1.Quá dễ dãi trong việc nhận nhà

Rất nhiều chung cư chưa được nghiệm thu, nhưng chủ đầu tư vẫn ngang nhiên đưa dân vào ở trái luật bất chấp nguy hiểm về tính mạng và tài sản. Đáng nói, có vẻ như người mua nhà đang ngày càng dễ tính hay vì ngóng nhà quá lâu mà cũng thuận theo chủ đầu tư để dọn vào ở tại những dự án chưa được nghiệm thu.

Một ví dụ điển hình là Toà nhà The Sun thuộc Khu đô thị Mễ Trì Hạ (quận Nam Từ Liêm) do Công ty CP Đầu tư và Sản xuất Thái Dương làm chủ đầu tư có nhiều hạng mục chưa đảm bảo yêu cầu PCCC.

Hay như chung cư Mipec 229 Tây Sơn (quận Đống Đa, Hà Nội) do Công ty Cổ phần Hoá dầu Quân đội làm chủ đầu tư, chưa tiến hành lưu giữ đầy đủ hồ sơ thiết kế, bản vẽ hoàn công theo quy định...

Có thể thấy, việc bàn giao nhà sớm khi chưa đủ điều kiện sẽ kéo theo nhiều rủi ro cho khách hàng. Đến nay, những người dân sống tại tòa chung cư B10A, Nam Trung Yên, Hà Nội vẫn chưa hết sợ hãi khi nhắc đến sự cố một thang máy chứa hơn 10 người bất ngời rơi tự do từ tầng 5 xuống mặt đất đã diễn ra cách đây hơn nửa tháng. Và chỉ ít ngày sau đó, một vụ tai nạn khác đã xảy ra tại chung cư Golden Land 275 Nguyễn Trãi khi một người dân bị thương nặng vì bước hụt từ thang máy. Nguyên nhân của sự cố đáng tiếc trên liên quan đến việc tại cửa thang máy tại tầng 2 – nơi xảy ra vụ tai nạn tồn tại một hành làng hẹp khoảng 80cm, không hề có lan can bảo hiểm hay biển cảnh báo che chán khiến nạn nhân bước hụt rơi xuống từ độ cao khoảng 3m.

Việc dọn vào ở khi chưa được nghiệm thu được ví không khác gì hành động đẩy cư dân vào nguy hiểm, tiền ẩn nhiều nguy cơ về tính mạng, tài sản.

Vì vậy, đối với người mua căn hộ, khi tiến hành bàn giao, ngoài việc kiểm tra căn hộ thì còn cần phải kiểm tra mức độ hoàn thiện của các tiện ích, hạ tầng trong dự án. Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư xuất trình biên bản nghiệm thu, chấp thuận nghiệm thu của cơ quan nhà nước để chứng minh.

Trường hợp các điều kiện bàn giao chưa được đáp ứng thì có quyền từ chối nhận bàn giao. Nếu chủ đầu tư ép buộc bàn giao thì có thể thông báo và yêu cầu cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng (Sở xây dựng), phòng cháy chữa cháy vào cuộc để bảo vệ quyền lợi của mình.

2. Lười đọc hợp đồng khi mua bán nhà đất

Thực tế các vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở vẫn đang diễn ra phức tạp. Một trong những nguyên nhân chính là việc các chủ đầu tư khi tiến hành giao kết, đã khéo léo lồng những quy định, điều kiện có lợi cho mình về tiến độ thanh toán và phạt hợp đồng. Trong khi đó người mua nhà lại lười đọc hợp đồng hoặc đọc không kỹ nhưng đã đặt bút kí nên dẫn đến hậu quả bút sa gà chết.

Chẳng hạn, hợp đồng mua bán chung cư Sky Central 176 Định Công giữa khách hàng và chủ đầu tư HUD1, thời hạn bàn giao nhà tại Mục 3.4, Điều 4 của hợp đồng ghi tiến độ bàn giao nhà dự kiến vào ngày 31/3/2019. Tại Khoản j, Mục 5.2, Điều 5 hợp đồng quy định, "trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà" thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho cư dân.

Thế nhưng, ngay sau đó ở Khoản k, Mục 5.2, Điều 5 của hợp đồng lại lồng thêm điều khoản "hai bên đồng ý rằng thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu phụ thuộc vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền". Quy định mang tính chung chung này có thể hiểu bao gồm cả việc vì lý do vi phạm của chủ đầu tư dẫn đến cơ quan quản lý không chấp nhận cấp sổ hồng cho cư dân thì chủ đầu tư cũng không vi phạm hợp đồng (!?).

Có một thực tế rằng để cho ra đời một bản hợp đồng dày hàng trăm trang đầy đủ thông tin và điều khoản thì chủ đầu tư phải mất rất nhiều thời gian, thậm chí là vài tháng. Vì vậy, người mua nhà nếu muốn nghiên cứu và tiếp nhận hết nội dung thông tin không phải một sớm một chiều là xong. Nhưng trong quá trình giao dịch, khách hàng lại chỉ có khoảng 30 – 60 phút để đọc và phân tích nội dung hợp đồng. Với khoảng thời gian ngắn như vậy sẽ rất khó để tiếp thu hết thông tin, dẫn đến việc không thể hiểu hết được các khía cạnh, vấn đề có thể xảy ra trong quá trình mua bán.

Thêm vào đó, người mua khi đọc một hợp đồng quá dày thường có tâm lý chỉ chọn đọc những khoản mà mình quan tâm thông qua tên điều khoản. Nắm bắt được tâm lý này, các chủ đầu tư có thể dễ dàng quy định thêm nhiều điều khoản về thời hạn bàn giao nhà có lợi cho mình.

3. Chấp nhận luật chơi nộp tiền ngoài không giấy tờ

Thông thường, khi giao dịch mua bán nhà đất, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng công chứng. Trường hợp giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì sẽ nộp thuế theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Phía người mua thì đóng lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp lệ phí trước bạ. Nếu giá chuyển nhượng được ghi thấp hơn trên hợp đồng thì doanh nghiệp sẽ phải đóng khoản này thấp hơn.

Để giảm bớt các khoản thuế này, người mua và người bán thường "bắt tay" nhau khai báo giá bán giảm xuống. Ví dụ, 1 căn hộ có giá giao dịch 3 tỷ đồng nhưng trong đồng mua bán ra công chứng, giá chuyển nhượng chỉ là 1,8 tỷ đồng. Số tiền 1,2 tỷ đồng không phải chịu thuế.

Không những thế, tại nhiều dự án bất động sản, người mua nhà còn đồng thuận để chủ đầu tư ghi giá thấp trong hợp đồng mua bán, chấp nhận trả thêm tiền chênh ngoài để giúp chủ đầu tư trốn thuế. Khoản tiền chênh ngoài được hợp thức bằng những hợp đồng tư vấn dịch vụ hoặc chủ đầu tư giao trực tiếp cho đơn vị môi giới thu…

Đáng nói, nhiều người chấp nhận luật chơi này dù không mang lại lợi ích gì cho bản thân. Việc nộp tiền ngoài không giấy tờ chỉ tạo điều kiện cho các sàn giao dịch, công ty địa ốc né thuế; trong khi khách hàng thiệt thòi vì “nắm đằng lưỡi”, sẽ rất dễ gặp rủi ro bởi đây là con số không được bảo vệ hợp pháp trên giấy tờ.

Còn chưa kể, điều này ảnh hưởng đến sức hấp dẫn của dự án khi khách hàng có nhu cầu bán lại, bởi giá trị được kê khai trên hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế. Thậm chí, hành vi của các doanh nghiệp, cá nhân khi ký hợp đồng mua bán nhà đất giá thấp hơn giá thực tế và thu giá chênh không hoá đơn là hành vi trốn thuế, vi phạm pháp luật của chủ đầu tư. Các cá nhân tham gia đều liên đới chịu trách nhiệm về tội trốn thuế, tội thiếu trách nhiệm gây hậu quả, tội không tố giác tội phạm...

4. Đồng ý mua nhà không phép

Thực trạng dự án “ma”, chủ đầu tư kém năng lực tài chính, khu đất vướng pháp lý…, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn triển khai và rao bán, huy động vốn trái phép đang rất phổ biến. Hệ quả có những dự án có đến hàng trăm khách hàng bị lừa, để rồi khi cơ quan chức năng vào cuộc điều tra thì mọi việc mới vỡ lẽ. Khách hàng khi nhận ra đúng bản chất vấn đề thì đã muộn. Số tiền bỏ ra mua sản phẩm nhà xem như đã bỏ “xuống sông xuống biển”.

Đơn cử như vụ việc dự án LDG Sky chưa đầy đủ pháp lý, chưa được cơ quan chức năng cho phép mở bán, huy động vốn. Công trường dự án cũng chỉ là bãi đất trống, chưa có dấu hiệu xây dựng thế nhưng Công ty Đất Xanh Miền Nam đã tiến hành rao bán rầm rộ và tiến hành thu tiền từ khách hàng.

Tuy nhiên, khách hàng lại thường rất chủ quan, đi mua nhà chỉ bằng tiền và niềm tin, hầu như không tham vấn bất cứ cơ quan chuyên môn nào để đảm bảo sự an toàn cho khoản tiền mua nhà.

Vấn đề đặt ra là trước khi chờ cơ quan nhà nước bảo vệ, chờ ai bảo vệ thì người mua phải tự biết bảo vệ mình. Cơ quan nhà nước cũng chỉ có thể bảo vệ theo đúng luật pháp.

Có thế thấy, người mua nhà có nhu cầu tìm nhà ở cần tìm hiểu pháp lý, hỏi cơ quan chức năng trước khi thực hiện giao dịch để tránh lừa đảo và các hệ lụy khác. Đối với các dự án đủ pháp lý sẽ được cập nhật trên cổng thông tin Sở Xây dựng.

5. Bị tâm lý sợ hết hàng dẫn đến mua phải nhà giá cao

Trước sự quảng cáo rầm rộ của truyền thông, những hình ảnh thông tin mê hoặc của chủ đầu tư về dự án khiến người mua nhà mang tâm lý nếu không mua nhanh sẽ hết, mà không biết rằng  phía sau đó còn hàng nghìn căn hộ với vị trí đẹp hơn chưa được tung ra…

Đã có rất nhiều câu chuyện về việc người mua nhà đổ xô đi mua nhà, nhiều dự án rơi vào trạng thái mua tranh bán cướp, giá căn hộ được đẩy lên cao kỷ lục, tiền chênh(vênh) liên tục được giới đầu cơ thổi lên từng giờ...hàng nghìn người mua nhà trong cơn say "mồi" đã chốt giá mua thời điểm đó, thời gian trôi qua nhiều người mua trong số đó đến nay chỉ còn lại những kinh nghiệm "đau xót" kẻ thì cắt lỗ hoặc "đu đỉnh", người thì ôm hận vì pháp lý trục trặc chờ mãi vẫn không có sổ hồng,..

Đơn cử như cảnh tượng hàng trăm người xếp hàng tham quan nhà mẫu , mua nhà tại dự án căn hộ tại Hưng Yên khiến nhiều người không khỏi hoang mang vì không biết trong số hàng trăm, hàng nghìn người đó, bao nhiêu là người mua thật bao nhiêu là chiêu trò bán hàng của chủ đầu tư?

Thực tế cho thấy rằng, dù dự án đó có được quảng cáo rầm rộ như thế nào, chủ đầu tư có tiềm lực, uy tín đến đâu, vị trí có đắc địa, tiện ích có tốt bao nhiêu…..cũng không đảm bảo rằng thương vụ mua bán đó của người mua là tốt nhất, vẫn không đảm bảo rằng dự án đó không vướng lao lý, hệ lụy, xuống giá...Lịch sử mua bán thị trường BĐS đã có những dẫn chứng hết sức cụ thể, chỉ có người mua nhà học mãi mà vẫn không nhớ, để có hành trang cân nhắc trước lời chào mời các dự án sau này.

Đôi khi chính sự dễ dãi, cả tin của khách hàng đã dung túng cho sự cẩu thả, bất chấp của doanh nghiệp, chủ đầu tư. Để đến khi “sự đã rồi” lại chẳng biết kêu ai….