Năm 2020, ai cũng nói về đất vùng ven. Năm 2023, mọi người lại đổ về chung cư nội đô.

Đến lúc một phân khúc trở thành "quốc dân", lên báo mỗi ngày, được chia sẻ khắp mạng xã hội thì thường cũng là lúc dư địa tăng trưởng mạnh nhất đã không còn nhiều.

Mình không cho rằng lịch sử sẽ lặp lại hoàn toàn. Nhưng nó thường gieo những bài học rất giống nhau. Vậy nếu nhìn về giai đoạn 2026–2028, mình nghĩ điều gì sẽ trở thành xu hướng? Theo mình, sẽ không còn là câu chuyện "mua ở đâu", mà sẽ là "mua đúng sản phẩm nào".

Giai đoạn 2020–2022: Ai cũng đi săn đất vùng ven

Đó là thời kỳ lãi suất thấp, dòng tiền dồi dào sau đại dịch và tâm lý "đất không đẻ thêm". Nghĩ lại giai đoạn này, tôi vẫn thấy vừa buồn cười vừa thót tim. Covid-19 xuất hiện, cả xã hội bị "nhốt" trong bốn bức tường, và thế là một làn sóng lãng mạn hóa cuộc sống nông thôn trỗi dậy. Người người nhà nhà khỉ ho cò gáy bỗng dưng đòi đi mua đất làm homestay, săn đất vùng ven, đất nghỉ dưỡng bám sông, bám suối, bám đồi.

Từ Hà Nội đến TP.HCM, rồi các tỉnh vệ tinh như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, Đồng Nai, Bình Phước..., đâu đâu cũng xuất hiện những cơn sốt đất. Không ít người mua một mảnh đất sáng, chiều đã có người trả chênh.

Khái niệm "second home" (ngôi nhà thứ hai) bỗng chốc thành một thứ tôn giáo. Cứ cuối tuần là các sàn dắt hàng đoàn xe 45 chỗ đổ về Hòa Bình, Ba Vì, hay lên tận Lâm Đồng, Đắk Lắk để phân lô bán nền. Người ta mua đất nhanh như mua rau ngoài chợ, bất chấp mảnh đất đó không có điện, không có nước máy, pháp lý thì mù mờ bằng giấy viết tay.

Góc nhìn thẳng thắn: Bản chất của cái "trend" nghỉ dưỡng ven đô lúc đó là một sự nén lại của tâm lý bức bối vì dịch bệnh, cộng thêm dòng tiền rẻ (lãi suất ngân hàng xuống thấp kỷ lục) không biết chảy vào đâu. Nhưng cái gì bùng lên nhanh bằng cảm xúc thì cũng lụi tàn bằng thực tế. Đến khi cuộc sống quay lại quỹ đạo cũ, người ta mới nhận ra: Mỗi năm chỉ về "chill" được một hai lần, còn lại là chi phí vận hành, trông coi, đất đai thì bỏ hoang cho cỏ mọc, thanh khoản thì bằng không. Đau đớn hơn, như bài học nhãn tiền từ các vụ thiên tai sạt lở gần đây, nhiều khu đất bám sông bám suối tự phát hóa ra lại là những quả mìn nổ chậm, sẵn sàng bị dòng lũ cuốn phăng cả cơ ngơi sau một đêm.

Giai đoạn 2023–2025: Chung cư nội đô trở thành "ngôi sao"

Sau khi nếm quả đắng từ đất tỉnh, dòng tiền giật mình thảng thốt rủ nhau "quay xe" về lại cái máng lợn cũ: Bất động sản lõi nội đô. Đây là giai đoạn mà chúng ta chứng kiến một nghịch lý điên rồ: Kinh tế vĩ mô còn nhiều khó khăn, nhưng giá chung cư và nhà đất thổ cư tại Hà Nội lẫn TP.HCM tăng phi mã, tăng như chưa bao giờ được tăng.

Người ta nhận ra rằng: Dù trời có sập, dịch bệnh có qua đi thì nhu cầu ở thực tại các thành phố lớn vẫn là một hố đen không đáy. Giá chung cư cũ ở Thanh Xuân, Cầu Giấy nhảy từ 40 triệu/m² lên 70 - 80 triệu/m² chỉ trong vòng hai năm.

Tư duy đầu tư lúc này chuyển dịch hoàn toàn từ "đầu cơ tăng trưởng" sang "phòng thủ dòng tiền". Người ta không thiết tha gì việc nhân đôi nhân ba tài khoản ở những vùng đất hứa xa xôi nữa. Họ cần sự an toàn, cần một tài sản có thể cho thuê ra tiền ngay lập tức, và quan trọng nhất là có tính thanh khoản cao. Nội đô đáp ứng được tất cả những điều đó. Nhưng cái giá phải trả là thị trường rơi vào trạng thái "ngáo giá", đẩy cơ hội sở hữu nhà của thế hệ trẻ đi vào ngõ cụt.

2026 - 2028: Xu Hướng Nào Sẽ Thống Trị?

Chúng ta đang đứng ở vạch xuất phát của chu kỳ 2026 - 2028. Dòng tiền sau khi trú ẩn an toàn ở nội đô bắt đầu có dấu hiệu "bão hòa" vì giá đã neo ở đỉnh quá cao, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê không còn hấp dẫn so với thị giá tài sản. Vậy, đâu sẽ là "bến đỗ" tiếp theo?

Dưới góc nhìn của tôi, thị trường giai đoạn này sẽ không có những cú nhảy dựng đứng theo kiểu phong trào nữa, mà nó sẽ thanh lọc và định hình theo 2 phân khúc cốt lõi, mang tính bền vững cao:

1. Nhà Ở Xã Hội (NƠXH) Và Chung Cư Phân Khúc Bình Dân — Cuộc Đua Của "Nhu Cầu Thực"

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản mới (áp dụng mạnh mẽ từ giai đoạn này) đã tạo ra một hành lang pháp lý rất rõ ràng, siết chặt việc đầu cơ nhưng lại mở đường, trợ lực rất lớn cho các dự án NƠXH và nhà ở vừa túi tiền.

Chỉ cần nhìn vào làn sóng người dân rầm rập xếp hàng, chạy đua làm hồ sơ cho các quỹ căn NƠXH tại Hà Nội (như các đợt nhận hồ sơ tại Mê Linh hay Long Biên) với mức giá quanh ngưỡng dưới 1 tỷ đồng/căn, chúng ta sẽ hiểu thị trường đang khát sản phẩm này đến mức nào. Giai đoạn 2026 - 2028 sẽ là thời hoàng kim của những chủ đầu tư biết "nhìn xuống", tập trung vào dòng sản phẩm đáp ứng đúng túi tiền của đại đa số người lao động, thay vì vẽ ra các dự án hạng sang, siêu sang mang tính chất "bánh vẽ".

2. Bất Động Sạn Công Nghiệp Và Nhà Phố "Vệ Tinh" Thực Chất

Nước ta vẫn đang là thỏi nam châm hút dòng vốn FDI nhờ dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Do đó, đất nền, nhà phố hay nhà trọ phân khúc bình dân xung quanh các tổ hợp khu công nghiệp lớn tại Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng (ở miền Bắc) hay Bình Dương, Đồng Nai, Long An (ở miền Nam) sẽ là nơi dòng tiền đầu tư thông minh chảy về.

Nhưng hãy nhớ từ khóa ở đây là "Thực chất". Nghĩa là khu vực đó phải có nhà máy mọc lên, có công nhân vào ở, có kỹ sư đến thuê, chứ không phải là những bãi đất trống cắm cột mốc rồi bỏ hoang.

Bài Học Cho Người Ở Lại

Chu kỳ 2026 - 2028 sẽ không còn chỗ cho những tay ngang lướt sóng bằng "niềm tin" hay mua đất bằng "cảm xúc". Thị trường đã trưởng thành hơn, pháp lý chặt chẽ hơn, và người mua cũng đã thông minh lên sau quá nhiều bài học xương máu.

Dù xu hướng có gọi tên phân khúc nào đi chăng nữa, thì bản chất của bất động sản vẫn phải quay về giá trị cốt lõi của nó: Nó phục vụ cho ai và mang lại giá trị gì cho xã hội? Một ngôi nhà để ở thực, một mảnh đất có thể kinh doanh tạo ra dòng tiền bền vững sẽ luôn là hòn đá tảng giúp tài sản của bạn sống sót qua mọi giông bão của thị trường. Đừng chạy theo đám đông, hãy chạy trước đám đông bằng một cái đầu lạnh và một tư duy tràn đầy kiến