiều pha "đau tim" nhất, đó là mua chung cư để đầu tư. Nếu các bác định nhảy vào phân khúc chung cư Hà Nội và vùng ven thời điểm này mà kỳ vọng ăn đậm, kiếm mức lợi nhuận cao vút trong vài năm tới thì xin chia buồn là bài toán này hơi bị khó nhằn.

Chúng ta vừa trải qua một pha tăng trưởng quá nóng trong giai đoạn 2024-2025, vốn là kết quả của việc phân khúc này bị nén gần chục năm trời cộng thêm nguồn cung khan hiếm tột độ. Sau một cú bật nhảy quá đà như vậy, thị trường bắt đầu mệt mỏi và cần thời gian để hấp thụ mức giá mới, dẫn đến việc đi ngang hoặc giảm nhẹ là điều tất yếu.

Chưa kể từ giờ đến cuối năm, lượng nguồn cung mới đổ ra thị trường vẫn còn rất lớn, mà một khi chủ đầu tư vẫn còn ê hề hàng để bán thì đừng mơ giá chuyển nhượng thứ cấp có thể bật tăng mạnh mẽ trở lại. Ở chiều ngược lại, nhiều nhà đầu tư ôm đòn bẩy quá đà cũng bắt đầu hết thời gian ân hạn và bước vào giai đoạn áp lực trả gốc lãi ngập đầu.

🙂 Nhìn về lãi vốn thì mịt mờ như thế, còn dòng tiền cho thuê thì sao? Các bác thử tính mà xem, một căn chung cư trị giá 7 đến 8 tỷ đồng bây giờ cho thuê giỏi lắm cũng chỉ được khoảng 15 triệu một tháng, nghĩa là tỷ suất lợi nhuận chưa đầy 2% một năm. Nếu cục tiền đó mà còn phải đi vay ngân hàng nữa thì đúng là một bài toán thiệt đơn thiệt kép, tiền túi đội nón ra đi chứ béo bở gì đâu.

👉 Cuối cùng là trường hợp của những bác đang ôm bom một căn chung cư nhưng dòng tiền gia đình đã quá áp lực. Lời khuyên chân thành là đừng cố gồng mình lên chịu trận chỉ vì tiếc cái giá kỳ vọng trên trời ngày xưa. Trên chiến trường đầu tư, những người mất nhiều tiền nhất thường không phải vì họ bán rẻ, mà vì họ bán quá muộn. Giữ được dòng tiền sống sót qua mùa đông luôn quan trọng hơn việc giữ cái sĩ diện của một mức giá ảo tưởng, và việc biết "cắt lỗ" hay "cắt lãi" đúng lúc cũng là một loại nghệ thuật thượng thừa đấy các bác ạ.

Tóm lại, điều quan trọng lúc này không phải là ngồi đoán già đoán non xem chung cư sẽ còn giảm nữa hay không, mà là hãy nhìn thẳng vào thực tế xem tài sản đó tạo ra bao nhiêu dòng tiền, áp lực nợ nần ra sao và mục tiêu tài chính của mình là gì. Đầu tư thông minh không phải là người may mắn mua được đúng đáy, mà là người biết mua đúng với kế hoạch tài chính của chính mình để đêm về còn được kê cao gối ngủ một giấc thật bình an. Vậy theo góc nhìn của các bác, chung cư Hà Nội và vùng ven hiện tại đã bắt đầu mở ra cơ hội ngon ăn hay đây mới chỉ là khúc dạo đầu của một đợt điều chỉnh dài hạn? 😀