1. TỪ VĂN BẢN KHẢO SÁT ĐẾN "CHIẾC BÁNH VẼ" TRIỆU ĐÔ: SỰ LỆCH PHA CỦA KỲ VỌNG

Chỉ từ một thông tin sơ khởi: Công ty TNHH VSIP Nghệ An gửi đề xuất khảo sát dự án khu công nghiệp (KCN) VSIP 4 quy mô khoảng 800ha, thị trường bất động sản tại các xã Đại Huệ, Vạn An, Kim Liên (huyện Nam Đàn) đã lập tức "lên đồng".

Dưới góc nhìn của một nhà phân tích kinh tế, đây là hội chứng FOMO điển hình (Fear Of Missing Out - Sợ bỏ lỡ cơ hội). Đám đông đang đánh đồng khái niệm giữa "đề xuất khảo sát" và "quy hoạch phê duyệt".

Ông Hoàng Vĩnh Trường, Phó Chánh văn phòng UBND tỉnh Nghệ An, đã phải lên tiếng xác nhận ngày 6/1 rằng lãnh đạo tỉnh mới chỉ chỉ đạo các sở ngành "xem xét". Tức là, chưa có bất kỳ quyết định quy hoạch pháp lý, chưa có chủ trương đầu tư, và càng chưa có "tấc đất" nào được chuyển đổi mục đích sử dụng. Vậy mà, giá đất đã được thổi lên như thể đại công trường sắp khởi công vào ngày mai. Đây không phải đầu tư, đây là sự đầu cơ mù quáng dựa trên "bánh vẽ".

2. HIỆN TRƯỜNG HỖN LOẠN: KHI "CÒ" ĐẤT DIỄN TRÒ VÀ NHÀ ĐẦU TƯ "SAY MÁU"

Ghi nhận thực tế tại xã Đại Huệ cho thấy một bức tranh kinh tế méo mó. Những thửa đất ruộng, đất vườn vốn yên bình nay trở thành sân khấu cho các "nhà môi giới" livestream, hô hào chốt đơn. Hàng trăm ô tô nối đuôi nhau tắc nghẽn các đường làng, tạo nên một không khí thị trường giả tạo.

Ông Hồ Anh Tiến, Chủ tịch UBND xã Đại Huệ, thẳng thắn thừa nhận với báo giới: "Chưa có buổi làm việc hay khảo sát cụ thể nào tại địa phương". Chính quyền địa phương khẳng định việc mua bán hiện tại hoàn toàn là giao dịch dân sự tự phát.

Điều này bóc trần một sự thật trần trụi: Giá trị bất động sản tại đây đang tăng không dựa trên giá trị thặng dư hay hạ tầng thực tế, mà tăng dựa trên niềm tin mong manh và kỹ nghệ thổi giá của đội ngũ môi giới. Khi thông tin quy hoạch còn nằm trên giấy, mọi giao dịch lúc này chẳng khác nào "cầm đèn chạy trước ô tô", và rủi ro pháp lý là điều hiển hiện.

3. HỒI CHUÔNG CẢNH TỈNH: BÀI HỌC VỀ "HÒN THAN HỒNG" TRAO TAY

Lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến vô số bài học đau đớn từ các cơn sốt đất "ăn theo" quy hoạch sân bay, khu công nghiệp tại Bình Phước, Bắc Giang hay Cam Lâm. Kịch bản luôn giống nhau: Tin đồn xuất hiện -> Cò đất thổi giá -> Nhà đầu tư F0 lao vào đỉnh sóng -> Quy hoạch thay đổi hoặc kéo dài -> Bong bóng vỡ.

Quy trình từ khảo sát đến phê duyệt quy hoạch là một chặng đường dài, bao gồm đánh giá tác động môi trường, rà soát quy hoạch chung và đền bù giải phóng mặt bằng. Nguy cơ lớn nhất cho những người mua cuối cùng (end-users) lúc này là:

Dính quy hoạch treo: Đất không thể giao dịch, không thể xây dựng.

Giá ảo: Mua vào giá "trên trời" nhưng khi cơn sốt đi qua, thanh khoản bằng 0.

Rủi ro thu hồi: Nếu dự án thật sự triển khai, đất sẽ bị thu hồi theo khung giá nhà nước, thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường chợ đen hiện tại.

Kết luận: Thị trường bất động sản Nghệ An đang cần sự tỉnh táo hơn bao giờ hết. Cơ quan chức năng đã khuyến cáo, và dưới lăng kính kinh tế học, tôi cảnh báo: Đừng biến tài sản tích lũy cả đời mình thành lợi nhuận cho những kẻ lướt sóng, để rồi ôm lấy những mảnh đất hoang hóa nằm chờ quy hoạch trong vô vọng. Đầu tư cần kiến thức, không phải cần tin đồn.

nguồn: Bđs Thời đại