Nghe thì có vẻ như thị trường đang nhộn nhịp lắm đúng không? Nhưng khoan, nhìn vào thực tế thì... ôi thôi, tỷ lệ hấp thụ tại nội thành TP.HCM lại đang ở mức thấp đáng báo động: chỉ vỏn vẹn 31%.
Một nghịch lý cười ra nước mắt đang diễn ra: Người bán thì cứ bán, người mua thì cứ nhìn, còn nhà thì cứ đứng im... để ngắm! Hãy cùng mổ xẻ câu chuyện "thừa sang, thiếu thực" này bằng một góc nhìn vui vẻ nhưng đầy thực tế nhé.
1. Nghịch lý thị trường: Khi túi tiền một đằng, giá nhà một nẻo 🥹
Chúng ta hãy làm một phép toán đơn giản mang tính "hướng nghiệp" cho chiếc ví của mình. Hiện tại, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp bình quân tại khu vực TP.HCM mở rộng đang neo ở mức 95 triệu đồng/m2. Còn nếu bạn lỡ va ánh mắt vào khu vực trung tâm? Xin chúc mừng, con số đã nhảy lên thành 103 triệu đồng/m2.
Nghĩa là để mua một căn hộ "mini" 50m2 cho hai vợ chồng và đứa con nhỏ, bạn cần nhẹ nhàng móc hầu bao khoảng 5 tỷ đồng.
Trong khi đó, mức lương văn phòng của đại đa số người dân vẫn đang loanh quanh ở mức vừa đủ ăn, vừa đủ trả tiền cà phê và đóng tiền grab. Sự lệch pha sâu sắc này tạo nên một thế trận hết sức hài hước:
👉 Chủ đầu tư: "Nhà của chúng tôi có dát vàng hành lang, có hồ bơi vô cực, có sảnh đón chuẩn 5 sao!"
🙂 Người mua: "Bác ơi, cháu chỉ cần cái nhà có cái cửa sổ không dột, cái nhà vệ sinh không tắc, và quan trọng là... giá dưới 2 tỷ thôi ạ!"
Thế là hai bên cứ đứng nhìn nhau qua hai bờ chiến tuyến. Một bên thì "thừa sang" vì toàn xây hàng xa xỉ, một bên thì "thiếu thực" vì phân khúc trung cấp, bình dân đang hoàn toàn biến mất khỏi bản đồ.
2. Cuộc chiến kích cầu: Khi "gói quà" không bù nổi cái giá
Để cứu vãn tình hình thanh khoản đang tụt dốc, các chủ đầu tư đã vô cùng sáng tạo khi tung ra hàng loạt chính sách kích cầu nghe qua là muốn "chốt đơn" ngay lập tức:
❗️ Giãn tiến độ thanh toán lên tới 5 - 10 năm.
‼️ Hỗ trợ lãi suất 0% kéo dài đến khi nhận nhà.
⁉️ Chiết khấu thẳng tay vài phần trăm nếu chồng tiền sớm.
Nhưng hỡi ôi, người mua nhà năm 2026 đã không còn là "tấm chiếu mới" dễ bị dụ dỗ bởi những ánh hào quang đó nữa. Dù chủ đầu tư có tặng kèm thêm cả combo nội thất châu Âu, hay miễn phí quản lý 10 năm, thì cái rào cản lớn nhất – Mức giá gốc quá cao – vẫn sừng sững như một ngọn núi.
Số liệu từ One Mount Group đã chứng minh điều đó: các căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m2 chỉ đạt tỷ lệ giao dịch lẹt đẹt khoảng 20%. Người ta có thể bị hấp dẫn bởi quà tặng, nhưng người ta không thể mua một ngôi nhà vượt quá khả năng chi trả của cả đời mình chỉ vì... được tặng một chiếc iPad hay một chuyến du lịch châu Âu!
3. Bước chuyển mình của những "con nai vàng": Từ đầu tư sang ở thực
Có một điểm sáng vô cùng thú vị trong bức tranh trầm lắng này, đó là sự trưởng thành trong tâm lý của người mua. Theo ông Sơn Hoàng (Phó giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn Knight Frank Việt Nam), thị trường đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển lớn: người mua đã bớt "văn vở" chuyện lướt sóng đầu tư, mà quay về với giá trị cốt lõi nhất – Nhu cầu ở thực.
Bây giờ đi mua nhà, câu hỏi đầu tiên không còn là "Dự án này tăng giá mấy phần trăm sau 3 tháng?" nữa, mà sẽ là:
"Pháp lý có chuẩn không bác? Có sổ hồng không?"
"Tiến độ xây dựng thế nào, có bị đắp chiếu giữa chừng không?"
"Điện nước tính giá thế nào, phí dịch vụ có cắt cổ không?"
Chính vì cái sự "tỉnh táo tàu" này của khách hàng mà phân khúc trung cấp (giá từ 60 – 120 triệu đồng/m2) vẫn âm thầm chiếm ưu thế với hơn một nửa tổng lượng giao dịch. Người dân sẵn sàng dạt ra vùng ven hoặc sang Bình Dương để tìm những rổ hàng có mức giá "mềm" hơn, thay vì cố đấm ăn xôi ôm một cục nợ siêu to khổng lồ ở nội thành.
💡 Lời kết: Trả ngôi nhà về đúng nghĩa "để sống"
Dự báo từ giờ đến cuối năm, TP.HCM và vùng phụ cận sẽ tiếp tục chào đón thêm hàng chục nghìn căn hộ mới gia nhập thị trường. Nhưng nếu các đơn vị phát triển bất động sản vẫn giữ tư duy "neo giá trên mây", xây nhà hạng sang để thể hiện đẳng cấp thay vì phục vụ đại đa số người dân, thì bài toán thanh khoản vẫn sẽ là một dấu hỏi chấm siêu to khổng lồ.
Suy cho cùng, nhà là để sống, để an cư lạc nghiệp, chứ không phải một tác phẩm nghệ thuật đắt đỏ chỉ để đứng từ xa ngắm nhìn và trầm trồ. Hy vọng trong thời gian tới, thị trường sẽ có những cú "quay xe" thực tế hơn, đưa mặt bằng giá về đúng quỹ đạo để những người trẻ có cơ hội sở hữu một ngôi nhà thực sự thuộc về mình, thay vì cứ phải đi ngắm nhà mẫu cho đỡ thèm!