Bởi trong suy nghĩ của nhiều người, đã có dấu đỏ của văn phòng công chứng thì gần như giao dịch đã được "bảo hiểm". Có chuyện gì xảy ra sau này cũng sẽ được pháp luật bảo vệ. Nhưng càng tìm hiểu về các tranh chấp bất động sản, tôi càng thấy đây là một trong những hiểu lầm phổ biến nhất.

Và đôi khi, nó khiến người mua phải trả giá rất đắt.

Trước hết, xét về góc độ pháp lý, tôi phải khẳng định một điểm sáng để anh em làm nghề lẫn người mua nhà bớt hoang mang. Lâu nay, giới đi buôn bất động sản vẫn cãi nhau um tỏi chuyện: Nhà đang cắm trong ngân hàng thì có được phép ra công chứng cọc hay không? Người bảo được, kẻ bảo không, mỗi VPCC lại giải thích một kiểu.

Nhưng mới đây, Bộ Tư pháp đã có hướng dẫn chính thức và rất rõ ràng: Pháp luật hoàn toàn không cấm việc công chứng hợp đồng đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp, miễn là nội dung thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm và phù hợp với quy định pháp luật. Việc tài sản đang nằm trong két sắt của ngân hàng không còn là rào cản hành chính để các bên từ chối xác lập một hợp đồng đặt cọc chính thống nữa. Điều này rõ ràng đã cởi trói và tháo gỡ cực kỳ nhiều vướng mắc cho thực tế giao dịch.

Nhưng (gạch chân, bôi đậm chữ NHƯNG này dùm tôi), được phép công chứng và giao dịch đó có an toàn hay không lại là hai câu chuyện hoàn toàn khác nhau.

Con dấu của công chứng viên chỉ có một nhiệm vụ duy nhất: Xác nhận tính hợp pháp của giao dịch và ý chí tự nguyện của các bên tại thời điểm ký. Nó hoàn toàn không có phép thuật để bảo đảm rằng ngày mai chủ nhà không ôm tiền cọc của bạn chạy mất, hoặc ngân hàng không bất ngờ siết nợ công trình. Con dấu công chứng không phải là bảo hiểm rủi ro, nó chỉ là tấm vé giúp bạn có lợi thế hơn khi... dắt nhau ra tòa hầu kiện mà thôi.

Hơn một nửa các vụ kéo nhau ra tòa tranh chấp hợp đồng cọc tài sản thế chấp mà tôi từng chứng kiến, nguyên nhân chẳng phải do ngân hàng lật kèo, mà xuất phát từ chính cái sự ngây thơ (hoặc lười biếng) của các bên khi soạn thảo điều khoản. Ra VPCC, đa phần mọi người cứ nhắm mắt ký vào cái "hợp đồng mẫu" có sẵn của nhà đài cho nhanh chuyện. Để rồi sau đó mới ngã ngửa:

Kịch bản 1: Mua nhà kiểu "Chờ đợi là hạnh phúc" Người mua giao tiền cọc để chủ nhà đi tất toán khoản vay. Nhưng trong hợp đồng cọc lại quên bén mất việc ấn định thời hạn cụ thể phải ra ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Thế là chủ nhà cầm tiền xong cứ ung dung, khất lần khất lượt từ tháng này qua năm khác với lý do "ngân hàng đang giải quyết thủ tục, thủ tục hành chính chậm em ơi". Người mua thì chôn vốn, tiến không được mà lùi cũng chẳng xong.

Kịch bản 2: Giải chấp bằng "niềm tin" Chủ nhà cam kết viết tay: “Sẽ rút sổ trong vòng 10 ngày để sang tên”. Nhưng đời đâu lường trước được chữ ngờ, lỡ như số tiền cọc của người mua không đủ để phủ hết khoản nợ gốc và lãi phạt tại ngân hàng thì sao? Hoặc chủ nhà cầm tiền cọc xong lại mang đi trả nợ đen bên ngoài chứ không nộp vào ngân hàng để rút sổ? Hợp đồng cọc hoàn toàn trống rỗng, không có phương án xử lý dự phòng, không có thời hạn ràng buộc và cũng chẳng quy định rõ nếu bể kèo thì đền cọc ra sao. Đến lúc có biến thì hai bên chỉ biết đứng nhìn nhau mà khóc.

Hành lang pháp lý mà Bộ Tư pháp tạo ra giống như một vạch xuất phát thẳng lối, nhưng việc bạn có về đích an toàn hay không thì phụ thuộc hoàn toàn vào chiếc "bộ não lạnh" của bạn trước khi đặt bút ký. Nếu đang định dính vào một giao dịch mua bán nhà đất đang thế chấp, hãy nằm lòng các nguyên tắc xương máu này:

Rõ ràng về mốc thời gian: Thời hạn giải chấp tài sản là bao nhiêu ngày? Ngày cụ thể nào phải có mặt ở VPCC để ký hợp đồng mua bán chính thức? Hãy ghi rõ ngày, tháng, năm chứ đừng ghi chung chung kiểu "sau khi rút sổ".

Phương án xử lý dòng tiền (Cực kỳ quan trọng): Tốt nhất là thực hiện giao dịch cọc và giao tiền ba bên tại chính ngân hàng đang giữ sổ. Tiền cọc của người mua phải được chuyển thẳng vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng để tất toán khoản vay, tuyệt đối không giao tiền mặt trực tiếp cho chủ nhà cầm về tự xử.

Điều khoản "Chế tài" đủ sức răn đe: Trách nhiệm của mỗi bên ra sao nếu việc giải chấp thất bại? Điều kiện hoàn cọc, mức phạt cọc cụ thể là bao nhiêu? (Ví dụ: phạt gấp đôi, gấp ba tiền cọc nếu chủ nhà sử dụng tiền cọc sai mục đích).

Nói tóm lại, con dấu công chứng rất tốt, nhưng nó không phải là "vạn năng". Sự an toàn của một thương vụ bất động sản thế chấp chưa bao giờ nằm ở việc bạn có đưa nhau ra phòng công chứng hay không, mà nó nằm ở việc nội dung bản hợp đồng đó được thiết kế chặt chẽ đến mức nào.

Đừng để đến khi tiền mất, nhà thì chẳng thấy đâu, ôm tờ đơn kiện đi gõ cửa khắp nơi mới thấm thía cái chân lý: Trong thế giới của những tài sản giá trị lớn, sự cẩn trọng và kiến thức pháp luật thực chiến mới là thứ duy nhất bảo vệ được cái túi tiền của chính bạn.