Bà Nguyễn Thị Thu T đặt cọc 3,2 tỷ đồng để mua nhà đất của bà Bùi Thị T1 với giá thỏa thuận 13.693 tỷ đồng theo Giấy đặt cọc ngày 06/10/2022. Khi ra công chứng, bà T1 yêu cầu ghi giá chuyển nhượng chỉ 3,5 tỷ đồng để giảm thuế, không đúng giá thật và ký giấy cam kết chịu trách nhiệm trong khi bên mua không đồng ý vì vi phạm pháp luật. Hai bên không thể ký hợp đồng chuyển nhượng và bà T yêu cầu hoàn trả tiền cọc. Bà T1 không trả, cho rằng khi nào bán được nhà cho người khác thì mới hoàn lại. Tòa án xác định bà T1 là bên có lỗi vì ép ghi giá thấp nhằm trốn thuế, nên tuyên hủy hợp đồng đặt cọc và buộc bà T1 trả lại 3,2 tỷ đồng cho bà T.
Nhận định của Toà án (Phúc thẩm):
Việc lập hợp đồng đặt cọc ngày 06/10/2022 giữa bà T và bà T1 nhằm đảm bảo cho việc thực hiện ký kết Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất của bà T1 cho bà T. Bà T yêu cầu bà T1 ghi đúng giá trị chuyển nhượng nhà đất 13.693 tỷ đồng như thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc ngày 06/10/2022, tuy nhiên, bà T1 chỉ đồng ý ghi giá 3.5 tỷ đồng. Như vậy, việc ghi thấp giá trị thực tế tài sản chuyển nhượng của bà T1 là vi phạm pháp luật về quản lý thuế, cụ thể, khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý Thuế năm 2019 qui định: Điều 143. Hành vi trốn thuế.
Bà T yêu cầu bà T1 ghi đúng giá trị chuyển nhượng nhà đất thực tế hai bên đã thoả thuận là thực hiện đúng qui định pháp luật. Bị đơn không đồng ý ghi đúng giá trị tài sản đã thỏa thuận mua bán, mà yêu cầu ghi thấp hơn giá trị thực là vi phạm pháp luật. Vì vậy, bà T1 là người có lỗi dẫn đến việc không tiếp tục thực hiện ký kết Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tại địa chỉ số H P (số cũ là 19 N), V, N, Khánh Hòa cho bà T.
Quyết định của Toà án (Phúc thẩm):
Giữ nguyên bản án sơ thẩm, theo đó: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà T. Hủy Giấy đặt cọc tiền mua nhà ngày 06/10/2022 giữa bà T (do bà Nguyễn Thị Thúy P đại diện) và bà T1 . Buộc bà T1 phải trả lại cho bà T số tiền 3.2 tỷ đồng.
Góc nhìn cá nhân:
Từ vụ án này có thể rút ra bài học rằng khi giao dịch bất động sản, các bên phải tuyệt đối tuân thủ pháp luật, đặc biệt là không chấp nhận việc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để trốn thuế. Đây vừa là hành vi vi phạm pháp luật, vừa tạo rủi ro lớn cho người mua. Vì vậy, người mua cần yêu cầu lập giấy tờ rõ ràng, trung thực, kiểm tra pháp lý tài sản đầy đủ và kiên quyết từ chối mọi thỏa thuận bất hợp pháp để tránh mất thời gian, công sức, chi phí, các chi phí cơ hội khác,….. Trong giao dịch bất động sản thì thuế Thu nhập cá nhân của bên bán (2%) mới là con số lớn và chỉ giúp cho Bên Bán, bên mua thường chi đóng Lệ phí trước bạ và số 1 số khoản phí nhỏ (thẩm định, cấp đổi GCN) do đó trường hợp Bên Mua đồng ý về việc ký HD giá thấp hơn thực tế sẽ có rủi ro cho bên Mua là cực kỳ lớn (HD có thể bị vô hiệu, truy cứu trách nhiệm hình sự về hành vi đồng phạm trong tội danh trốn thuế nếu đủ yếu tố).
Trong vụ việc này, do Bà T không yêu cầu bồi thường thiệt hại nên Toà án không xem xét dẫn đến việc bà T bị chiếm dụng vốn trong một thời gian dài, chưa kể đến giai đoạn Thi hành án nếu kéo dài.
Nguồn: LS Trần Minh Cường