Theo ông, cơ hội nào cho nhà đầu tư bất động sản sau Tết nguyên đán?

 Thách thức nào là lớn nhất đối với thị trường bất động sản trong năm 2025, thưa ông?

 Như vậy, năm Ất Tỵ, có phải năm tốt của thị trường địa ốc?

 Ở góc độ là cố vấn đầu tư, ông dành lời khuyên cho nhà đầu tư khi quyết định tham gia vào thị trường bất động sản từ năm 2025?

–––––

 Thị trường bất động sản năm 2025 có nhiều cơ hội phục hồi, nhìn từ 5 yếu tố dưới.

(1) Thứ nhất, khung pháp lý dần hoàn thiện :

Sự hoàn thiện của khung pháp lý không chỉ đảm bảo tính minh bạch và công bằng, mà còn định hình lại hướng phát triển của thị trường. Những quy định ngày càng rõ ràng và chặt chẽ buộc các chủ đầu tư phải tuân thủ nghiêm túc từ bước pháp lý, quy hoạch đến triển khai dự án. Điều này góp phần loại bỏ các dự án kém chất lượng, thiếu minh bạch và chỉ giữ lại những sản phẩm đáp ứng tiêu chuẩn cao. Người mua sẽ được bảo vệ quyền lợi tối đa, đặc biệt trong các vấn đề liên quan đến sổ chủ quyền, tiến độ thi công, thanh toán và chất lượng công trình.

Tuy nhiên, các quy định chặt chẽ hơn khiến chủ đầu tư phải đầu tư nhiều thời gian và chi phí để hoàn tất thủ tục pháp lý, từ xin cấp phép đến kiểm tra giám sát, dẫn đến tăng giá thành và kéo dài thời gian triển khai dự án. Điều này đặc biệt khó khăn với các doanh nghiệp nhỏ hoặc mới gia nhập thị trường, làm giảm tính đa dạng và cạnh tranh, nguy cơ thị trường bị chi phối bởi các tập đoàn lớn.

Việc siết chặt pháp lý có thể khiến nguồn cung bất động sản bị hạn chế trong ngắn hạn, đẩy giá bán tăng cao, ảnh hưởng đến người mua ở. Các yêu cầu phức tạp trong quy trình thủ tục, cùng tình trạng chồng chéo giữa các cơ quan quản lý, đôi khi gây khó khăn và làm giảm hiệu quả kinh doanh của dự án. Hơn nữa, sự thay đổi liên tục của các quy định có thể làm đình trệ dự án, giảm sự ổn định của thị trường và niềm tin của nhà đầu tư. Do đó, việc điều chỉnh linh hoạt theo thực tế là điều quan trọng để giảm thiểu tác động tiêu cực.

(2) Thứ hai, bảng giá đất mới hoàn thành trong 2025, áp dụng từ 1/1/2026 .

Cơ hội nhiều thay đổi quan trọng cho thị trường bất động sản. Khi giá đất được điều chỉnh sát với giá thị trường, người dân bị giải tỏa có cơ hội nhận đền bù hợp lý hơn, giúp họ ổn định cuộc sống nhanh chóng hoặc đầu tư vào các khu vực lân cận.

Bảng giá đất sát thực tế còn giảm đáng kể các tranh chấp pháp lý, giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án lớn như cao tốc, khu công nghiệp, khu đô thị mới, giúp tăng nguồn thu ngân sách địa phương, giúp địa phương thu thêm thuế từ các giao dịch bất động sản, từ đó có thêm vốn cho các dự án phát triển hạ tầng.

Tuy nhiên, việc giá đất tăng mạnh làm chi phí đầu vào cho các dự án bất động sản đội lên, khiến giá bán căn hộ hoặc nhà ở thương mại tăng cao, ảnh hưởng đến khả năng mua của người có nhu cầu thực.

Thêm vào đó, nếu bảng giá đất vượt quá giá trị thực tế hạ tầng hoặc mật độ dân cư tại một khu vực, giao dịch bất động sản tại đây có thể bị chậm lại, ảnh hưởng đến thanh khoản và tạo ra nguy cơ thị trường "đóng băng" trong ngắn hạn. Trong thời gian đầu sau khi bảng giá đất mới được áp dụng, tâm lý nhà đầu tư có thể bị ảnh hưởng bởi sự chênh lệch lớn giữa giá cũ và giá mới. Sự tăng giá đột ngột khiến nhà đầu tư e dè, đặc biệt những người có vốn hạn chế, vì lo ngại chi phí đầu tư tăng và lợi nhuận giảm. Điều này dẫn đến việc các giao dịch bất động sản có xu hướng chậm lại trong khoảng 6 tháng, khi thị trường cần thời gian để điều chỉnh và nhà đầu tư quen dần với mức giá mới.

(3) Thứ ba, giãn dân về các tỉnh và phát triển khu công nghiệp :

Xu hướng giãn dân khỏi các đô thị lớn như Tp.HCM và Hà Nội sẽ làm tăng nhu cầu về nhà ở tại các tỉnh lân cận. Đặc biệt, các khu đô thị vệ tinh có cơ sở hạ tầng tốt sẽ trở thành điểm thu hút dân cư. Ví dụ: Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang chứng kiến làn sóng dịch chuyển dòng tiền đầu tư và di dân nhờ cơ sở hạ tầng tốt và giá nhà ở thấp hơn so với Tp.HCM.

Tuy nhiên, việc giãn dân nếu không đi kèm quy hoạch đồng bộ có thể dẫn đến phát triển đô thị tự phát, làm giảm hiệu quả kinh tế và chất lượng sống. Cùng với đó, thiếu cơ sở hạ tầng đồng bộ, tốc độ phát triển không đồng đều, người dân tại các tỉnh có thu nhập thấp gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng để mua bất động sản... là những thách thức hiện rõ.

(4) Thứ tư, cơ hội nhìn từ hạ tầng kết nối liên tỉnh :

Các dự án hạ tầng giao thông lớn đang và sẽ tiếp tục nâng cao giá trị bất động sản tại các tỉnh. Theo Bộ Giao thông Vận tải, đến năm 2025, Việt Nam dự kiến hoàn thành khoảng 1.188 km đường cao tốc. Điều này hứa hẹn thúc đẩy thị trường bất động sản tại các tỉnh như Vĩnh Long và Cần Thơ trở nên sôi động hơn, với sự xuất hiện của các khu đô thị mới, khu công nghiệp hiện đại, và các dự án thương mại lớn.

Tuy nhiên, thách thức là thiếu vốn và nguy cơ chậm tiến độ, dự án. Ngoài ra, hạ tầng kết nối tốt thường khiến bất động sản tập trung phát triển ở khu vực gần đường cao tốc, còn những nơi xa hơn thì bị bỏ quên, dẫn đến mất cân bằng giữa các địa phương. Tình trạng đầu cơ đất cũng dễ xảy ra, đẩy giá đất tăng cao không tương xứng với giá trị thật, làm tăng nguy cơ bong bóng bất động sản. Thêm vào đó, nếu không đầu tư đồng bộ vào các tiện ích đi kèm như trường học, bệnh viện hay khu công nghiệp, thì giá trị của hạ tầng giao thông mới sẽ không được khai thác hết.

(5) Thứ năm, chính sách hỗ trợ vốn vay mua nhà :

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã giảm lãi suất vay mua nhà ở xã hội từ 4,8%/năm xuống 4,7%/năm, áp dụng từ ngày 1/1/2025. Song song đó, Bộ Xây dựng đặt mục tiêu hoàn thành trên 100.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025. Các chính sách này không chỉ giúp người dân thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận nhà ở, mà còn kích thích dòng tiền vào nền kinh tế. Điều này thúc đẩy tăng trưởng trong các ngành xây dựng, sản xuất vật liệu và dịch vụ liên quan, tạo nên vòng quay kinh tế tích cực, hỗ trợ sự phát triển bền vững.

Dẫu vậy, lãi suất thấp chủ yếu dành cho nhà ở xã hội, trong khi phân khúc nhà ở thương mại đối mặt với xu hướng tăng lãi suất. Đầu năm 2025, lãi suất cho vay mua nhà thương mại đã tăng nhẹ. Cụ thể, lãi suất ưu đãi trong 1-2 năm đầu dao động từ 6% đến 8%, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi với biên độ cộng thêm từ 3% đến 4%. Điều này khiến lãi suất thực tế sau thời gian ưu đãi tăng lên 10%-11%/năm, cao hơn khoảng 1-2% so với năm 2024, gây áp lực tài chính cho người mua nhà thương mại.

Thách thức

(1) Đó là tâm lý e ngại việc đánh thuế bất động sản tạo ra thách thức lớn cho thị trường.

Kế hoạch áp thuế đối với bất động sản thứ hai và bất động sản bỏ không đang gây ra tâm lý e ngại đáng kể trên thị trường. Với các nhà đầu tư và người tích sản, chính sách này được xem như một gánh nặng tài chính bổ sung, làm giảm lợi nhuận từ tài sản sở hữu. Điều này khiến nhiều người cân nhắc lại chiến lược đầu tư hoặc thậm chí bán bớt bất động sản, dẫn đến nguồn cung thứ cấp tăng trên thị trường.

Đặc biệt, phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng - nơi phần lớn giao dịch mang tính đầu tư - sẽ chịu ảnh hưởng mạnh. Ngoài ra, người sở hữu tài sản có thể tăng giá cho thuê để bù đắp chi phí thuế, điều này gián tiếp làm tăng chi phí sinh hoạt và giá thuê nhà, gây áp lực lên người dùng cuối.

Ví dụ, một chủ sở hữu căn hộ tại Thành phố Thủ Đức đầu tư một căn hộ với mục đích cho thuê để tạo thu nhập thụ động. Tỷ suất lợi nhuận hiện tại khoảng 4,5%/năm. Nếu phải chịu thêm thuế bất động sản thứ hai, chi phí tài chính sẽ tăng lên đáng kể, khiến họ giảm lợi nhuận chỉ còn 3%-4%/năm, hoặc buộc phải tăng giá thuê.

(2) Tiếp đến là áp lực đè nặng khi 120.000 tỷ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đến hạn. Năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đối mặt với áp lực lớn khi một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đến hạn phải trả. Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trong năm 2025 lên tới 216.670 tỷ đồng, trong đó riêng bất động sản đã chiếm hơn 120.640 tỷ đồng, tức hơn một nửa. Đáng lo hơn, có khoảng 31.000 tỷ đồng đã bị chậm trả lãi và gốc từ trước.

Với con số khổng lồ này, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải xoay xở rất nhiều để có đủ tiền thanh toán, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang thiếu thanh khoản và khó huy động vốn. Nếu không trả được nợ đúng hạn, nguy cơ vỡ nợ là rất cao, không chỉ làm mất uy tín của doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng lớn đến sự ổn định của cả thị trường tài chính.

 Với những cơ hội và thách thức như đã phân tích, năm Ất Tỵ là năm có tiềm năng lớn, nhưng chỉ những doanh nghiệp có chiến lược dài hạn, dòng tiền ổn định và khả năng thích ứng linh hoạt mới thực sự gặt hái được thành công. Đây là thời điểm chọn lọc kỹ lưỡng, thay vì mở rộng ồ ạt.

Đối với nhà đầu tư, năm Ất Tỵ sẽ có nhiều sự quan tâm ở bất động sản vùng ven, công nghiệp. Tuy nhiên, việc đánh thuế bất động sản thứ hai, giá đất tăng theo bảng giá mới, và lãi suất vay thương mại cao sẽ làm giảm biên lợi nhuận, buộc nhà đầu tư phải tính toán cẩn trọng hơn để tối ưu hóa dòng tiền.

Đối với người mua ở thực, có thể tìm kiếm các dự án ở vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai hoặc khu vực Bình Chánh, Hóc Môn, Bình Tân, Q9 (cũ), Quận Thủ Đức (cũ), nơi giá cả phải chăng hơn trung tâm nhưng vẫn đảm bảo kết nối tốt nhờ sự phát triển của hạ tầng như Metro, đường vành đai, cao tốc liên tỉnh.

Ngoài ra, việc tận dụng chính sách vay ưu đãi với lãi suất 4,7%/năm cho nhà ở xã hội hoặc 6%-9%/năm cho nhà ở thương mại sẽ giúp giảm gánh nặng tài chính. Người mua cũng nên xem xét mua các dự án thứ cấp, tức là bất động sản đã qua sử dụng, với giá thường thấp hơn 10%-15% so với dự án mới và có thể dọn vào ở ngay, giảm rủi ro về tiến độ. Đặc biệt, lựa chọn các khu vực gần hệ thống Metro hoặc có kết nối tốt với giao thông công cộng sẽ giúp tiết kiệm chi phí di chuyển, đồng thời tăng giá trị bất động sản trong tương lai.

 Ở góc độ là cố vấn đầu tư, ông dành lời khuyên cho nhà đầu tư khi quyết định tham gia vào thị trường bất động sản từ năm 2025?

Ông Lê Quốc Kiên:

Nhà đầu tư năm 2025 nên mang tâm lý lạc quan nhưng cẩn trọng. Với các tín hiệu tích cực như kinh tế phục hồi, hạ tầng phát triển và chính sách hỗ trợ, họ có cơ hội ở các phân khúc như đất nền vùng ven, bất động sản công nghiệp, và nhà ở xã hội (dù không khuyến khích đầu tư, nhưng thực tế không tránh khỏi).

Tuy nhiên, những rủi ro như trái phiếu đáo hạn, lạm phát, và thuế bất động sản thứ hai là các yếu tố nhà đầu tư không thể xem nhẹ. Thị trường kém thanh khoản hoặc các phân khúc không có nhu cầu thực sẽ trở thành vùng "cấm địa" đối với những ai muốn an toàn.

Tâm lý chung là "kỳ vọng nhưng có phòng thủ," sẵn sàng đối mặt với biến động như thay đổi chính sách pháp lý, thuế, hay giá đất tăng. Nhà đầu tư cần tập trung vào các chiến lược dài hạn, quản lý dòng tiền chặt chẽ, và ưu tiên bất động sản có thể ở, khai thác kinh doanh hoặc cho thuê, để đảm bảo tài sản sinh lời hoặc bù đắp chi phí sở hữu.

Xin cảm ơn ông!