Người này từng được xem như một “ngôi sao” trong phân khúc nhà phố xây sẵn, với tốc độ phát triển dự án nhanh và khả năng xoay vòng vốn rất tốt. Thế nhưng, chỉ sau một thời gian ngắn, hệ thống tài chính của cả mô hình đã sụp đổ, với tổng số tiền liên quan được nhắc đến lên tới khoảng 1.000 tỷ đồng.

Một mô hình kinh doanh từng hoạt động rất hiệu quả

Nhà đầu tư trong câu chuyện này thực ra không phải người mới. Chị đã có kinh nghiệm nhiều năm trong phân khúc nhà ở gắn liền với đất tại Quận 9. Cách làm của chị khá rõ ràng.

Đầu tiên là tìm những lô đất riêng lẻ có vị trí tốt và pháp lý ổn định. Sau đó đứng ra tổ chức xây dựng nhà phố, tối ưu chi phí nhờ tự quản lý thi công. Khi hoàn thiện, sản phẩm sẽ được bán lại cho người mua ở hoặc nhà đầu tư khác.

Trong giai đoạn thị trường sôi động, đặc biệt từ 2020 đến 2024, mô hình này mang lại hiệu quả rất cao. Nhà xây xong thường bán khá nhanh, dòng tiền quay vòng liên tục. Khi uy tín tăng lên, việc huy động thêm vốn từ bên ngoài cũng trở nên dễ dàng hơn.

Ban đầu chỉ là những khoản góp vốn vài tỷ. Sau đó quy mô lớn dần, có những nhà đầu tư tham gia với số tiền lên tới vài chục tỷ. Chính sự phát triển nhanh này cũng là lúc rủi ro bắt đầu tích tụ.

Những dấu hiệu bất ổn bắt đầu xuất hiện.

Theo những thông tin được chia sẻ trong thị trường, các vấn đề bắt đầu xuất hiện vào khoảng cuối năm 2025.

Lúc đầu chỉ là những dấu hiệu nhỏ. Một số căn nhà hoàn thiện nhưng việc bàn giao bị chậm so với kế hoạch. Người mua phải chờ thêm nhiều tháng mới nhận được nhà.

Một số trường hợp khác xuất hiện tình trạng một căn nhà nhưng lại nhận cọc từ nhiều người khác nhau. Đây là tín hiệu rất nguy hiểm vì thường cho thấy dòng tiền đang bị thiếu hụt.

Đồng thời, những người góp vốn trước đó cũng bắt đầu gặp khó khăn khi muốn rút tiền gốc hoặc nhận lợi nhuận như cam kết.

Trong kinh doanh bất động sản, khi hệ thống bắt đầu xuất hiện nhiều lời hứa hẹn và việc thanh toán bị trì hoãn, đó thường là dấu hiệu cho thấy dòng tiền đã bắt đầu gặp vấn đề.

Bức tranh tài chính phía sau

Theo những dữ liệu được nhắc đến trong thị trường, tổng dư nợ ngân hàng liên quan tới các tài sản của nhà đầu tư này khoảng 258 tỷ đồng. Các khoản vay đến từ nhiều ngân hàng khác nhau.

Giá trị các tài sản được chào bán trên thị trường vào khoảng hơn 330 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa tỷ lệ vay trên giá trị tài sản ở mức gần 80%.

Trong đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, đây là mức đòn bẩy được xem là khá cao. Khi sử dụng tỷ lệ vay lớn như vậy, chỉ cần thị trường giảm giá hoặc thanh khoản chậm trong một thời gian ngắn, nhà đầu tư sẽ rất khó kiểm soát tình hình.

Áp lực lãi vay – phép tính không thể né tránh

Phần lớn các khoản vay được thực hiện trong giai đoạn tín dụng khá thuận lợi, khoảng năm 2023 – 2024. Lúc đó nhiều ngân hàng đưa ra mức lãi suất ưu đãi chỉ khoảng 6–8% mỗi năm trong thời gian đầu.

Tuy nhiên, sau khi hết giai đoạn ưu đãi, lãi suất chuyển sang mức thả nổi. Tại thời điểm 2025, nhiều khoản vay đã tăng lên khoảng 12% mỗi năm hoặc cao hơn.

Nếu lấy mức tối thiểu 12% cho khoản vay khoảng 258 tỷ, con số lãi phải trả mỗi năm sẽ hơn 30 tỷ đồng. Tính ra mỗi tháng khoảng 2,5 tỷ đồng, và mỗi ngày gần 85 triệu đồng.

Điều đó có nghĩa là mỗi ngày trôi qua, dù bán được nhà hay không, hệ thống vẫn phải gánh một khoản chi phí tài chính rất lớn. Chỉ cần thị trường chậm lại trong thời gian dài, tiền lãi cộng dồn cũng có thể lên tới hàng chục tỷ đồng.

Vì sao mô hình mua – xây – bán lại gặp khó?

Thực ra bản thân mô hình này không sai. Nhiều nhà đầu tư vẫn đang áp dụng và làm rất tốt. Vấn đề chỉ xuất hiện khi ba yếu tố rủi ro cùng xảy ra một lúc.

THỨ NHẤT: Là đòn bẩy tài chính quá cao. Ngoài khoản vay ngân hàng lớn, còn có thêm nguồn vốn huy động từ cá nhân với chi phí vốn cao hơn.

THỨ HAI: Là thị trường mất thanh khoản. Khi nhà xây xong nhưng không bán được, dòng tiền không quay vòng, áp lực tài chính bắt đầu tăng lên rất nhanh.

THỨ BA: Là chi phí vốn tăng. Khi lãi suất thả nổi tăng đúng lúc thị trường chậm lại, toàn bộ hệ thống sẽ chịu áp lực nặng nề.

Khi ba yếu tố này cùng hội tụ, rủi ro gần như sẽ bộc lộ rất nhanh.

Ba điều rất quan trọng mà nhiều nhà đầu tư thường bỏ qua

THỨ NHẤT: Là không có dòng tiền dự phòng. Khi đầu tư chỉ trông chờ vào việc bán tài sản để thu tiền, hệ thống sẽ rất dễ gặp nguy hiểm nếu thị trường chậm lại. Bất động sản là tài sản có tính chu kỳ, đôi khi có thể mất nhiều tháng hoặc nhiều năm mới bán được.

THỨ HAI: Là không dự báo trước các rủi ro có thể xảy ra. Rất nhiều người chỉ tính kịch bản tốt nhất khi thị trường tăng, nhưng lại không chuẩn bị cho kịch bản xấu khi thị trường đứng lại, lãi suất tăng hoặc thanh khoản giảm.

THỨ BA: Là thiết kế mô hình mà không tạo ra được dòng hàng tháng nào cả, trong trường hợp này chị có thể một phần xây tòa nhà dòng tiền để khai thác nếu trường hợp không thanh khoản được, tức vẫn giữ mô hình mua xây bán nhà ở theo mức tỷ lệ nhất định (Ví dụ 40% tòa nhà dòng tiền, 60% nhà ở), nhưng rủi ro sẽ giảm xuống bởi ít nhất cũng có dòng tiền từ cho thuê.

Khi ba yếu tố này cùng xảy ra, chỉ cần một biến động nhỏ của thị trường cũng có thể khiến cả hệ thống tài chính mất kiểm soát.