Chỉ có một chi tiết hơi lạ: trong khi bảng giá chủ đầu tư cứ leo thang như leo cầu thang bộ, thì ở đâu đó ngoài kia, các nhà đầu tư thứ cấp đang đăng bài “bán gấp – thiện chí – thương lượng sâu”. Nghe rất nhẹ nhàng, nhưng ai trong nghề cũng hiểu: cắt lỗ.

Khi nguồn cung tăng nhưng người mua thì… đứng nhìn

Số liệu thì vẫn rất đẹp. Năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mới, tăng gần 90% so với năm trước. Riêng quý IV đã có hơn 42.000 căn hộ được tung ra. Nghe xong ai cũng nghĩ, thế này chắc giá phải hạ chứ?

Nhưng khoan. Tăng là tăng về số lượng, còn tăng kiểu gì thì là chuyện khác.

Thực tế, hơn 80% nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM có giá từ 80 triệu đồng/m² trở lên. Hà Nội chạm mốc trung bình 100 triệu/m², TP.HCM còn cao hơn, quanh 110 triệu/m². Đà Nẵng cũng không chịu kém cạnh, vượt 80 triệu/m².

Nhà ở bình dân? Không mất đâu, chỉ là… không còn xuất hiện trên bản đồ thống kê nữa.

Nguồn cung tăng, nhưng là tăng các sản phẩm mà phần lớn người dân chỉ có thể đọc giá rồi… gật đầu cho biết vậy thôi.

Tỷ lệ hấp thụ cao, nhưng không phải ai cũng mua để ở

Báo cáo thị trường thường rất thích cụm từ tỷ lệ hấp thụ. Nghe vừa khoa học, vừa tạo cảm giác hàng bán chạy. Con số quanh mức 65–70% được đưa ra như một bằng chứng cho thấy thị trường vẫn khỏe.

Nhưng nếu bóc kỹ lớp vỏ này ra, câu chuyện bắt đầu bớt đẹp.

Khoảng 70–75% giao dịch là từ người mua căn thứ hai, thứ ba trở lên. Tức là phần lớn người mua không phải để ở, mà để… giữ chỗ, chờ tăng giá, hoặc ít nhất là không để tiền nằm yên trong ngân hàng.

Chung cư, từ chỗ là nơi an cư, đã trở thành một dạng tài sản tài chính – chuyền tay nhau với niềm tin rằng kiểu gì năm sau cũng cao hơn năm nay.

Vấn đề chỉ phát sinh khi lãi suất không còn chiều lòng người vay, và dòng tiền bắt đầu có việc khác để làm.

Cắt lỗ – từ chuyện hiếm thành chuyện… tế nhị

Cuối năm 2025, đầu 2026, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện một hiện tượng khá thú vị: cắt lỗ cục bộ. Không ồn ào, không sập sàn, chỉ là những bài đăng bán nhà kèm theo rất nhiều từ ngữ mang tính chữa cháy: “thiện chí”, “ra nhanh”, “giá tốt cho người mua thật”.

Những nhà đầu tư F0, vào thị trường lúc giá đang lên, dùng đòn bẩy tài chính ngắn hạn, giờ bắt đầu thấy mỗi tháng trả lãi là một lần… suy ngẫm về cuộc đời.

Thanh khoản giảm, người mua chờ đợi, còn người bán thì không còn nhiều thời gian. Kỳ vọng lướt sóng vài trăm triệu nhanh chóng biến thành bài toán bán được là may, huề vốn là mừng.

Trong khi đó, thị trường sơ cấp vẫn đứng ngoài cuộc chơi này. Giá niêm yết không giảm, ưu đãi thì có, nhưng chủ yếu là kéo dài thời gian thanh toán, đủ để giữ mặt bằng giá, còn rủi ro thì… người mua tự mang về.

Giá trên bảng và giá ngoài đời – hai thế giới song song

Bước sang 2026, nghịch lý lớn nhất của thị trường chung cư là: giá trên bảng giá thì cao kỷ lục, nhưng tâm lý nhà đầu tư thì bắt đầu xuống dốc.

Chủ đầu tư chơi cuộc chơi dài hơi, vốn mạnh, hàng không áp lực phải xả. Còn nhà đầu tư cá nhân thì khác. Đòn bẩy, kỳ vọng và chi phí tài chính không cho phép họ chờ quá lâu.

Vì vậy, nếu ai đó nói đây là “cơ hội”, thì đúng – cơ hội để nhìn rõ thị trường đang vận hành thế nào, và ai đang gánh rủi ro thật sự.

Còn nếu bạn đang định lao vào mua chung cư lúc này với suy nghĩ “mua xong vài tháng bán chênh”, hãy dành chút thời gian đọc những bài rao bán cắt lỗ ngoài kia. Đó không phải lời dọa dẫm, mà là bản nháp của tương lai, được viết bởi chính những người từng rất tự tin vào cuộc chơi này.