Cho đến khi xem đoạn clip căn nhà ở Lai Châu bị dòng lũ cuốn đi chỉ trong vài phút. Lúc đó mình mới nhận ra, hóa ra có một câu hỏi quan trọng hơn tất cả những điều trên, nhưng rất ít người hỏi: "Mảnh đất này có thực sự an toàn để mình sống vài chục năm tới không?"
Mình làm về bất động sản nên đọc khá nhiều hồ sơ quy hoạch, pháp lý và cũng hay nói chuyện với anh em kỹ sư xây dựng. Có một câu mình nghe mãi mà thấy rất đúng: Một ngôi nhà hỏng thì còn sửa được. Nhưng nếu chính mảnh đất bên dưới gặp vấn đề thì mọi thứ phía trên đều trở nên mong manh.
Đó là lý do sau vụ việc này, nếu ngày mai phải xuống tiền mua đất, mình sẽ không hỏi giá trước. Mình sẽ hỏi 5 câu khác.
1. Khu này đã từng ngập hay từng xảy ra sạt lở chưa?
Mình không hỏi môi giới. Cũng không hỏi chủ đất. Mình sẽ hỏi... cô bán nước đầu ngõ. Hoặc bác bảo vệ. Hoặc người đã sống ở đó mười, hai mươi năm. Nghe thì hơi buồn cười, nhưng kinh nghiệm của mình là người dân địa phương thường là "bản đồ ký ức" chính xác nhất.
Họ biết trận mưa nào nước lên tận bậc cửa. mHọ biết con đường nào cứ mưa lớn là thành sông. Họ biết bờ sông đoạn nào năm nào cũng lở thêm vài mét. Google Maps chỉ cho mình thấy hiện tại. Người dân cho mình biết lịch sử. Mà bất động sản thì nhiều khi lịch sử còn quan trọng hơn hiện tại.
2. Vì sao Nhà nước lại cấm hoặc hạn chế xây dựng ở một số khu vực ven sông?
Trước đây mình cũng từng nghĩ đó chỉ là quy định hành chính. Đọc kỹ Luật Tài nguyên nước 2023 và Nghị định 53/2024 mới thấy mục đích lớn nhất là bảo vệ con người. Hành lang bảo vệ nguồn nước không phải để làm khó người dân.
Mà để bảo vệ bờ sông, đảm bảo khả năng thoát lũ, hạn chế sạt lở và ngăn việc lấn chiếm những khu vực vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Phạm vi hành lang cũng không có một con số cố định, mà được địa phương xác định dựa trên địa hình, thủy văn và nguy cơ sạt lở của từng đoạn sông.
Nói cách khác, thấy nhiều nhà đã xây không có nghĩa là nơi đó an toàn. Đó là điều mình nghĩ rất nhiều người đang nhầm.
3. Mảnh đất đẹp chưa chắc đã là mảnh đất tốt.
Đây là điều mình học được từ một anh kỹ sư nền móng. Anh ấy bảo: "Nhìn bằng mắt thường, rất khó biết nền đất bên dưới đang như thế nào." Có những khu đất từng là ao hồ được san lấp. Có nơi là đất bồi. Có nơi nền yếu. Có nơi mực nước ngầm rất cao.
Tất cả đều ảnh hưởng trực tiếp đến móng nhà.
Mình thấy khá nghịch lý. Nhiều người sẵn sàng bỏ thêm cả trăm triệu để thay gạch nhập khẩu hay nâng cấp nội thất. Nhưng lại tiếc vài chục triệu khảo sát địa chất. Trong khi thứ quyết định tuổi thọ của căn nhà lại nằm... dưới lòng đất.
4. Hệ thống thoát nước của khu vực hoạt động thế nào?
Mình để ý, khi đi xem nhà, rất ít người nhìn xuống. Ai cũng nhìn lên. Nhìn trần. Nhìn ban công. Nhìn cửa kính. Ít ai nhìn cống. Ít ai để ý độ dốc khu đất. Ít ai xem nước sẽ chảy về đâu nếu mưa suốt ba tiếng.
Trong khi với mình, đây lại là một trong những yếu tố đáng xem nhất.
Nước không thoát được thì đất sẽ ngậm nước. Đất ngậm nước lâu ngày sẽ giảm khả năng chịu lực. Ở vùng núi có thể dẫn đến trượt mái dốc. Ở đô thị có thể gây lún nền hoặc ngập kéo dài.
Đó đều là những vấn đề không xuất hiện ngay ngày đầu bạn nhận nhà, nhưng có thể xuất hiện sau vài mùa mưa.
5. Nếu ở đây thêm 20 năm nữa, mình có còn thấy yên tâm không?
Đây là câu hỏi cuối cùng nhưng cũng là câu khó nhất. Mình không còn nhìn bất động sản chỉ dưới góc độ tăng giá. Mình bắt đầu nhìn nó dưới góc độ chống chịu rủi ro.
Bởi biến đổi khí hậu đang khiến những trận mưa cực đoan xuất hiện với tần suất cao hơn, nhiều khu vực từng được xem là "an toàn" cũng bắt đầu đối mặt với ngập úng, sạt lở hoặc lũ quét. Điều đó đồng nghĩa, cách chọn bất động sản cũng cần thay đổi theo.
Có thể sau này, ngoài vị trí, tiện ích hay khả năng tăng giá, mức độ an toàn trước thiên tai cũng sẽ trở thành một tiêu chí định giá bất động sản.
Mình không viết bài này vì muốn mọi người sợ mua đất. Ngược lại.
Mình chỉ thấy rằng, khi một căn nhà có thể là tài sản lớn nhất của cả gia đình, thì dành thêm vài ngày để tìm hiểu kỹ mảnh đất mình sắp đặt cả cuộc đời lên đó là điều rất đáng.
Có một suy nghĩ mình giữ từ sau khi xem vụ việc ở Lai Châu.
Trước đây, mình từng nghĩ nền móng là phần quan trọng nhất của một ngôi nhà.
Bây giờ thì mình nghĩ khác. Nền móng chỉ bảo vệ được ngôi nhà. Còn lựa chọn đúng mảnh đất mới là thứ bảo vệ cả gia đình.