Câu chuyện bắt đầu từ năm 2017, chính quyền Thượng Hải chơi một nước cờ độc: Họ cắt đất bán cho chủ đầu tư với giá rẻ mạt – chỉ bằng 1/5 giá đất thương mại cùng khu vực. Nhưng, miếng bánh ngon nào cũng có điều kiện đi kèm. Đất này được định danh là “đất ở cho thuê”. Chủ đầu tư cầm đất xong chỉ được quyền xây phòng cho thuê, sở hữu 70 năm, nghiêm cấm phân lô bán nền, cấm bán đứt căn hộ dưới mọi hình thức.
Nghe qua tưởng "kèo thơm hóa kèo đắng", nhưng hãy nhìn cách họ vận hành để thấy cái đầu của những nhà làm chính sách bên đó "có sỏi" như thế nào.
Vào tay các chủ đầu tư, họ tối ưu hóa bằng cách xây các căn hộ có diện tích nhỏ, 70% là các căn từ 20 đến 35m² nhưng khép kín hoàn toàn: có giường, bếp, WC, điều hòa, wifi tận giường. Giá thuê cực kỳ hợp lý, an ninh tốt, đánh trúng phóc vào nhu cầu của hàng triệu người trẻ di cư lên thành phố lớn.
Nhưng cái hay nhất nằm ở bước rút vốn. Chủ đầu tư xây xong, vận hành 1-2 năm cho tỷ lệ lấp đầy đạt 90 - 95%. Lúc này, thay vì chôn vốn, họ được phép bán tối đa 80% cổ phần dự án cho các quỹ đầu tư lớn, chỉ giữ lại 20% để tiếp tục vận hành và ăn chia. Hoặc, họ mang dự án này đóng gói thành các quỹ tín thác bất động sản (REITs) rồi niêm yết lên sàn chứng khoán.
Người dân mua cổ phiếu không phải để đầu cơ đất, mà là để hưởng cổ tức từ lãi cho thuê – thứ luôn ổn định và hấp dẫn hơn lãi suất gửi tiết kiệm.
Chủ đầu tư thu hồi vốn nhanh, lại có lãi để đi làm dự án mới. Nhà nước tuy thất thu tiền bán đất một lần giá cao, nhưng đổi lại, họ thu thuế đều đặn, bền vững suốt 70 năm. Tổng số tiền thuế này cộng lại lớn hơn nhiều cú "bán đứt" ban đầu. Một mũi tên trúng ba bốn đích!
Mô hình này thành công ở Thượng Hải đến mức sau đó lan ra khắp Trung Quốc, trở thành một trong những đòn bẩy quan trọng nhất gạt bớt "oxy" khỏi các cơn sốt đất, ép giá nhà ở nước này hạ nhiệt về giá trị thực.
Và Việt Nam hoàn toàn có khả năng nghiên cứu mô hình này vì có một số ưu điểm: Nó triệt tiêu được cơ chế "xin - cho".
Làm NƠXH hiện nay chấm điểm hồ sơ rất mệt mỏi, người cần chưa chắc mua được, người mua được chưa chắc đã nghèo, rồi lại sinh ra chuyện mua đi bán lại, trục lợi chính sách. Còn ở đây? Cứ có tiền là vào thuê, thuận mua vừa bán, sòng phẳng theo cơ chế thị trường.
Trong bối cảnh giá chung cư Hà Nội và TP.HCM đang "ngáo giá" vượt quá tầm với của đại đa số người trẻ. Nếu áp dụng, chúng ta sẽ giải quyết được một lúc 4 bài toán lớn:
1. Cho người dân thêm lối thoát: Giới trẻ không còn áp lực phải thắt lưng buộc bụng, còng lưng gánh lãi vay 13-14%/năm để mua bằng được cái nhà trước tuổi 30. Họ có quyền chọn một cuộc sống chất lượng với chi phí hợp lý.
2. Cứu chủ đầu tư: Thay vì doanh nghiệp cứ phải nhìn nhau "vẽ" dự án cao cấp, thổi giá để dòng tiền quay vòng, thì nay họ có một kênh tạo dòng tiền cực kỳ ổn định, bền vững.
3. Hạ nhiệt thị trường: Khi nguồn cung nhà thuê chất lượng cao dồi dào, nhu cầu mua nhà bằng mọi giá sẽ giảm, bong bóng bất động sản tự khắc xẹp xuống.
4. Nhà nước có nguồn thu dài hạn: Tạo ra nguồn thu thuế bền vững hàng thập kỷ thay vì tư duy "ăn đong" đấu giá đất ăn một lần rồi thôi.
Thử tưởng tượng, nếu ngay tại các trục đường lớn, gần các khu công nghiệp hoặc trường đại học ở Việt Nam, có những tòa nhà vận hành chuyên nghiệp như thế này: Một căn 35m² full nội thất cơ bản, an ninh 24/7, giá thuê cố định tầm 3 - 4 triệu/tháng.
Là bạn, bạn có chọn xuống tiền thuê để sống thảnh thơi, dành tiền đầu tư làm ăn, hay vẫn chấp nhận ôm một khoản nợ khổng lồ để mua một căn chung cư trăm triệu một mét vuông?